Trotz guter Konjunktur Sorgen bei Wohnungswirtschaft

04.08.2015

Derzeit brummt die Baukonjunktur wie lange nicht. Projektentwickler freuen sich über Milliardenzuwächse, hauptsächlich getragen vom Wohnungsbau. Auch für die nähere Zukunft sind Unternehmen zuversichtlich. Dennoch ist die Rede vom „Bau-Frust“. Staatliche Preistreiberei und der Regulierungswildwuchs sind ständige Kritikpunkte der Branchenverbände. Wie passt das zusammen?

Auf dem Bau wird derzeit kräftig in die Hände gespuckt: Projektentwickler und Wohnungsbauunternehmen sind zufrieden, beklagen aber gleichzeitig, dass nur teure Wohnungen wirtschaftlich erstellt werden können.
FOTO: FOTOLIA/I.BARTUSSEK

Eigentlich gab es Anfang Mai für Andreas Ibel und Andreas Schulten nur Positives zu vermelden. Der Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilienund
Wohnungsunternehmen und der Vorstand des Beratungsunternehmens bulwiengesa
gaben eine gemeinsame Pressekonferenz zum Auftakt des 10. Deutschen
Immobilienkongresses in Berlin. Beide hatten offensichtlich Grund, in aufgeräumter
Stimmung zu sein. Verbandspräsident Ibel gab die Ergebnisse der BFW-Umfrage 2015
unter seinen mittelständischen Mitgliedsunternehmen bekannt. 75 % der befragten Unternehmer bezeichnen ihre Geschäftslage als gut. 66 % glauben an eine gleichbleibend
gute Entwicklung. Jeweils 46 % gehen von steigenden beziehungsweise konstanten Umsätzen aus. Ähnlicher Optimismus beim Gewinn: 43 % sehen gute Chancen für steigende Gewinne, 44 % gehen von gleich bleibenden Profiten aus.

Projektentwickler aktivieren 112 Milliarden Euro
Die gute Stimmung der BFW-Unternehmen wird durch die Analyseergebnisse von bulwiengesa untermauert. Untersucht wurden 3.440 Immobilienprojektentwicklungen in
deutschen Großstädten. In den Blick genommen werden die zwischen 2012 und 2019 geplanten, in Bau befindlichen oder fertigen Bauprojekte in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Im untersuchten Zeitraum haben Projektentwickler 112 Mrd. € aktiviert; das sind 12 % mehr im Vergleich zur Vorjahresstudie für den Zeitraum 2011 bis 2018. Basis dieses starken Wachstums sei neben den steigenden Mieten und Preisen auch ein überdurchschnittlich starker Anstieg des Flächenvolumens. Dieses liege bei 25,54 Mio. Quadratmetern, was einem Wachstum von 7 % entspreche. Die Flächen in Planung haben seit drei Jahren kontinuierlich zugenommen, mit 11 Mio. Quadratmetern liege ihr Wert über allen bisher recherchierten Zahlen. Treiber der Entwicklung sei mit einem Anteil von fast 63 % erneut der Wohnungsbau. Gestützt auf
niedrige Zinsen und potenziell hohe Erträge seien Wohnprojekte für Entwickler derzeit
attraktiver als Büro- und Handelsobjekte, so die Einschätzung von bulwiengesa-Vorstand
Andreas Schulten.

„Sozialer Frieden ist gefährdet“
Trotz der guten Wirtschaftsdaten ließ BFW-Präsident Andreas Ibel keine Selbstzufriedenheit aufkommen. Seine Mitglieder seien zumeist regional verankerte mittelständische Unternehmen, die für alle Schichten der Bevölkerung Wohnungen bauen wollten. Dies sei inzwischen angesichts der hohen Baukosten nicht möglich. Sein Vorstandskollege Frank Vierkötter schlug in die gleiche Kerbe: „Es wird nur im Luxussegment gebaut.“ In München beispielsweise koste die Miete im Neubau mindestens 14 €/m2. Andreas Ibel bekräftigte: „Was wir bauen, können sich Normalverdiener wie die Krankenschwester oder der Polizeibeamte nicht leisten“. Der Verbandspräsident sieht angesichts des Mangels an bezahlbaren Wohnungen in den Ballungsräumen den sozialen
Frieden gefährdet. Der BFW-Präsident bezog sich bei seiner Kritik an den steigenden Baukosten, die der Staat zu verantworten habe, auf die aktuelle Wohnungsbaustudie des sogenannten Verbändebündnis Wohnungsbau. Diese Aktionsgemeinschaft hatte die Studie wenige Tage vor dem Immobilienkongress an Bauministerin Barbara Hendricks übergeben.
Das Verbändebündnis benennt in der Studie die Kostentreiber und macht Vorschläge
zur Ankurbelung des bezahlbaren Bauens.

Die Zahlen und Forderungen der Studie sollen in die Diskussion der Baukostensenkungskommission Eingang finden, die noch ganz am Anfang ihrer Diskussionen steht.

Der Staat treibt die Kosten
Um nahezu 40 % seien die Kosten rund um den Neubau von Mehrfamilienhäusern seit dem Jahr 2000 gestiegen. Bei den reinen Baupreisen habe es im gleichen Zeitraum
– wie bei den Lebenshaltungskosten auch – lediglich einen Anstieg von rund 27 % gegeben. Die zusätzliche Kostensteigerung, die letztlich auch das Wohnen verteuere, sei überwiegend staatlich gemacht: Bund, Länder und Kommunen hätten den Wohnungsbau in den vergangenen Jahren durch Gesetze, Verordnungen, Auflagen, Steuern und Materialanforderungen enorm verteuert.

Auf der Basis eines Muster-Mehrfamilienhauses haben die Autoren der Studie errechnet,
dass die Neubau-Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche konkret von 2.209 € im Jahr 2000 auf 3.080 € im vergangenen Jahr gestiegen sind. Die Studie zeigt die entscheidenden Preissteigerungen, die es seit dem Jahr 2000 gab, und identifiziert dabei vier zentrale Kostentreiber:

  • Bauwerks- und Planungskosten: Energie-Effizienz, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz, Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit – der Staat gibt per Ordnungsrechtvor, was und wie geplant werdenmuss. Er setzt dabei die Hürden immer höher. Das habe seinen Preis: Um426 € pro Quadratmeter Wohnfläche sind die Kosten in diesem Bereich gestiegen – ein Plus von mehr als 19 % der Gesamtkosten im Jahr 2000. Das Ordnungsrecht wird immer schärfer: Seit 2000 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) vier Mal novelliert – mit immer höheren Anforderungen.Allein das habe die Kosten um6,5 % ansteigen lassen. Die nächste Novellierungs-Runde kommt 2016 und werde weitere 7,3 % verursachen.
  • Steuerliche und baurechtliche Vorgaben von Bund und Ländern schlagen mit 248 € pro Quadratmeter Wohnfläche mehr zu Buche (plus 11 %).
  • Bauland-Kosten: Wer Grund und Boden kaufen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Kosten-Anstieg: 115 € pro Quadratmeter Wohnfläche – mehr als5 %.
  • Auflagen der Kommunen: Wie eine Umfrage unter 370 Wohnungsunternehmen im Zuge der Studie ergeben habe, seien Städte und Gemeinden für einen Kosten-Anstieg von 82 € pro Quadratmeter Wohnfläche (knapp 4 %) verantwortlich. Der Auflagen-Katalog, an den sich Bauherren und Investoren zu halten haben, ist groß: vorgeschriebene Dachbegrünung,Einsatz von regenerativen Energienoder Ampel-Verlegungen, Bau von Parkplätzenoder gar von Kindergärten.

Das Verbändebündnis Wohnungsbau fordert Bund, Länder und Kommunen auf, jetzt „endlich einzugreifen, um das Wohnen für Haushalte mit durchschnittlichen und unteren
Einkommen wieder erschwinglich zu machen“. Es sei dringend notwendig, die
Kostentreiber beim Wohnungsbau zu begrenzen. Der Staat müsse damit „aufhören,
den Wohnungsbau durch immer neue Vorgaben zu ersticken“. Stattdessen sei es
erforderlich, mehr für bezahlbaren Wohnraum zu tun.

Die Forderungen an den Bund:
❚❚ Steuerliche Rahmenbedingungen ändern. Eine bessere Abschreibung – die AfA von
2 auf 4 % linear erhöhen.
❚❚ Sonder-Abschreibung für sozialen Wohnungsbau – Wiedereinführung des früheren
Paragraphen 7k im Einkommenssteuergesetz.

Forderung an die Länder:
❚❚ Aufhören, ständig an der Grunderwerbssteuer zu drehen.
❚❚ Förderprogramme für Ballungsgebiete und Wachstumsregionen entwickeln.
❚❚ Geld für soziale Wohn-Programme ausschließlich auch dafür verwenden.

Forderung an die Kommunen:
❚❚ Die Auflagen-Flut stoppen.
❚❚ Günstiges Bauland bereitstellen – damit Investoren nicht abgeschreckt, sondern ermutigt werden, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Ein weiterer Hemmschuh für den Wohnungsbau sei der „Regulierungs-Dschungel“. Wer heute ein Mehrfamilienhaus baue, müsse mehr als 100.000 Seiten an Normen und Verordnungen kennen und beachten. Auch mischten mit EU, Bund, Ländern und Kommunen gleich vier Instanzen im Ordnungsrecht mit. Das verkompliziere die Lage und sorge für „Bau-Frust“.

Die heute geltenden Standards für den Wohnungsbau bedürften einer Überprüfung und einer neuen politischen Bewertung. Dabei müsse eines im Mittelpunkt stehen: Die Kosten  die beim Wohnungsbau verursacht werden. Die Normen müssten sich wieder deutlich stärker an der Praxis orientieren und weniger am Stand der Technik.

Das Verbändebündnis appelliert an die Politik: „Raus aus dem Elfenbeinturm, näher ran an
die Praxis. Den Überblick behalten statt Regel-Wildwuchs wuchern lassen.“

Thomas Engelbrecht, Chefredakteur der IVV

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