Seehofers „Durchbruch für den Wohnungsbau“ schreckt Investoren schon jetzt

Politisches Ziel des Gesetzes der Großen Koalition ist die Wohnungsnot zu bremsen. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Kommunen stärker in örtlichen Wohnungsmärkten intervenieren können und dass Genehmigungen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch in Ausnahmefällen erteilt werden. Die Immobilienwirtschaft hat die Maßnahmen scharf als kontraproduktiv kritisiert.

Was sieht das Gesetz im Einzelnen vor?

Erleichterungen für den Wohnungsbau: Baugenehmigungsbehörden können leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen. Die Gemeinden erhalten mehr Flexibilität, um Dachgeschossausbauten und Anbauten zu erleichtern. Dafür werden die bisher bestehenden Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in Orientierungswerte geändert.

Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte: Den Gemeinden werden für Problemimmobilien und brachliegende Grundstücke Vorkaufsrechte eingeräumt. Als Eigentümer können sie so Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke mit bezahlbarem Wohnraum nehmen. Kommunen können zudem Grundstücke in Zukunft leichter zum Verkehrswert erwerben.

Erweiterung des Baugebots: Um Baulücken und ungenutzte Grundstücke leichter schließen zu können, wurde das Baugebot in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert. Künftig besteht dort die Möglichkeit, dem Eigentümer eine Wohnbebauung vorzuschreiben. Gleichzeitig wird jedoch das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises gewahrt.

Sektoraler Bebauungsplan: Mit einem neuen Bebauungsplantyp erhalten die Gemeinden ein neues Planungsinstrument, um einen Bauleitplan gezielt nur für den Wohnungsbau aufzustellen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: In angespannten Wohnungsmärkten bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen künftig der Genehmigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung solche Gebiete festzulegen. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31. Dezember 2025 gelten. Die Regelung berücksichtige die Interessen der Mieter vor Verdrängung und die Interessen von Eigentümern und insbesondere Kleineigentümern gleichermaßen. Das Genehmigungserfordernis solle in der Regel erst dann greifen, wenn sich in dem Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden. In bestimmten Fällen bestehe ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung.

Kritiker sehen keinerlei Beschleunigung

Heinz Joachim Kummer, Rechtsanwalt und Partner bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland, begleitet Investoren regelmäßig bei Projektentwicklungen sowie Immobilientransaktionen und -finanzierungen. Für die Eigentümerseite erkennt Kummer nichts Gutes an dem neuen Gesetz. Durch das Baulandmobilisierungsgesetz solle die Erhaltung bestehender und die Schaffung neuer Mietwohnungen gefördert werden. Nach den beschlossenen Regelungen sei indes zu befürchten, dass das Gesetz in weiten Teilen genau gegenteilige Effekte haben wird. Kummers kritischer Kommentar: „Das Baulandmobilisierungsgesetz wird Investoren deutlich abschrecken. Die weitreichenden Einschränkungen des Eigentums, die insbesondere mit dem – faktischen – Umwandlungsverbot, der Ausweitung des Vorkaufsrechts und mit den geschaffenen Bauverpflichtungen verbunden sind, stellen erhebliche Hindernisse für Investitionen dar. Die Folge wird sein, dass sich in den betroffenen Gebieten Modernisierungsstaus ergeben und de facto sogar weniger neue Wohnungen realisiert werden.“

BFW spricht von „staatlicher inszenierter Verdrängung einer Branche“

Andreas Ibel, Projektentwickler und Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen spricht von einem „Baulandverhinderungsgesetz“. Das Umwandlungsverbot trage nicht zu Baulandmobilisierung bei. Sie verhindere vielmehr die für die Altersvorsorge notwendige Eigentumsbildung und habe in dem Gesetz nichts zu suchen, so Andreas Ibel.

Noch deutlichere Kritik übt der Vorsitzende des BFW-Landesverbandes NRW, Martin Dornieden. Er sagt voraus, dass das neue Gesetz ebenso wirkungslos sein werde wie die Mietpreisbremse. „Bezahlbares Wohnen entsteht auf bezahlbarem Bauland und hängt davon ab, dass Kommunen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren Tempo machen“, so Martin Dornieden. Das Baulandmobilisierungsgesetz bedeutet für den BFW die staatlich inszenierte Verdrängung einer ganzen Branche vom Markt, die durch alle Krisen hinweg als Stabilitätsanker der deutschen Wirtschaft gelte.

Der ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss kritisiert „die nochmals verschärften Vorkaufsrechte für die Kommunen. Künftig solle ein Gutachter der Kommune den Vorkaufspreis festsetzen, womit die Kommunen häufiger Vorkaufsrechte ziehen werden. „Das Vorkaufsrecht würgt die privaten Investitionen ab, die aber 95 Prozent der neuen Wohnungen in Deutschland ermöglichen. Weshalb sollte man hohe Vorlaufinvestitionen tätigen, wenn einem mitten im Prozess das Grundstück entzogen werden kann?“, fragt ZIA-Präsident Andreas Mattner. (Red.)