Nur nach Verletzung von Nebenpflichten durch den Mieter

Wann der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist

Vermieter können von Mietern Schadensersatz wegen Beschädigungen verlangen, ohne vorher eine Frist zur Behebung setzen zu müssen – allerdings nicht in jedem Schadenfall.

Bei groben Pflichtverletzungen des Mieters muss der Vermieter zunächst eine Frist setzen – und kann dann Schadensersatz fordern. Foto: Adobestock/Tom Bayer
Bei groben Pflichtverletzungen des Mieters muss der Vermieter zunächst eine Frist setzen – und kann dann Schadensersatz fordern. Foto: Adobestock/Tom Bayer

Das gilt für laufende wie für beendete Mietverhältnisse, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Diese Rechtsprechung hat jedoch nicht für jeden Schadensersatz Gültigkeit. Vor dem Urteil des BGH im Jahr 2018 war lange umstritten, ob Vermieter zunächst generell eine Frist setzen müssen, bevor sie Schadensersatz verlangen können. Die Richter des obersten Zivilgerichts haben das für Schadensersatz wegen der Verletzung einer Nebenpflicht verneint. Bei der Verletzung einer Hauptpflicht müssen Vermieter Mietern weiterhin eine Frist setzen, bevor sie Schadensersatz verlangen können. Vermieter müssen deshalb die verschiedenen Pflichten der Mieterunterscheiden.

Pflichten der Mieter

Gesetzliche Hauptpflicht des Mieters ist die rechtzeitige Mietzahlung. Das ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB. Darüber hinaus können Vermieter und Mieter Hauptpflichten im Mietvertrag vereinbaren. Zu den Nebenpflichten des Mieters zählen unter anderem:

  • die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • die Ermöglichung der Besichtigung des Vermieters bei rechtzeitiger Ankündigung
  • die Obhuts- und Sorgfaltspflicht Letztere verpflichtet den Mieter, mit der Mietsache pfleglich und schonend umzugehen.

Im Fall, den der BGH entschieden hat, hatte der Mieter einer Mietwohnung seine Obhutspflicht verletzt. Durch falsches Lüften und Heizen hatte sich Schimmel in mehreren Räumen gebildet. Infolge sorglosen Umgangs waren zudem die Einbauküche, ein Heizkörper und Teile der Badeinrichtung beschädigt worden. Als das Mietverhältnis nach acht Jahren endete, verlangte der Vermieter
direkt die Zahlung von Schadensersatz. Dieser beinhaltete auch Mietausfälle, da sich die Weitervermietung wegen der notwendigen Beseitigung der Schäden um mehrere Monate verzögerte.

Fristsetzung nur bei Hauptpflichtverletzung

Bei der Verletzung von Hauptpflichten hat der Gesetzgeber geregelt, dass Verletzer nochmals Gelegenheit erhalten müssen, die Pflicht zu erfüllen. Deshalb muss eine Fristsetzung erfolgen, solange der Mieter die Erfüllung nicht endgültig verweigert hat. Bei einer Nebenpflichtverletzung verlangt das Gesetz dagegen keine Fristsetzung. Aufgrund der gesetzlichen Regelung dürfen Vermieter laut BGH zudem wählen, ob sie die Beseitigung der Schäden durch den Mieter oder von ihm den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Für die Wahl müssen Vermieter weder Gründe haben, noch sich rechtfertigen oder sich vorher mit dem Mieter absprechen. Verlangt der Vermieter Geld, muss er dieses jedoch für die Behebung der Schäden verwenden. Das Wahlrecht vermeide laut BGH Streit  über die Abwicklung. Vermieter müssten die Behebung des Schadens nicht dem Mieter überlassen, der ihn verursacht habe. Sich daraus ergebendes Konfliktpotenzial werde so vermieden. Der Anspruch bestehe zudem nicht nur im laufenden Mietverhältnis, sondern auch nach dessen Beendigung. Vermieter seien zur Rücknahme der Mietsache, egal in welchem Zustand, verpflichtet. Deshalb dürfen sich Schadensersatzforderungen nicht nur auf das laufende Mietverhältnis beschränken.

Bei Renovierungspflicht Frist erforderlich

Ein wichtiger Aspekt im Fall war, dass der Vermieter den Mieter zu keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte. Diese stellen eigentlich eine Hauptpflicht des Vermieters dar, die jedoch gewohnheitsmäßig mittels Mietvertrag auf den Mieter übertragen wird. Auch nach einer wirksamen Übertragung handelt es sich weiterhin um eine Hauptpflicht. Vermieter müssen ihren Mietern deshalb eine Frist setzen, wenn diese die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht ordnungsgemäß vornehmen. Erst dann können Vermieter Schadensersatz verlangen.

Beweislastanforderungen beachten

Vermieter müssen zudem Folgendes bedenken: Sie müssen die Verletzung der Obhutspflicht des Mieters beweisen, haben aber nach der Übergabe keinen Einblick in die Wohnung. Deshalb sollten Vermieter zur Beweiserleichterung immer ein aussagekräftiges und vom Mieter unterschriebenes Protokoll bei der Wohnungsübergabe anfertigen. Außerdem muss klar sein, welche Rückgabe der Mieter schuldet. Das ergibt sich aus dem Mietvertrag, möglichen weiteren miteinander getroffenen Vereinbarungen und deren interessengerechter Auslegung. Keinen Ersatz leisten müssen Mieter jedoch für Abnutzungen durch vertragsgemäßen Gebrauch. Bevor Vermieter Schadensersatz verlangen, müssen sie sich vergewissern, ob der Mieter für den Schaden eintreten muss.

Autor: Christian Günther, Assessor und Redakteur bei anwalt.de

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