Reizempfindlich?

Aus dem Tatbestand

Der Kläger macht Ansprüche aus einem Mietverhältnis
mit der Beklagten geltend.

Die Beklagte mietete am 23. 2. 1996 die Wohnung im 2. Oberschoss
... zu einem Mietzins in Höhe von 1.080 DM zuzüglich 220
DM Nebenkostenvorauszahlung. Das Mietverhältnis wurde für
die Dauer von 36 Monaten , bis zum 28. 2. 1999 beschlossen. Die
Beklagte leistete eine Mietsicherheit in Höhe von 3.240 DM.
Vermieter waren ursprünglich ...

Am 8. 9. 2000 wurde die Wohnung auf den Sohn der ursprünglichen
Vermieter, den Kläger, umgeschrieben. Der Kläger wurde
ermächtigt, Rückstände aus dem Mietverhältnis
im eigenen Namen geltend zu machen.

Auf Wunsch und mit Einverständnis der Beklagten wurde vor
Einzug in das Mietobjekt im März 1996 der bis dahin vorhandene
Teppichboden entfernt und Laminatboden verlegt. An den Umbaukosten
beteiligte sich die Beklagte mit 1.370 DM. Den restlichen Zuschuss
im Höhe von 1.370 DM sollte die Beklagte zwei Monate später
zahlen.

Im Winter 1996/97 wendete sich die Beklagte an den damaligen Vermieter
wegen sonderbarer Gerüche in der Wohnung. Um dem weiter nachzugehen,
beauftragte die Beklagte einen Sachverständigen .... Dieser
stellte außer flüchtigen organischen Stoffen Phthalsäureanhydrid
in der untersuchten Raumluft fest. Bei einer weiteren Untersuchung
im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens am 21. 7. 1997
stellte der Sachverständige Formaldehyd in der Raumluft fest.

Im April 1997 stellte die Beklagte die Mietzinszahlungen ein.

Am 17. 9. 1998 forderte der Kläger die Beklagte zur Zahlung
des rückständigen Mietzinses auf. Die Beklagte zog daraufhin
aus der Wohnung aus und gab diese am 23. 10. 1998 an den Kläger
zurück. Nach Auszug aus der Wohnung befand sich im Laminatboden
ein ca. 50 cm langer Kratzer, der durch Austausch zweier Laminatelemente
repariert werden musste. Hierfür fielen Kosten in Höhe
von 150 DM an.

Die Wohnung konnte zum 15. 2. 1998 zu einem Mietzins von 1.020
DM zzgl. Nebenkosten weiter vermietet werden.

Die Nebenkosten für das Jahr 1996 wurden abgerechnet. Die
Beklagte wurde aufgefordert, 268,48 DM an den Kläger zu zahlen.
Auch die Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 1997 wurde erstellt.
Die Beklagte sollte hiernach 1.946,62 DM zahlen. Diese Zahlungen
leistete die Beklagte nicht.

Der Kläger ist der Ansicht, dass die gemessene Formaldehydbelastung
der Wohnung nicht als zur Mietminderung berechtigender Mangel und
nicht als gesundheitsschädlich einzustufen seien.

Der Kläger beantragte ursprünglich, die Beklagte zur
Zahlung von 27.795,10 DM nebst 8,75 % aus 26.645,10 Dm seit dem
23. 3. 1999 sowie 8,75 % Zinsen aus 150 DM seit dem 8. 1. 2000 und
1.234,54 DM Verzugszinsen bis zum 22. 3. 1999 zu zahlen. Teilweise
wurde die Klage zurückgenommen.

Der Kläger beantragt nunmehr:

1. Die Beklagte zu verurteilen, an ihn 27.645,10 DM nebst
8,25 % Zinsen vom 23. 3. 1999 bis zum 30. 1. 2000 sowie 8,75 % Zinsen
vom 1. 2. 2000 bis zum 7. 2. 2000 sowie 8,25 % Zinsen seit dem 8.
2. 2000 zu zahlen.

2. Die Beklagte zu verurteilen, an ihn 150 DM nebst 8,25
% Zinsen seit dem 8. 1. 2000 bis zum 31. 1. 2000 sowie 8,75 % Zinsen
vom 1. 2. 2000 bis zum 7. 2. 2000 sowie 8,25 % Zinsen seit dem 8.
2. 2000 zu zahlen.

3. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 66,60
DM Verzugszinsen bis zum 23. 3. 1999 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt die Beklagte, den Kläger zu verurteilen
an sie 1.370 DM zu zahlen.

Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, aufgrund der gesundheitsschädlichen
Ausdünstungen der Wohnung zu einer 100 %igen Mietminderung
berechtigt zu sein. Aufgrund der Formaldehydbelastung sei es zu
gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von langwieriger
Bronchitis, Augenbrennen, Kopfschmerzen, Mattigkeit und trockenen
Nasenschleimhäuten gekommen. Des weiteren ist die Beklagte
der Ansicht, da der eingebaute Laminatboden unbrauchbar sei, zur
Rückforderung ihres Anteils an den Kosten für den Laminatboden
berechtigt zu sein.

Die Beklagte bestreitet, die Nebenkostenabrechnungen dem Grunde
und der Höhe nach. Insbesondere im Jahre 1997 habe die Beklagte
die Wohnung nicht mehr bewohnt. Einer Verrechnung mit der Mietkaution
wird widersprochen.

Die Beklagte leitete ein selbständiges Beweisverfahren beim
Amtsgericht Königstein im Taunus (Az. 22 H 16/97) ein. Wegen
des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen,
das Ergänzungsgutachten sowie auf die mündliche Erläuterung
der Gutachten Bezug genommen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug
genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Die
Widerklage ist unbegründet.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von 19.440 DM aus
§ 535 BGB in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages.

Der Beklagten steht kein Minderungsrecht wegen Formaldehydbelastung
der streitgegenständlichen Wohnräume ... nach § 537 BGB
zu. Die Formaldehydbelastung der streitgegenständlichen Wohnung
kann nicht als Mangel im Sinne von § 537 BGB angesehen werden. Als
Mangel in diesem Sinne ist eine erhebliche Tauglichkeitsminderung
des Mietobjekts gegenüber dem vertragsgemäßen Gebrauch.
Erheblichkeit liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch stark gemindert oder aufgehoben ist (Palandt/Putzo, § 537
Rdnr. 12 f.). Wohnräume sind mangelhaft, wenn sie sich in einem
gesundheitsgefährdenden Zustand befinden (Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, III. B., Rdnr. 1327). Maßgeblich
ist eine objektiv festgestellte Gesundheitsgefährdung. Subjektive
Vorstellungen und Überempfindlichkeitsreaktionen des Mieters
sind bei der Bestimmung des Mangelbegriffs nicht zugrundezulegen
(OLG Düsseldorf, DWW 1992, 140, Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, III. B. Rdnr. 1333).

Im Rahmen eines selbständigen Beweissicherungsverfahrnes zwischen
den Parteien stellte der Sachverständige ... Formaldehydbelastungen
sowie flüchtige organische Verbindungen der von der Beklagten
bewohnten Wohnräume fest. Bei Messungen am 21. 7. 1997 wurden
in der Wohnung in der Raumluft bei einer Lufttemperatur von 25 °C
Formaldehydwerte im Schlafzimmer von 11C m g/m3
gemessen . Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt seit dem 16. 7. 1997
nicht mehr gelüftet worden.

Eine weitere Begutachtung durch den Sachverständigen ...
fand am 4. 3. 1998 statt. Vor der bei diesem Termin durchgeführten
Messung wurde die Wohnung am 3. 3. 1998 zwischen 12.00 Uhr und 12.30
Uhr im Wohnzimmer durch öffnen der Balkontür und im Schlafzimmer
durch kippen des Fensters gelüftet. Die Lufttemperatur während
der Messung betrug 23 °C. Diesmal wurden Formaldehydbelastungen
im Schlafzimmer von 97 m g/m3 und im Wohnzimmer
von 103 m g/m3 gemessen.

Mieterseits eingebrachte Möbelstücke mit formaldehydhaltigen
Materialien befanden sich nicht in dem Zimmer. Verdachtsquelle war
das großflächig verlegte Parkett.

Die Messungen des Sachverständigen sind für das Gericht
nachvollziehbar. Anhaltspunkte dafür, die Messergebnisse in
Zweifel zu ziehen, hat das Gericht nicht. Der Sachverständige
legt die äußeren Umstände seiner Messung sowie die
Messergebnisse dar. Formaldehyd reizt die Augen und die Atemwege
und ruft bei hohen Werten Schädigungen der Atemwege sowie Allergien
hervor. Nach heutigen Erkenntnissen ist die krebserzeugende Wirkung
von Formaldehyd unwahrscheinlich. Bei Formaldehydbelastung des Mietobjektes
ist die Charakterisierung als Mangel wegen Gesundheitsgefährdung
infolge Schadstoffbelastung anerkannt, wenn die Grenzwerte immer
wieder überschritten werden (AG Säckingen in WM 1996,
S. 140). Eine Gesundheitsgefährdung ist anzunehmen, wenn der
Ausbruch von Krankheiten zu befürchten ist (AG Münsingen,
Leitsatz im ZMR 1996 Heft 12).

