Ergebnisse des 6. DDIV-Branchenbarometers, Teil 1

Preisanpassung in der WEG-Verwaltung erforderlich

17.09.2018

Die gute Nachricht: Die Regelsätze sind in Immobilienverwaltungen im vergangenen Jahr gestiegen. Die schlechte Nachricht: In der Wohnungseigentumsverwaltung fällt der Vergütungsanstieg geringer aus als die Inflationsrate. Zu diesem Ergebnis kommt das 6. DDIV-Branchenbarometer.

Gedscheine und Münzen liegen auf einer Tischplatte und werdendurch ein Vergrößerungsglas unter die Lupe genommen
Wie stets um die Umsetzung höhere Preis für die Leistung der WEG-Verwaltung? BILD: PIXELIO/J.BORK

Kenntnis und Umsetzung von über 60 Gesetze und Verordnungen

Um 29 Cent erhöhte sich der Regelsatz in der Wohnungseigentumsverwaltung im vergangenen Jahr. Doch während die Vergütung nur minimal steigt, wächst der Anspruch an die Leistung des Immobilienverwalters konstant an: Sie müssen über 60 Gesetze und Verordnungen umsetzen, die immer wieder Veränderungen unterliegen, neue Entwicklungen wie die Digitalisierung bringen zusätzliche Herausforderungen mit sich. Zudem erweitern energetische und altersgerechte Sanierungen das Aufgabenspektrum.

Reale Verluste in der WEG-Verwaltung

Ergibt sich für den Zeitraum von 2010 bis 2016 noch ein realer Anstieg um 6,2 Prozent in der WEG-Verwaltung, waren hier 2017 reale Einbußen zu verzeichnen: Dem nur geringen Vergütungsanstieg um 1,5 Prozent steht eine Inflationsrate von 1,8 Prozent gegenüber. Diese Entwicklung überrascht. Denn zum einen prognostizierten die Immobilienverwaltungen im 5. DDIV-Branchenbarometer einen Preisanstieg um acht Prozent für 2017 bei Vertragsverlängerungen. Bei Anpassungen aus anderen Anlässen kalkulierten sie sogar einen Anstieg um 13 Prozent. Zum anderen haben 2017 über 40 Prozent der befragten Unternehmen – und damit weitaus mehr als im Vorjahr – bei laufenden Verträgen ihre Vergütungssätze angepasst, deutlich über 90 Prozent nutzten Vertragsverlängerungen für eine Anpassung. Staffelvereinbarungen und Indexbindungen sorgten ebenfalls für Erhöhungen. Doch diese waren insgesamt gering.

Höhere Preise in Großstädten und kleinen WEG

2017 berechneten Immobilienverwaltungen laut 6. DDIV-Branchenbarometer 20,21 Euro pro Einheit und Monat im WEG-Bestand. Mit 21,34 Euro liegt der Regelsatz in Großstädten knapp sechs Prozent höher. Da die Agglomerationsräume in den vergangenen Jahren starke Zuzüge verzeichneten, insbesondere aus einkommensstärkeren Bevölkerungsschichten, können Verwaltungsunternehmen hier leichter Preisanpassungen durchsetzen. Im ländlichen Raum hingegen fällt der Regelsatz mit 19,23 Euro erheblich geringer aus. Weniger ausgeprägt sind – nach großen Differenzen in den Vorjahren – die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen Deutschlands: Verwaltungen im Norden erzielen mit 20,71 Euro die höchste durchschnittliche Vergütung, im Osten liegt der Durchschnitt bei 20,06 Euro.

Deutliche Abweichungen in der Vergütung zeigen sich weiterhin bei der Größe der verwalteten Objekte. So berechnen Verwaltungen in großstädtischen Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten im Schnitt 8,50 Euro mehr als in Objekten mit über 100 Einheiten. Im ländlichen Raum beträgt die Differenz 5,10 Euro. Doch trotz der signifikant höheren Vergütung pro Einheit sind kleine Mandate häufig nicht rentabel. Denn Eigentümergemeinschaften mit wenigen Einheiten bedeuten für Verwaltungen einen ähnlichen zeitlichen Aufwand wie große Gemeinschaften, die Gesamtvergütung ist aber wesentlich geringer. Hier sollten Immobilienverwaltungen auskömmliche Pauschalvergütungen pro Gemeinschaft erwägen – oder sich von unrentablen Gemeinschaften trennen, um sich zukunftssicher aufzustellen.

Nur geringe Erhöhungen bei Neubewerbungen

Zukunftssicherheit bringen auch angemessene Vergütungssätze – hiervon ist die WEG-Verwaltung allerdings noch weit entfernt. Zum Vergleich: Die zweite Berechnungsverordnung, die für öffentlich geförderte Eigentumswohnungen gilt, sieht einen Regelsatz von 28,36 Euro je Einheit und Monat vor. Das sind rund acht Euro mehr als der privatwirtschaftliche Vergütungsdurchschnitt von Verwaltungen. Vor diesem Hintergrund sowie in Anbetracht der steigenden Anforderungen rief kürzlich DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler Immobilienverwaltungen dazu auf, ihre Vergütungssätze um mindestens 40 Prozent anzuheben. Eine nur auf den ersten Blick aberwitzige Forderung, die über die Verbandslandschaft hinaus für Aufsehen sorgt und sogar vom Magazin Der Spiegel (33/2018) aufgegriffen wurde.

Höhere Preise kaum durchsetzbar

Für das Jahr 2018 sind derartige Preisanpassungen aber noch in weiter Ferne. Rund ein Viertel der befragten Verwaltungsunternehmen plant keine höheren Sätze bei neu akquirierten Gemeinschaften, und die von knapp zwei Dritteln der Befragten geplanten Erhöhungen bei Neuakquisitionen betragen durchschnittlich weniger als zehn Prozent. Der im Rahmen der Zweiten Berechnungsverordnung veranschlagte Regelsatz bleibt somit weiterhin deutlich außer Reichweite. Und damit auch eine den wachsenden Ansprüchen des treuhänderischen Immobilienmanagers angemessene Vergütung.

Autorin: Maren Herbst, DDIV

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