Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen – das müssen Vermieter beachten

Die Anpassung der Nebenkosten-Vorauszahlung ist generell nur dann möglich, wenn der Mietvertrag keine Klausel enthält, die eine Anpassung der Vorauszahlung ausschließt.

Außerdem muss eine Betriebskostenabrechnung vorliegen, die sowohl formell als auch inhaltlich den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

>> TIPP: So erstellen Sie eine rechtliche sichere Betriebskostenabrechnung

Nach der turnusmäßig erfolgten (jährlichen) Betriebskostenabrechnung kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine Anpassung „auf eine angemessene Höhe“ vornehmen (§ 560 BGB). Das kann eine Minderung sein, wenn es eine satte Rückerstattung von im voraus gezahlten Abschlägen für den Mieter gab. Oder eine Erhöhung der Vorauszahlungen, wenn die (Energie-) Preise enorm angestiegen sind. Hierbei gilt es den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Die Erklärung zur Veränderung gegenüber dem Vorjahr muss in Textform erfolgen.

Konkret zu erwartende Kostensteigerungen rechtfertigen Erhöhung der Vorauszahlungen

Als angemessener Vorauszahlungsbetrag wird ein Zwölftel des geschuldeten Jahresbetrages erachtet, sodass eine Erhöhung um ein Zwölftel der Nachzahlungen als angemessen gilt. Siehe hierzu: Urteil des Bundesgerichthofs (BGH) mit Urteil vom 28. September 2011, Aktenzeichen VIII ZR 294/10 zur Höhe einer angemessenen Vorauszahlung.

Die Berechnungsgrundlage der neuen Höhe der Nebenkosten ist stets die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung.  Es kommt jedoch auch eine Anpassung in Betracht, die von dieser Berechnung abweicht, indem beispielsweise konkret zu erwartende Kostensteigerungen berücksichtigt werden.

Einvernehmliche Anpassung möglich

Schnell, unbürokratisch, aber dennoch in Textform kann es gehen, wenn Vermieter und Mieter sich einig sind und sich einvernehmlich auf eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung verständigen. Die Änderung kann unterjährig und sogar schon für den Folgemonat vereinbart werden. Das heißt: Sie als Vermieter einigen sich im Juni mit Ihrem Mieter auf die Anpassung seiner Abschlagszahlungen, den neuen Betrag überweist der Mieter schon für den Juli.

>> Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten erhöhen sich um 48 Prozent (News 14.12.2022)

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Die am 1. Dezember 2021 in Kraft getretene novellierte Heizkostenverordnung (HKVO) bringt eine Reihe von Veränderungen mit sich: fernauslesbare Zähler sind bald Pflicht, die Verbrauchsinformationen sollen Mietern monatlich zugänglich gemacht werden, die Abrechnung wird erweitert. Alles, was Wohnungs- und Gebäudeeigentümer, Vermieter und Verwalter zum geltenden Recht wissen müssen, finden sie in unseren Publikationen:

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Die Kosten fürs Heizen sind gestiegen

Das ergab eine Auswertung der Heizkosten von rund 1,7 Millionen Haushalten durch Brunata-Metrona. Danach ist sowohl der Wärmeverbrauch der Bewohner, als auch die Kosten fürs Heizen im Durchschnitt angestiegen. Vor allem auf Nutzer von Gasheizungen kommen für den Abrechnungszeitraum 2021/22 stattliche Nachforderungen zu. Die durchschnittliche Kostensteigerung liegt mit 11 Prozent gleich hoch wie die Verbrauchssteigerung. Nimmt man die Ölheizungen aus der Rechnung heraus, so ergibt sich eine durchschnittliche Preissteigerung von 19 Prozent. Hier schlagen sich die teurere Energiebeschaffung, vor allem beim Gas, und die CO₂-Steuer nieder, die Anfang 2021 in Kraft trat. Der größte Teil der Preissteigerungen vollzog sich sogar erst im 4. Quartal, sodass er sich voraussichtlich im jetzt laufenden Jahr noch stärker auswirken wird.

Nutzer von Ölheizungen profitieren für das abgelaufene Jahr von der vorgeschriebenen Methodik der Kostenberechnung bei lagerfähigen Brennstoffen.
>> Energiepreise belasten Haushalte sehr stark

Aktuelles Urteil: Umlage von Heizkosten

Verzicht umfasst auch Kosten der Thermenwartung.

AG Hamburg, Urteil vom 13. August 2021 – 46 C 101/19

Nach § 2 Ziff. 4 d) der Betriebskostenverordnung gehören zu den Heizungskosten die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gas-Einzelfeuerstätten. Die Kosten der Thermenwartung sind damit Heizkosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.
 

Vorsicht bei der Nutzung eines Mustervordrucks. Streicht der Vermieter hier einzelne Regelungen aus einem Mustervertrag heraus, ergeben sich gelegentlich unvorhergesehene Folgen.

Gerade wenn Musterverträge auf ganze Regelwerke wie hier die Heizkostenverordnung Bezug nehmen, bedeutet das eben auch, dass die dortigen Begriffsdefinitionen in den Vertrag einbezogen werden, ohne dass den Parteien immer bewusst ist, was das eigentlich bedeutet. Hier war dem Vermieter offensichtlich nicht bewusst, dass nach der Definition der Betriebskostenverordnung zu den Heizkosten eben auch die Kosten der Wartung gehören. Entsprechendes gilt für Verstöße gegen das AGB-Recht.

Gegen die Verwendung von Vertragsmustern spricht an sich nichts. Grundsätzlich sollten solche Vertragsmuster aber vollständig verwendet werden. Zumindest sollte man sich fachkundig beraten lassen, bevor einzelne Klauseln gestrichen oder geändert werden.

Aktuelles Urteil: Warmwasseranteil muss gemessen werden

BGH, Urteil v. 12.1.2022, Aktenzeichen VIII ZR 151/20

Bei einer zentralen Heizungsanlage ist der Warmwasseranteil mittels Wärmemengenzähler zu messen. Fehlt dieser, ist die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig und der Mieter kann die Kosten kürzen.

>> Noch mehr Infos und Hinweise Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung (Juli 2022)