Bei der Bestimmung der für die Einstufung als Mangel erforderlichen
Grenzwerte ist zu unterscheiden zwischen dem Wert der Weltgesundheitsorganisation
(WHO) von 60 m g/m3 (= 0,05 ppm) und dem Wert des
Bundesgesundheitsamtes (BGA) von 120 m g/m3 (= 0,1
ppm).

Das Bundesgesundheitsamt geht davon aus, dass der empfohlene Wert
von 0,1 ppm nicht überschritten werden soll, da darüberliegende
Werte zu Reizungen der Schleimhäute führen können.
Der deutlich niedriger liegende Wert der WHO dient der Gesundheitsvorsorge.
Bei unterschreiten des Wertes von 0,05 ppm sind keine negativen
Auswirkungen für die Gesundheit zu erwarten. Bei empfindlichen
Personen können oberhalb dieses Wertes bei langen Expositionszeiten
Gesundheitsbeeinträchtigungen auftreten. Je höher der
Wert an den Richtwert des BGA heranreicht, umso wahrscheinlicher
wird eine Gesundheitsgefährdung.

Die Werte der ersten und zweiten Messung schwanken. Beide liegen
unter dem empfohlenen Richtwert des BGA. Die Schwankungen können
mit den unterschiedlichen Raumlufttemperaturen während der
Messung sowie der Lüftung erklärt werden. Die Formaldehydbelastungen
sind temperaturabhängig. Mit steigender Temperatur nimmt die
Belastung zu. Allerdings besteht eine Sättigungsgrenze der
Formaldehydbelastung, die bei der ersten Messung aufgrund des längeren
Nichtlüftens der Wohnräume erreicht ist. 95 % des Sättigungswertes
werden bei 3stündiger Nichtlüftung des Raumes erreicht.

Zu berücksichtigen ist, dass die Mangelhaftigkeit des Objektes
nicht durch die subjektive Reizschwelle der Beklagten festgelegt
werden kann. Vielmehr muss sich in diesem Rahmen die Frage des Mangels
anhand objektiver Kriterien bestimmen lassen. Ein derartiges Kriterium
stellt der Wert des BGA von 0,1 ppm dar (so. OLG Köln, NJW-RR
1991, 1077; AG Säckingen, WM 1996, 140, OG Düsseldorf,
DWW 1992, 140), da nur bei Überschreitung dieses Wertes mit
hoher Wahrscheinlichkeit von Gesundheitsgefährdungen ausgegangen
werden kann. Darunter liegende Werte sind in ihrer Auswirkung im
wesentlichen von der Empfindlichkeit der jeweiligen Person abhängig,
die bei der Bewertung als Mangel nicht zu berücksichtigen ist.

Soweit der Sachverständige in seinen Gutachten ausführte,
die gemessenen Werte könnten Gesundheitsbeschädigungen
hervorrufen, insbesondere bei einem Wert von 100 m g/m3
sei mit Gesundheitsbeeinträchtigungen zu rechnen, ist
zu berücksichtigen, dass der Gutachter selbst ausführt,
kein Toxikologe zu sein. Insoweit stützt er diese Erkenntnis
auf seine Erfahrungen. Bei einem Wert in dieser Höhe treten
in der Regel bei den untersuchten Personen Symptome wie Reizungen
etc. auf. Seine Erfahrung kann jedoch nicht als wissenschaftlich
gesicherte Erkenntnis angesehen werden. Nach den Ausführungen
des Sachverständigen selbst sind ihm wissenschaftliche Erkenntnisse
zu Reizungen durch Formaldehyd im Bereich von 0,1 ppm nicht bekannt.

Die gemessenen sonstigen flüchtigen organischen Verbindungen
rechtfertigen eine Mietminderung der Beklagten ebenfalls nicht.
Insoweit fehlt es an einer substantiierten Darlegung der Beklagten,
dass diese Stoffe auf den verlegten Laminatboden zurückgeführt
werden können und durch diese Stoffe eine Gesundheitsbeeinträchtigung
hervorgerufen wurde. Vielmehr führt die Beklagte selbst ihre
Beschwerden auf die Formaldehydkonzentration zurück. Eine sichere
Aussage dazu, dass diese Stoffe aus dem Laminatboden stammen, konnte
auch der Sachverständige nicht treffen.

