Konstant hohe Investitionen in den Neubau

Nach der Jahresbilanz des VdW Bayern haben die 504 Mitgliedsunternehmen 4.533 neue Wohnungen fertiggestellt. Das waren 14 Prozent weniger als 2022. Die Neubau-Investitionen seien weiter auf einem Rekordhoch. Deshalb macht der Verband die gestiegenen Baukosten für den Rückgang verantwortlich. „Die Wohnungswirtschaft liefert auch in schwierigen Zeiten“, sagt Verbandsdirektor Hans Maier. Die Grenzen der Investitionsfähigkeit seien aber erreicht. „Die Kosten pro Wohnung sind viel zu hoch. Mehr Wohnungen wird es von den Mitgliedern erst bei deutlich sinkenden Baukosten wieder geben“, betont Maier.

Im Jahr 2023 konnte die Wohnungswirtschaft in Bayern ihr Gesamt-Investitionsniveau geringfügig um 1,7 Prozent steigern. Insgesamt wurden durch die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern über 2,6 Milliarden Euro in bezahlbaren Wohnraum investiert. Mit 1,6 Mrd. Euro (+0,1%) floss ein Großteil der Mittel in den Wohnungsneubau. 4.533 Wohnungen – darunter 3.170 geförderte Wohnungen (-9,6%) wurden errichtet. Trotz leicht gestiegener Investitionen entstehen weniger Wohnungen.

Durch Bau- und Zinskostensteigerungen habe sich die wirtschaftlich notwendige Miete für Neubauwohnungen nach Berechnungen der Wohnungswirtschaft zwischen 2021 und 2023 durchschnittlich um 65 Prozent von 10,95 auf 18,10 Euro pro Quadratmeter erhöht. „Mieten jenseits von 18 Euro je Quadratmeter können sich jedoch die meisten Menschen bei Genossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen nicht leisten“, sagt Maier.

Investitionen in die Sanierung sind um 15 Prozent gestiegen

In den nächsten Jahren werde die Klimawende im Wohnungsbestand zunehmend Ressourcen binden. „Die Unternehmen müssen sich auf die nötigen energetischen Modernisierungen ihrer Wohnungen konzentrieren“, erklärt Maier. Die Investitionen in die Modernisierung sind 2023 um 15 Prozent auf 406 Mio. Euro gestiegen.

Bei Wohnungsgenossenschaften wohnt man am günstigsten

Die Durchschnittsmiete für die knapp 550.000 Wohnungen liege bei 7,01 Euro (Nettokaltmiete pro Quadratmeter). Am günstigsten wohnten die Mieter bei den 356 Wohnungsgenossenschaften. Sie bezahlen 6,30 Euro Miete pro Quadratmeter. Das könnte ein Grund für die besonders niedrige Fluktuation von 2,4 Prozent sein. „Der Druck auf dem Mietwohnungsmarkt hat durch die hohen Bauzinsen deutlich zugelegt“, berichtet Maier. Inzwischen würden immer mehr Besserverdiener-Haushalte nach Mietwohnungen suchen, da das Eigenheim unerreichbar scheint.

Sozialwohnungsbestand ist stabil

Der Sozialwohnungsbestand bei den Verbandsmitgliedern sei im Jahr 2023 leicht gewachsen. Die Unternehmen besitzen mit 109.970 (+1,3%) mehr als 80 Prozent der geförderten Wohnungen in Bayern. Im letzten Jahr kamen durch Neubau und Modernisierungsmaßnahmen 3.349 Wohnungen in die Sozialbindung, während 3.304 Wohnungen aus der Sozialbindung fielen. Ein Saldo von 45 Wohnungen. „Nach dem Auslaufen der Bindung verlieren die Wohnungen zwar den Status als Sozialwohnung, werden von unseren Mitgliedern aber weiterhin günstig vermietet“, erklärt der Verbandsdirektor.

Kostentreiber für den Wohnungsbau

Für den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen hat das Thema Baukosten aktuell höchste Priorität. Dem Verband geht es darum, die Kostentreiber beim Wohnungsbau zu identifizieren und neue Wege zu gehen. Die Wohnungswirtschaft setzt vor allem auf Maßnahmen, die im Freistaat schnell umgesetzt werden können. Als Beispiele nennt Verbandsdirektor Maier überhöhte Stellplatzvorgaben und die Anforderungen der Barrierefreiheit. Die Stellplatzvorgaben für Kommunen sollten weiter konkretisiert werden und die Möglichkeit für reduzierte Stellplatzschlüssel durch lokale Mobilitätskonzepte geschaffen werden. „Ein Tiefgaragenplatz kann bis zu 50.000 Euro kosten.“, sagt der Verbandschef.

Hilfreich wäre aus Sicht der Wohnungswirtschaft auch die Einführung einer neuen Kategorie „Schwellenlosigkeit“ mit gegenüber der Barrierefreiheit verringerten Anforderungen. „Die derzeitigen Anforderungen an die Barrierefreiheit treiben die Baukosten stark in die Höhe und gehen häufig über die konkreten Bedürfnisse der Bewohner hinaus“, verdeutlicht Maier.

Gebäudetyp E ist eine Lösung gegen die Baukrise

Für mehr Wohnungsbau im Freistaat geht die Wohnungswirtschaft auch neue Wege. In der Pilotphase befindet sich aktuell der Gebäudetyp E – wie einfach bauen – von dem sich die Wohnungswirtschaft deutliche Kosteneinsparungen verspricht. Von den 19 im Freistaat an einem Pilotprojekt zum neuen Gebäudetyp teilnehmenden Unternehmen sind zehn Verbandsmitglieder.

Große Hoffnungen setzt der Verband auch in serielle Bau- und Sanierungsmaßnahmen, die deutliche Kosteneinsparungen versprechen. „Hier braucht die Wohnungswirtschaft jedoch geeignete Grundstücke und Bebauungspläne, um die Vorteile serieller Maßnahmen voll ausschöpfen zu können“, so der Verbanddirektor.