Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien kühlt ab

„Wohnimmobilien erleben derzeit eine Renaissance als solide und langfristige Vermögensanlage“, stellt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt, fest. „Dies zeigt sich in anziehenden Preisen für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser – insbesondere in prosperierenden Metropolregionen.“ Im Vergleich zum Vorquartal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland um 0,5 %, gegenüber dem Vorjahresquartal sogar um 2,3 %. Bei Mehrfamilienhäusern ist diese Entwicklung mit 0,3 bzw. 1,5 % etwas schwächer ausgeprägt. Auch die Neuvertragsmieten bewegen sich im Durchschnitt leicht nach oben: um 0,3 % im Vergleich zum Jahresanfang und um 1,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Das Abkühlen der deutschen Wirtschaft und die Unsicherheit auf den Finanzmärkten spiegelt sich hingegen in den Eigenheimpreisen wider, die gegenüber dem Vorquartal um -0,8 und gegenüber dem Vorjahr um -0,9 % zurückgehen“, so Dr. Leutner. „Dies gilt vor allem für Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen.“ Auch die Bestandsmieten verzeichnen Rückgänge: um -1,5 % im Vergleich zum Jahresbeginn und um -1,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Der F+B-Wohn-Index Deutschland sinkt im II. Quartal 2011 im Vergleich zum Vorquartal um -0,2 % auf 101,3 Punkte. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum nimmt er nur um 0,1 % zu und liegt somit deutlich unter der Inflationsrate.

Bundesländer-Ranking: Hamburg und Bayern liegen vorn

Im II. Quartal 2011 liegt der bundesweite Durchschnittswert für eine zehn Jahre alte 70 qm große Eigentumswohnung bei 1.600 Euro/qm. „Im Stadtstaat Hamburg und Bayern ist das Preisniveau allerdings 900 bzw. gut 600 Euro/qm höher“, berichtet Dr. Leutner. „So liegt der Hamburger Durchschnittspreis bei 2.500 Euro/qm, der bayerische bei 2.230 Euro/qm.“ Es folgen Baden-Württemberg und Hessen mit 1.880 bzw. 1.800 Euro/qm. Eigentumswohnungen in Berlin und Nordrhein-Westfalen pendeln um den bundesweiten Durchschnittspreis von 1.600 Euro/qm. Die Schlusslichter im Bundesländervergleich bilden Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt, wo die Preisspanne zwischen 1.200 und 870 Euro/qm liegt. Auch Niedersachsen befindet sich mit 1.280 Euro/qm unter dem Bundesdurchschnitt.

„Das Süd-Nord-Gefälle zeigt sich nicht nur bei der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, sondern auch bei den Neuvertragsmieten“, sagt Dr. Leutner. „Hamburg und Bayern liegen mit 8,90 Euro/qm bzw. 7,80 Euro/qm an der Spitze. Ihnen folgen Hessen mit 7,50 Euro/qm und Baden-Württemberg mit 7,30 Euro/qm.“ Die Neuvertragsmieten einer zehn Jahre alten 70-Quadratmeterwohnung in Berlin und Nordrhein-Westfalen entsprechen etwa dem bundesweiten Durchschnittswert von 6,50 Euro/qm. Am Ende der Mietskala rangieren wieder die ostdeutschen Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt. Neu abgeschlossene Mieten bewegen sich hier zwischen 5,50 und 4,80 Euro/qm.

München führt Rangliste der Landeshauptstädte an

Während im Bundesländer-Ranking der Stadtstaat Hamburg vor Bayern liegt, führt beim Blick auf die Landeshauptstädte München mit Abstand die Rangliste an. Eigentumswohnungen kosten in München im Schnitt 3.610 Euro/qm, gefolgt von Hamburg (2.500 Euro/qm), Stuttgart (2.350 Euro/qm) und Düsseldorf (2.180 Euro/qm).
Auch bei den Neuvertragsmieten ist die bayerische Landeshauptstadt mit 11,70 Euro/qm einsamer Spitzenreiter. Ihr folgen Hamburg und Stuttgart mit jeweils 8,90 Euro/qm und Mainz mit 8,80 Euro/qm. „In der Metropolregion Berlin-Brandenburg hat sich Potsdam erfolgreich gegen Berlin behauptet“, so Dr. Leutner weiter. „Bei den Preisen für Eigentumswohnungen liegt Potsdam mit 1.680 Euro/qm vor Berlin mit 1.590 Euro/qm. Gleiches gilt für Neuvertragsmieten. Sie betragen in Potsdam durchschnittlich 7,10 Euro/qm, in Berlin 6,30 Euro/qm.“

Hamburg mit größten Diskrepanzen des Wohnungsmarktes

„Hamburg weist den facettenreichsten Wohnungsmarkt Deutschlands auf“, berichtet Dr. Leutner. „Die Streubreite von Preisen und Mieten ist hier am höchsten. So sind beispielsweise in den teuersten Straßen der Hansestadt Eigentumswohnungen qualitätsbereinigt 6.000 Euro/qm teurer als in den preiswertesten Vierteln.“ Die Spanne der Wohnungspreise liegt in Hamburg mit 240 % des Durchschnittspreises deutlich vor Frankfurt (153 %), München (128 %) sowie Düsseldorf und Köln (120 %). Gleiches gilt für die relative Streubreite der qualitätsbereinigten Wohnungsmieten: Hamburg dominiert mit 164 % der Durchschnittsmiete, gefolgt von Düsseldorf mit 100 Prozent sowie Frankfurt am Main und München mit jeweils 95 %.

Top 50-Städte: Mieten im Frankfurter Umland ziehen an

Im Rahmen des F+B-Wohn-Index Deutschland werden quartalsweise die jeweils 50 teuersten und günstigsten Städte mit mehr als 25.000 Einwohnern hinsichtlich der Preise von Eigentumswohnungen und der Neuvertragsmieten erfasst. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ziehen vor allem die Mieten im Umland von Frankfurt am Main überdurchschnittlich an: in Hofheim am Taunus um 3,6 Prozent, in Neu-Isenburg um 3,1 % und in Oberursel um 2,1 %. Auch in Ahrensburg nahe Hamburg steigen die Wohnungsmieten um 2,9 %.

Unter den Flop-Städten entwickelt sich das Niveau der Wohnungsmieten und -preise unterschiedlich. Während die Mieten in Staßfurt um -5,9 % und in Idar-Oberstadt um -5,1 % fallen, steigen die Mieten in Görlitz im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,7 %, in Uelzen um 4,3 % und in Rinteln um 3,1 %. „Auch im Eigentumswohnungsmarkt der Flop 50-Städte zeigt sich die divergierende Entwicklung“, erläutert Dr. Leutner. In Städten wie Schwedt (-15,3 %), Rathenow (-7,8 %) und Delitzsch (-9,1 %) sinkt das Preisniveau stark gegenüber dem Vorjahreszeitraum, während Zittau (14,3 %) und Görlitz (7,0 %) anziehende Preise verzeichnen.

Weiterführende Links:
www.f-und-b.de