Das ergab die Studie „Gefördertes Wohnen“, die von WERTGRUND in Auftrag gegeben wurde. In Zusammenarbeit mit dem unabhängigen Analyseunternehmen bulwiengesa wurden auf Grundlage von Angebot und Nachfrage insgesamt 26 Städte in Deutschland analysiert. Ziel der Studie war es, Standorte zu identifizieren, die in den nächsten Jahren das größte Ungleichgewicht hinsichtlich geförderter Wohnungen aufweisen.
„Wir brauchen eine Kehrtwende im geförderten Wohnungsbau"
Die Studie zeigt: Es existieren viele Haushalte mit geringem Einkommen, wobei das Angebot an gefördertem Wohnraum im unterem Preissegment die Nachfrage nicht bedienen kann. Rund 21 Prozent der Haushalte haben ein Nettoeinkommen von 1.600 Euro und weniger im Monat. Etwa sieben Prozent der Haushalte, im Mittel aller Städte, verfügen über weniger als 1.000 Euro netto im Monat.
Wenige geförderte Mietwohnungen treffen auf viele Geringverdienerhaushalte
Der Anteil geförderter Wohnungen am Mietwohnungsbestand liegt durchschnittlich bei 9,4 Prozent. Der Unterschied zeigt sich besonders deutlich in Dresden und Leipzig: Dort liegen die Anteile geförderter Mietwohnungen bei unter 0,2 Prozent bei einem gleichzeitig sehr hohen überdurchschnittlichen Anteil an Geringverdienerhaushalten von 25 Prozent in Dresden und 30 Prozent in Leipzig.
Ein Grund für den geringen Bestand an geförderten Mietwohnungen ist der Verkauf kommunaler Bestände Anfang der 2000er-Jahre. Die dabei schrittweise und kostspielige Rekommunalisierung sowie die spät einsetzende Förderung von Wohnraum verstärken diesen Zustand vor allem in Ostdeutschland. Der Bedarf an Sozialwohnungen steigt z.B. auch in Norddeutschland (Bremen und Kiel) und in Nordrhein-Westfalen (Dortmund, Duisburg, Bochum und Essen).
Asset-Klasse „Geförderte Wohnungen“ für Investoren ebenfalls interessant
Die Studie zeigt, dass in 23 der 26 analysierten Städte die Bestände an Sozialwohnungen geschrumpft sind. Im Mittel der untersuchten Städte nahmen die Sozialwohnungsbestände um rund -21 Prozent im Zeitraum von 2011 bis 2019 ab. Am stärksten waren die Verluste in den Städten Leipzig (-90 Prozent), Dresden (-89 Prozent), Berlin (-37 Prozent) und Kiel (-36 Prozent).
Nur in Mainz (+9,6 Prozent) und Münster (+7,1 Prozent) waren Zuwächse bei geförderten Wohnungen zu beobachten. Dieser Effekt wird durch Neubau oder Zukauf zwar gedämpft, das reicht aber nicht aus, um der negativen Entwicklung entgegenzusteuern. Lediglich in Berlin wird bis 2025 mit einem Anstieg an gefördertem Wohnraum um circa acht Prozent gerechnet, um den Bestand an Sozialwohnungen über 100.000 Einheiten zu halten. In Nordrhein-Westfalen sind die prognostizierten Rückgänge in Bochum mit -28 Prozent am geringsten und in Bonn mit -60 Prozent am stärksten.
Das föderale System, insbesondere die Föderalismusreform von 2006, sorgt für starke regionale Unterschiede, da die Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung bei den Ländern liegt. Hinzu kommen unterschiedliche kommunale Förderprogramme.Private Investoren nehmen eine wichtige Rolle im geförderten Wohnungsbau ein In der Privatwirtschaft wird ESG-konformes Investieren wichtiger.
Die Asset-Klasse „Geförderte Wohnungen“ wird perspektivisch bis 2025 für institutionelle Investoren interessanter, da sie in allen Städten an Bedeutung gewinnt.
Quelle: WERTGRUND Immobilien AG
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