Wohnungsbau – Konzepte anderer Länder

Das Problem der fehlenden Wohnungen wurde in Deutschland bisher nicht gelöst. Andere Länder zeigen, wie es gehen kann.

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Karl-Marx-Hof in Wien (Foto: photo 5000/stock.adobe.com)
Karl-Marx-Hof in Wien (Foto: photo 5000/stock.adobe.com)

Die Geschichte des Wohnungsbaus in Österreichs Hauptstadt Wien zeigt, wie man erfolgreich bezahlbare Quartiere schafft. Nach dem Ende des Ersten Weltkrieges dominierte die Sozialdemokratie und Wien wurde selbstständiges Bundesland.

1923 startete man ein umfangreiches Bauprogramm. Es wurden in den Zwischenkriegsjahren für die Bevölkerung 63.000 Wohnungen gebaut, die hell und trocken waren sowie mit Wasserleitungen und WC ausgestattet wurden. Bäder, Kindergärten, Waschküchen und weitere Einrichtungen zur Krankenpflege und Bildung wurden in die Gemeindebauten implementiert, den heutigen Sozialwohnungen Wiens. Nach dem Zweiten Weltkrieg baute die Stadt Wien weiter. 220.000 Wohnungen gehören direkt der Stadt und an weiteren 200.000 Wohnungen ist sie beteiligt.

Großzügige Einkommensgrenzen

Heute beträgt die Miete der Wiener Gemeindebauten in allen 23 Bezirken 5,80 Euro pro Quadratmeter zuzüglich Betriebskosten und zehn Prozent Steuern. Maklerprovisionen, Aufschläge und andere Gebühren fallen für die Mieter nicht an. Etwa 62 Prozent der Wiener wohnen in den Quartieren mit gedeckelten Mieten. Auf dem gesamten Mietmarkt werden die Preise durch die geringen Mieten der Gemeindebauten nach unten gedrückt.

Die sozial gebundenen Wohnungen in Wien werden mit Mitteln aus der Wohnbauförderung errichtet. 35 Jahre lang darf mit ihnen keine Rendite erzielt werden. Nach Ablauf der Zeit bleiben sie dauerhaft sozial gebunden. In Deutschland hingegen fallen die Wohnungen nach einer gewissen Laufzeit aus der sozialen Bindung. Die Einkommensgrenzen für die Vergabe sozial geförderter Wohnungen liegen in Wien für einen Single-Haushalt bei 46.450 Euro netto jährlich, bei zwei Personen bei 69.220 Euro netto jährlich und bei drei Personen bei 78.330 Euro netto jährlich.

Tausende neue Wohnungen seit 2015

Im Jahr 2017 investierte die Stadt Wien knapp 530 Millionen Euro in die Wohnbauförderung. Das entspricht etwa vier Prozent des städtischen Haushalts. Rund 292 Millionen Euro flossen in die Wohnbauförderung, ca. 165 Millionen Euro in die Wohnhaussanierung und 71 Millionen Euro in ein Landes-Wohnbau-Sonderprogramm. Etwa 150 Millionen Euro Förderungen fließen jährlich zusätzlich aus dem Bundeshaushalt. Auch in Wien pausierte der soziale Wohnungsbau einige Jahre.

Doch seit 2015 baut man wieder, denn auch in Wien wächst die Bevölkerung stetig. Jedes Jahr entstehen dort tausende neue Wohnungen. Städtische Baugrundstücke, auf denen kostengünstig gebaut werden kann, sind noch vorhanden. Im September 2018 entschied man, dass bei künftigen Bauvorhaben nur ein Drittel der Nutzfläche frei finanziert werden darf. Zwei Drittel der Fläche sind dem sozial geförderten Wohnungsbau vorbehalten.

Unkompliziertes Bauen in den Niederlanden

Wohnungsnot ist auch in den Niederlanden ein Problem. Schnelle Lösungen zu bezahlbaren Preisen lautet bei unseren Nachbarn das Ziel. Was die Niederlande von Deutschland unterscheidet, sind die Baukosten. Während starre Vorschriften hier zu hohen Kosten führen, agiert man nebenan flexibler. Treppen dürfen in Deutschland beispielsweise maximal eine Höhe von 19 Zentimetern haben. In den Niederlanden darf man sie hingegen bis zu 22 Zentimeter hoch bauen. Das hat u. a. etwas mit den Grachten zu tun, die das Land durchziehen, an denen schmale steile Treppen hochführen.

In den Niederlanden machen viele Einwohner eine sogenannte Wohnungskarriere. In jungen Jahren leisten sie sich nur kleine, günstige Wohnungen und ziehen in immer größere Eigenheime, je älter sie werden und das Einkommen steigt. Schon mit 28 Jahren kann man in den Niederlanden eine Eigentumswohnung erwerben, weil die Nebenkosten gering sind und der Käufer nicht so hohe Ersparnisse benötigt. Man kauft und verkauft mit zunehmendem Einkommen. In Deutschland sind die Kaufnebenkosten so hoch, dass man sich überlegt, ob man „klein“ anfängt.

Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer

Die Maklergebühren in den Niederlanden betragen nur zwei Prozent des Kaufpreises, wobei immer häufiger Festbeträge von 1.200 Euro vereinbart werden. In Deutschland wird eine hohe Maklerprovision von vier bis sieben Prozent des Verkaufspreises vereinbart, egal was der Makler macht. In den Niederlanden ist es genau umgekehrt, was zu höherer Konkurrenz und niedrigen Preisen führt.

Eine übersichtliche Aufstellung der Betriebskosten bietet dieses Formular, aber auch umfangreiche Beispiele für weitere Kosten, die auf den Mieter im Mietvertrag umgelegt werden dürfen. Dies sind im Geschäftsraummietvertrag mehr Betriebskostenarten als im Wohnraum...

Außerdem sind Neubauten von der Grunderwerbsteuer befreit, weil der Wohnraum benötigt wird. Geben Eltern ihre Häuser an die Kinder weiter, gibt es einen Freibetrag von 100.000 Euro. Kaufnebenkosten kann man zudem steuerlich absetzen. So bilden mehr Haushalte Wohneigentum als in Deutschland, was zu einer Absicherung der Einwohner führt.

Während man in Wien auf Gemeindebauten setzt, sichert man sich in den Niederlanden mit Wohneigentum ab. Die Konzepte unterscheiden sich deutlich, haben jedoch ein gemeinsames Ziel: Sicheren, bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung schaffen. Davon ist Deutschland derzeit weit entfernt.

Quelle: Onlineredaktion HUSS-Medien

(Fortsetzung folgt)
 

Redaktion (allg.)

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