Da der Beklagten kein Minderungsrecht aufgrund Mangel des Mietobjekts
zustand, hat der Kläger einen Anspruch auf Zahlung des offenen
Mietzinses für die Zeit von April 1997 bis 30. 9. 1998 in Höhe
von jeweils 1.080 DM – insgesamt 19.440 DM.

Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlung
steht dem Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses
nicht mehr zu, vielmehr hat er die Nebenkosten abzurechnen. Insoweit
war die Klage abzuweisen.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses bis
zum 28. 2. 1999 zu. Zwischen den Parteien wurde ein befristetes
Mietverhältnis bis zum 28. 2. 1999 geschlossen. Dieses Mietverhältnis
endet durch Zeitablauf, soweit nicht ein außerordentliches
Kündigungsrecht der Beklagten besteht. Die Beklagte kündigte
das Mietverhältnis nachdem sie durch das Gutachten im Beweissicherungsverfahren
Kenntnis von der Formaldehydbelastung der Wohnung erhielt. Ein Kündigungsrecht
nach § 544 BGB setzt jedoch ebenfalls eine erhebliche Gesundheitsgefährdung
durch das Mietobjekt voraus, die wiederum nach objektiven Maßstäben
zu beurteilen ist (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, IV, Rdnr. 155). Eine solche ist, wie oben aufgeführt,
aufgrund des gemessenen Formaldehydwertes nicht gegeben. Dem Kläger
steht demnach ein Anspruch auf Mietzins für die Zeit von Oktober
1998 bis zur Neuvermietung am 28. 2. 1999 in Höhe von jeweils
1.080 DM zu, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Wohnung
am 15. 2. 1999 zu einem Mietzins von 1.020 DM vermietet werden konnte.
Dementsprechend steht dem Kläger ein Anspruch auf die anteilige
Miete in Höhe von 4.890 DM zu.

Des weiteren steht dem Kläger ein Anspruch auf Schadenersatz
in Höhe von 150 DM wegen des beim Auszug verursachten Kratzers
im Laminatboden zu. Die Verursachung sowie die Höhe des Schadens
wurde von der Beklagten nicht bestritten.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten
in Höhe von 232,50 DM für das Jahr 1996 und 1.921,05 DM
für das Jahr 1997. Die Abrechnung ist ordnungsgemäß
erstellt, nachprüfbar und fällig. Die Positionen sonstiger
Betriebskosten sind jedoch zu unbestimmt. Die Kosten für Wartung
der Rolltore bzw. Wartung der Lüftung sind nach den Vereinbarungen
im Mietvertrag nicht ersetzbar. Dementsprechend waren die Nebenkostenforderungen
zu kürzen.

Aufgrund der Vereinbarung mit der Beklagten hat der Kläger
weiterhin einen Anspruch auf Zahlung des Kostenzuschusses zum Laminatboden
in Höhe von 1.370 DM.

Insgesamt ergibt sich damit ein Anspruch des Klägers in Höhe
von 28.003,55 DM. Gegenüber diesem Anspruch hat der Kläger
nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Verwertungsrecht
an der geleisteten Mietsicherheit in Höhe von 3.240 DM. Dementsprechend
ist die Klageforderung in Höhe von 24.763,55 DM begründet.
Im darüber hinausgehenden Betrag war die Klage abzuweisen.

Die Widerklage ist unbegründet. Aufgrund der Vereinbarung
mit dem Kläger war die Beklagte verpflichtet, sich anteilig
an den Kosten für den Laminatboden zu beteiligen. Ein Anspruch
auf Rückforderung der gezahlten 1.370 DM besteht nicht. Der
Laminatboden hat sich nicht aufgrund der Formaldehydausdünstungen
als unbrauchbar herausgestellt.

Die Zinsentscheidung findet ihre Grundlage in §§ 284, 286 BGB in
Verbindung mit § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages. Der Mietzins war
jeweils zum 3. Werktag jeden Monats fällig. Der Zinsanspruch
der weiteren Ansprüche richtet sich nach §§ 284 ff. BGB.

Soweit der Kläger Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von
660 DM begehrte, war die Klage abzuweisen, da dieser Anspruch nicht
hinreichend substantiiert dargelegt wurde.

Die Kostenentscheidung beruht aufgrund des teilweisen Obsiegens
und Unterliegens der Parteien sowie der teilweisen Klagerücknahme
auf §§ 92, 269 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet
sich nach §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
 

Gericht: AG Königstein im Taunus
Aktenzeichen:  21 C 1807/99 (15)