Schwankende Energiepreise

Jetzt Brennstoffrestbestände prüfen

Vermieter und Verwalter sollten jetzt die Bestände von Heizöl- und Pellet-Vorräten prüfen. In Zeiten extremer Schwankungen, bei denen sich beispielsweise Heizölpreise innerhalb von wenigen Monaten verdreifachen, ist die richtige Abrechnung der Betankungen von enormer Bedeutung für Vermieter und Mieter und kann hunderte Euro Unterschied in der Heizkostenabrechnung ausmachen.

Heizöl Lieferung für Mehrfamilienhaus. BILD: AdobeStock/ Mediaparts
Heizöl Lieferung für Mehrfamilienhaus. BILD: AdobeStock/ Mediaparts

Die Ermittlung des Brennstoffrestbestands und dessen wertmäßige Gewichtung zum Ende der Abrechnungsperiode ist wichtig und sollte von keinem Verwalter oder Vermieter ignoriert werden. Abzurechnen sind immer die verbrauchten Brennstoffe zum jeweiligen Preis der Betankung in der Reihenfolge der Lieferungen.

Erläuterung des First In-First Out-Prinzips für Heizkostenabrechnungen mit Vorratshaltung

In der Heizkostenverordnung selbst ist nichts über die Brennstoff­restbewertung bei Heizanlagen mit Vorratshaltung, also bei Öl-, Flüssiggas oder Pellets­bevorratung, zu finden. Weil in der jährlichen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten per Definition der Heizkostenverordnung (§ 7 Abs. 2 HKVO) allerdings nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abzurechnen sind und nicht die der später zugetankten und noch unverbrauchten Befüllungen, versteht es sich von selbst, dass Anfangs- und Restbestände festzustellen, zu bewerten und bei der Abrechnung zu berücksichtigen sind. Es ist nicht zulässig, den Verbrauch mit den Preisen von neueren Nachtankungen abzurechnen und auch nicht, die Preise mehrerer Öleinkäufe zu einem Durchschnittspreis zusammenzufassen und abzurechnen.

Schon früh hat der Bundesgerichtshof die Angabe von Anfangs- und Schlussbestand als Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Ab­rech­nung vorgeschrieben (u.a. BGH-Urteil vom 23.11.1981 Az. VIII ZR 298/80).

So ist es selbstverständlich, dass Brennstoffe nur in der Reihenfolge ihrer Anlieferung verbraucht und abgerechnet werden können. Der Fachbegriff dafür lautet "First In - First Out", was nichts anderes bedeutet, als dass das, was zuerst hineinkam, auch zuerst wieder hinausging. Bei der wertmäßigen Gewichtung des Brennstoffrestes ist deshalb immer der Preis aus der letzten Heizöllieferung zu berücksichtigen.

Ist durch hohe Vorratshaltung im Ausnahmefall der Rest einmal größer als die letzte Lieferung, so ist anteilig auch noch der Brennstoffpreis aus der vorletzten Lieferung heranzuziehen (u.a. Landgericht Freiburg, Urteil vom 16.12.1980, Az. 9 S 220/80). Am einfachsten lässt sich die Berechnung an den Beispielen nachvollziehen.

TIPP: Mieterinnen und Mieter müssen das verbrauchte Heizöl im Rahmen der Heizkosten­abrechnung bezahlen und nicht das für folgende Abrechnungs­perioden bevorratete. Kosten für die Vorräte trägt zunächst der Vermieter. Er kann sich seine Auslagen dafür über monatliche Voraus­zahlungen finanzieren lassen.

Keinesfalls richtig ist die Methode, den Tank am Ende der Abrechnungs­periode vollzufüllen und diese Rechnung dann in der Abrechnung des abgelaufenen Jahres umzulegen.

So lässt sich zwar die verbrauchte Ölmenge feststellen, der Preis ist aber falsch, denn verbraucht wurde das bevorratete Öl und noch nicht das neue.

Diese Abrechnungs­weise mag zwar eine Weile gut gehen, Probleme tauchen aber fast immer dann auf, wenn ein Mieter auszieht und nun seinen Anteil am von ihm bereits bezahlten Restheizöl ausbezahlt haben will. Um bei einer gerichtlichen Auseinander­setzung nicht den Kürzeren zu ziehen, bleibt dem Vermieter in diesen Fällen kaum etwas anderes übrig, als dem aus­ziehenden Mieter seinen Restölanteil aus­zu­bezahlen. Das muss dann aber wieder mit einem Brennstoffanteil beim Einzug gegengerechnet werden, für den der Mieter damals oft nichts bezahlt hat. Wieviel da war und welchen Wert der damalige Anfangs­bestand hatte weiß oft keiner mehr. Das ist meistens Jahre her und nicht mehr zu rekonstruieren. Nur die saubere Anwendung der First In-First Out-Methode mit Angabe von Anfangs- und Restbestand ist rechtlich einwandfrei.

Quelle: Brunata Minol, vertiefende Infos z.B. zur Ölstandsmessung hier

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