Gerichtsurteile zum Thema Heizung und Immobilien

Angesichts der drastisch gestiegenen Preise in Folge des Ukraine-Krieges kam ein Hauseigentümer auf die Idee, die Gasversorgung für einige von ihm vermietete Wohnungen im Sommer zu unterbrechen. Das Warmwasser könnten die Mieter in der Küche zubereiten und später, im Winter, sei ein Heizen auch mit Elektrolüftern möglich. Das Verwaltungsgericht Frankfurt verwarf diese ungewöhnliche Lösung und gab einer behördlichen Anordnung zur Wiederherstellung der Gasversorgung statt. Warmwasser gehöre zu den Mindeststandards modernen Wohnens und müsse deswegen vom Vermieter garantiert werden. VG Frankfurt, Aktenzeichen 8 L 1907/22.

Berechtigung zur Mietminderung

Wenn die Heizung längerfristig nicht funktioniert, dann kann das zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings achtet die Rechtsprechung sehr genau auf den Anteil der betroffenen Wohnungsfläche und auf den Monat, in dem sich der Ausfall ereignete. Das Amtsgericht Gießen ordnete im Falle eines kleinen Raumes, der nicht beheizbar war, für den Winter eine Minderung in Höhe von acht Prozent und für den Monat April in Höhe von vier Prozent an. AG Gießen, Aktenzeichen 48 C 48/15.

Ein Vermieter machte eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend – unter anderem mit Hinweis auf die Erneuerung der Heizungsanlage. Doch mit diesem Begehren konnte er sich vor dem Landgericht Bonn nicht durchsetzen. Der Austausch der Anlage sei gesetzlich erforderlich gewesen, was eine Umlage ausschließe. LG Bonn,(Aktenzeichen 6 S 78/20.

Ausfall der Gasversorgung

Ein Ausfall der Gasversorgung kann fatal sein – in den wärmeren Monaten wegen des fehlenden Warmwassers, im Winter zusätzlich noch wegen des Heizungsausfalls. Wenn der Vermieter einen Zeitraum angibt, innerhalb dessen die reparaturbedürftige Gastherme wieder instandgesetzt wird, dann sollte er diese Frist auch einhalten. Sonst haben die Mieter nach einem Urteil des Landgerichts Berlin via einstweiliger Verfügung den Anspruch auf Wiederherstellung der Anlage. LG Berlin, Aktenzeichen 65 T 66/19.

Zu warme Wohnung ist kein Mangel an der Mietsache

Bei vielen Streitfällen vor Gericht ist es den Mietern in ihrer Wohnung zu kalt. Seltener kommt es vor, dass es ihnen zu warm ist. Genau das monierten jedoch Mieter in Berlin, bei denen die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung im Winter für Temperaturen von 24 bis 26 Grad sorgten. Das Amtsgericht Schöneberg sah hierin keinen erheblichen Mietmangel, denn der Zustand habe schon beim Bezug der Wohnung bestanden. AG Schöneberg, Aktenzeichen 8 C 149/15.

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Verhältnismäßigkeit, Kosten und Umlagefähigkeit  des Heizungsumbaus beachten

Wenn ein Heizungsaustausch nur in einzelnen Objekten einer Anlage stattfinden soll und es an einer Gesamtplanung fehlt, dann muss der Mieter das nicht dulden. Konkret ging es um den Austausch einer Einrohr- durch eine Zweirohr-heizung. Erschwerend kam für den Mieter hinzu, dass er seine Wohnung über Wochen hinweg nicht hätte nutzen können und ihm auch keine Ersatzwohnung angeboten worden war. Das Landgericht Berlin stellte fest, die Vorteile der Maßnahme seien für den Mieter im Vergleich mit den Nachteilen nur sehr gering gewesen. LG Berlin, Aktenzeichen 64 S 215/19.

Wenn für das Entlüften einer Fußbodenheizung (mit der zentralen Heizanlage verbunden) ein Spezialschlüssel notwendig ist, dann unterliegt dies nicht der Kleinreparaturklausel. Das heißt: Der Eigentümer kann nicht seine Mieter mit den Kosten dafür belasten. Das Amtsgericht Köln wies darauf hin, dass nur solche Arbeiten unter diese Regelung fielen, die durch den regelmäßigen Gebrauch der Mieter einer schnelleren Abnutzung unterliegen. AG Köln, Aktenzeichen 201 C 47/14.

Alle Räume im Winter wenigstens auf unterer Stufe heizen

Ein älteres Ehepaar wollte seinen Vermieter dazu bringen, die Heizkörper derjenigen Räume zu verplomben, in denen man grundsätzlich nicht heize. Dabei handelte es sich um die früheren Kinderzimmer, das Bad und die Toilette. Trotz der dauerhaften Abschaltung, die das Paar behauptete, waren für die Räume monatliche Kosten von fünf Euro entstanden. Der Eigentümer lehnte die Verplombung mit der Begründung ab, dass sich das auf die gesamte Hydraulik der Anlage auswirke. Vom Amtsgericht München erhielt er Recht. Die Mieter seien verpflichtet, alle Räume im Winter wenigstens auf unterer Stufe zu heizen, um Schäden zu vermeiden. Außerdem müssten die Mieter der benachbarten Wohnungen für ihre Nachbarn „mitheizen“, um den Temperaturverlust auszugleichen. Das könne man von ihnen nicht verlangen. AG München, Aktenzeichen 416 C 10714/20.

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern