In Nordrhein-Westfalen gibt es rund 2 Mio. Eigentumswohnungen in 410.000 Gebäuden, von denen eine geschätzte Hälfte nicht mehr den energetischen Standards entspricht und modernisierungsbedürftig ist. Der Verband Wohnen im Eigentum e.V. weiß, dass viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ihre Gebäude sanieren wollen. Eine Hürde ist oftmals die Frage nach der Finanzierung: Die angesparten Instandhaltungsrücklagen reichen meist nicht aus. Höhere Sonderumlagen können aber einzelne, viele oder alle Eigentümer nicht aus Eigenmitteln leisten. Um dieses Problem zu lösen und Sanierungen anzustoßen, haben die NRW.Bank und das NRW.Bauministerium ein neues Förderprogramm aufgelegt: den NRW.BANK.WEG-Kredit.
Die Geschäftsführerin des Vereins Wohnen im Eigentum fasst zusammen, wie das neue Förderprogramm einzuordnen ist.
Was leistet der neue NRW.Bank EG-Kredit?
Der Vorteil dieses seit September 2016 verfügbaren Förderprogramms besteht darin, das die WEG als Verband den für die Sanierungsmaßnahmen nötigen Kredit aufnehmen kann. Für die Wohnungseigentümer, die Verwaltung und die Banken ist dies weniger aufwendig, als würde jeder einzelne Eigentümer Geld und Fördermittel beantragen. Zudem löst es das Problem, dass die Sanierung scheitert, weil einzelne Eigentümer gar nicht (mehr) kreditwürdig sind. Beim NRW.Bank WEG-Kredit erfolgt nämlich keine Bonitätsprüfung; die WEG kann das für die Sanierung benötigte Geld recht einfach und zu akzeptablen Konditionen aufnehmen. Für diesen sogenannten Verbandskredit gilt: Es gibt eine solidarische Ausfallhaftung der Miteigentümer. Kann einer von ihnen seinen Anteil an den Zins- und Tilgungsraten nicht (mehr) leisten, hat die Gemeinschaft das auszugleichen, solange nur ein einziger Eigentümer noch zahlungsfähig ist.
Dieses Risiko, über das die Wohnungseigentümer laut BGH vor einem Beschluss über eine Verbandskreditaufnahme informiert werden müssen und das im Protokoll der Eigentümerversammlung benannt werden muss, sollte allen auch wirklich bewusst sein.
Gibt es konkrete Zahlen zum Sanierungsbedarf von Wohnungseigentumsanlagen in NRW?
Wir nehmen an, dass NRW-weit mehr als 50 % der WEG-Gebäude heutigen energetischen Standards nicht mehr entsprechen, wenn sie nicht zwischenzeitlich modernisiert wurden. Vor allem bei den weniger attraktiven Gebäuden aus den Jahren 1950 -1989 kann davon ausgegangen werden, dass in sie bisher eher wenig investiert wurde. Mehrfamilienhäuser dieser Zeit wurden vielfach erst in den 90er Jahren vom Mietshaus in eine WEG umgewandelt und dann allenfalls „pinselsaniert“ verkauft. Das Potenzial zur Verbesserung der Wohnqualität, des Wohnkomforts, des Zusammenwohnens unter einem Dach und zur Einsparung von Heizenergie ist somit vor allem bei diesen WEGs in Gebäuden aus den Nachkriegsjahren bis in die 90er Jahre groß.
Welche Hürden gerade WEGs von Modernisierungen und Sanierungen ab?
Ob Fenster erneuert und Dächer gedämmt werden sollen, ist in Wohnungseigentums-anlagen erst einmal keine rein baulich-technische Frage, sondern eine rechtliche und organisatorische. Denn bevor die Handwerker beauftragt werden, müssen die Wohnungseigentümer in mehreren Eigentümerversammlungen ein Konzept entwickeln und über alle Schritte, Maßnahmen und Ausgaben, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, diskutieren und entscheiden.
Berücksichtigt werden muss dabei, dass die Entscheidungsprozesse in WEGs langwierig und oft kompliziert sind: Neben der Tatsache, dass regulär in WEGs nur 1x im Jahr eine Eigentümerversammlung stattfindet, müssen Gruppenprozesse beachtet und die unterschiedlichen Interessen von vermietenden und selbstnutzenden Eigentümern, von finanzstarken und -schwachen Eigentümern und von älteren Eigentümern, die keine Veränderungen mehr wollen, Berücksichtigung finden.
Scheitern Entscheidungen auch am Geld?
Die Kostenfrage beeinflusst wesentlich die Meinungsbildung der Wohnungseigentümer und ihre Bereitschaft, bauliche und haustechnische Maßnahmen mitzutragen. Bei WEGs kommt es darauf an, einen Finanzierungsweg zu finden, den möglichst alle Eigentümer mitgehen können.
Ist die Rücklagenkasse gut gefüllt, kann die Eigentümergemeinschaft die vorgesehenen Maßnahmen vielleicht daraus finanzieren, unter Einbeziehung von Fördermöglichkeiten und Zulagen. Ist dies nicht der Fall, muss über – ggf. durch Kreditaufnahme zu finanzierende – Sonderumlagen nachgedacht werden. Bei einer Fremdfinanzierung muss erwogen werden, ob, unter welchen Bedingungen und auf welche Weise die Wohnungseigentümer insgesamt, ein Teil der Eigentümer oder einzelne Eigentümer Kredite aufnehmen können. Hier kommen dann auch Fördermittel wie der neue NRW.BankWEG-Kredit ins Spiel.
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Weiterführende Links:
https://www.wohnen-im-eigentum.de/
