Wohnungsvermietung an Touristen bleibt schwieriges Terrain

Eigentümern kann Ärger drohen, wenn sie ihre Wohnung unrechtmäßig Touristen überlassen. Wohnungen sollen nach Ansicht des Gesetzgebers – im Gegensatz zu Hotels oder genehmigten Ferienwohnungen – nämlich einem längerfristig angelegten Wohnen dienen. Vielerorts ist daher die Zweckentfremdung von Wohnraum als eine Art Hotelersatz untersagt. Das betrifft insbesondere die durch Online-Dienste in Mode gekommene, kurzfristige Vermietung von Eigentumswohnungen an zahlende Feriengäste in Städten und Gemeinden, in denen Wohnraum als Mangelware gilt.
Gesetzliche Grundlage ist das bereits seit 1971 existierende Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begren-zung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MietRVerbG) mit seinem Artikel 6. Danach ist es den einzelnen Bundesländern erlaubt, Gesetze gegen Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlassen.

Inzwischen haben zahlreiche Länder von diesem Recht Gebrauch gemacht und entsprechende Normen erlassen. Die konkrete Entscheidung, wie Wohnraum verwendet werden darf, bleibt darin regelmäßig den einzelnen Städten und Gemeinden überlassen. So gibt es in Deutschland also keine einheitliche Regelung und man sollte sich bei Bedarf am besten vor Ort erkundigen.

Zweckentfremdungsverbot kontra Berufsfreiheit
Natürlich sind die Verbote nicht unumstritten, wie eine Reihe von Fällen zeigt, die kürzlich das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden hat. Mehrere Vermieter von Ferienwohnungen sahen sich durch das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz in ihren Grundrechten verletzt. Unter Berufung auf die Berufsfreiheit und die Eigentumsgarantie wollten sie vor Gericht sogenannte Negativtestate erstreiten, also Bestätigungen, dass sie zur Vermietung der Ferienwohnungen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung benötigen. Das Gericht hat die meisten Klagen allerdings abgewiesen und entschieden, dass die betreffenden Wohnungen zu Recht vom gesetzlichen Zweckentfremdungsverbot erfasst sind. Auch hielt das VG die Berliner Normen zur Zweckentfremdung von Wohnraum nicht für verfassungswidrig.

Die Berufsfreiheit aus Art. 12 Grundgesetz (GG) soll nicht verletzt sein, da auch weiterhin eine gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen möglich ist, nur eben nicht in geschütztem Wohnraum. Die Eigentumsgarantie gemäß Art. 14 GG gibt kein Recht, Wohnraum mit größtmöglichem Profit verwerten zu dürfen – stattdessen heißt es dort ausdrücklich auch: „Eigentum verpflichtet.“
(VG Berlin, Urteile v. 08.06.2016, Az.: 6 K 103.16 u. a.)

Ausnahmegenehmigungen für Zweitwohnungen
Dagegen hielt das VG die Erteilung von Ausnahmegenehmigungen an zwei Wohnungseigentümer mit Hauptwohnsitz in Dänemark für gerechtfertigt. Die Kläger hatten ihre Berliner Zweitwohnung für gelegentliche berufliche bzw. private Aufenthalte selbst genutzt und während ihrer Abwesenheit vermietet. Hier hielt das Gericht die schutzwürdigen privaten Interessen der Eigentümer für wichtiger als das allgemeine öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum. Die Eigentümer seien nämlich berechtigt, die Zweitwohnungen in Berlin zu unterhalten, und so würde durch die Vermietung während ihrer Abwesenheit letztendlich gar kein Wohnraum verloren gehen.
(VG Berlin, Urteile v. 09.08.2016, Az.: VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16)

Gegen seine Entscheidungen hat das VG jeweils das Rechtsmittel der Berufung zugelassen. Außerdem wäre später unter Umständen noch eine Verfassungsbeschwerde möglich. Das letzte Wort ist hier also noch nicht gesprochen.

Autor: Armin Dieter Schmidt, Rechtsanwalt und Redakteur bei anwalt.de.

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