Wohnung wischen?

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung
in der ... in .... Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis
zum 30. 11. 1998, zuvor hatte die Klägerin dem Beklagten den
Kfz-Abstellplatz zum 31. 8. 1999 gekündigt. Seit Juni 1998
betrug die Bruttomiete inklusive Kfz-Abstellplatz 1.012,97 DM, ausweislich
des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 23. 6. 1997
die monatliche Nettomiete ab dem 1. 9. 1997 810,47 DM.

Nach dem Presseberichten und Gutachten zufolge poliycyclische aromatische
Kohlenwasserstoffe (PAK) in erhöhter Konzentration in einigen
Wohnungen der ehemaligen Housing-Area auftraten und hierdurch eine
Diskussion über deren Schädlichkeit in Gang gesetzt wurde,
bat die Klägerin mit einem Rundschreiben vom 20. 1. 1998 ihre
Mieter, so auch den Beklagten, "vorerst der Empfehlung des
Gesundheitsamtes Folge zu leisten und durch regelmäßig
feuchtes Wischen des Parketts den Hausstaub zu entfernen".
Ende November 1997 hatte das Stadtgesundheitsamt die Empfehlung
ausgesprochen, täglich feucht zu wischen und häufig zu
lüften. Mit Schreiben vom 4. 5. 1998 teilte die Klägerin
dem Beklagten mit, dass nach dem Ergebnis einer Messung von 21 mg/kg
Klebematerial in der in dem Block des Beklagten gemessenen Wohnung
davon auszugehen ist, dass der gesamte Parkettkleber des Wohnblocks
grundsätzlich mit PAK belastet ist. Der Beklagte kündigte
daraufhin eine Mietminderung vom monatlich 360 DM an, da dies der
monatlichen Mehrbelastung entspräche, die er aufwenden müsse,
wenn er eine Reinigungskraft für 15 DM pro Stunde einstelle.
Eine vor seinem Auszug durch den Beklagten veranlasste Untersuchung
des Parkettklebers in seiner Wohnung ergab Messergebnisse von 290
mg/kg Phenanthren, 53 mg/kg Fluoranthen sowie 19 mg/kg Pyren. Raumluftmessungen
und Hausstaubuntersuchungen wurden nicht durchgeführt.

Der Beklagte minderte für den Monat Juni die Bruttomiete von
1.012,97 DM um 360 DM, indem er lediglich einen Betrag von 652,97
DM bezahlte. Ebenso verhielt es sich in den Monaten Juli und August
1998. Im September 1998 zahlte der Beklagte einen Betrag von 617,97
DM, zu seinen Gunsten verrechnete die Klägerin eine Betriebskostengutschrift
in Höhe von 67,45 DM, so dass ein offener Betrag von 327,55
DM verblieb. Im Oktober 1998 zahlte der Beklagte wiederum nur einen
Betrag von 617,97 DM, so dass ein Betrag von 395 DM offen blieb.
Für die Monate September und Oktober 1998 zog die Klägerin
insgesamt 70 DM Zuvielzahlung wegen des bereits für Ende August
gekündigten Kfz-Stellplatzes ab. Im November 1998 zahlte der
Beklagte auf die ohne Stellplatz geschuldete Bruttomiete von 977,97
DM einen Betrag von 617,97 DM, so dass ein offener Betrag von 360
DM verblieb. Die Klägerin forderte den Beklagten jeweils nach
Eingang der geminderten Miete am 16. 6., 13. 7, 11. 8., 9. 9., 12.
10. und 11. 10. 1998 zur Zahlung des vollständigen Mietzinses
auf und macht Mahnkosten in Höhe von jeweils 5 DM, insgesamt
30 DM, geltend.

Die Klägerin behauptet, dass eine gesundheitliche Gefährdung
durch PAK in der Wohnung des Beklagten nicht zu befürchten
sei.

Mit Schriftsatz vom 23. 7. 1999 hat die Klägerin die Klage
in Höhe von 35 DM wegen irrtümlich geltend gemachter Kfz-Stellplatzmiete
für den Monat November 1998 zurückgenommen. Der Beklagte
hat dem zugestimmt.

Die Klägerin beantragt nunmehr, den Beklagten zu verurteilen,
an sie 2.092,55 DM nebst 42,19 DM Verzugszinsen für das Jahr
1998 nebst 3 % über dem jeweiligen Basissatz der Europäischen
Zentralbank liegende Zinsen aus 2.092,55 DM seit dem 1. 1. 1999
zuzüglich 30 DM Mahnkosten zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Rechtsansicht, dass er aufgrund der durch
die Klägerin ausgesprochenen Empfehlung, täglich feucht
zu wischen und häufig zu lüften sowie aufgrund einer begründeten
Gefahrbesorgnis berechtigt sei, die Miete in der vorgenommenen Höhe
zu mindern.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist in Höhe von 1.363,13 DM begründet, in Höhe
von 729,42 DM unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten nur einen Anspruch auf
Zahlung eines restlichen Mietzinses in Höhe von 1.363,13 DM
für die Monate Juni bis einschließlich November 1998,
da der Beklagte berechtigt war, die monatliche Nettomiete von 810,47
DM in dem streitgegenständlichen Zeitraum von 6 Monaten um
15 %, mithin insgesamt um einen Betrag von 729,42 DM, zu mindern
(§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB).

Aufgrund der Bitte der Klägerin mit Rundschreiben vom 20.
1. 1998, der Empfehlung des Gesundheitsamtes vorerst Folge zu leisten
und täglich feucht zu wischen sowie häufig zu lüften,
sowie der Mitteilung der Klägerin mit Schreiben vom 4. 5. 1998,
dass davon auszugehen sei, dass der gesamte Parkettkleber des Wohnblocks
des Beklagten mit PAK belastet sei, ist die Mietsache mit einem
Fehler behaftet, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen
Gebrauch mindert (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB).

Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmt sich
nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Vorliegend sind
die Räume zu Wohnzwecken vermietet, so dass der Mieter aus
dem Vertrag die üblichen Gebrauchsrechte eines Wohnungsmieters
ableiten kann. Sofern nicht eine Verwahrlosung der Mietsache droht,
gehört es zu den üblichen Gebrauchsrechten des Mieters,
im Rahmen der ihm eigenen Hygienevorstellungen und in dem von ihm
festgelegten Rhythmus die Wohnung oder Teilbereiche der Wohnung
zu säubern. Dieser übliche Wohngebrauch wird im vorliegenden
Fall eingeschränkt.

Vorliegend kann dahinstehen, ob in der Wohnung des Beklagten im
streitgegenständlichen Zeitraum tatsächlich PAK in erhöhter
Konzentration festzustellen war und ob eine erhöhte PAK-Konzentration
tatsächlich eine gesundheitliche Gefährdung befürchten
lässt, da die Einschränkung der Gebrauchsrechte des beklagten
Mieters darauf beruht, dass die Klägerin am 20. 1. 1998 die
Bitte geäußert hat, der Empfehlung des Stadtgesundheitsamtes
nachzukommen und täglich feucht zu wischen und häufig
zu lüften. Auch wenn diese Empfehlung keine Bindungswirkung
für den Mieter hat, übt sie doch auf ihn einen unmittelbaren
Zwang aus und beeinträchtigt so sein Gebrauchsrecht an der
Wohnung. Insbesondere angesichts des Schreibens der Klägerin
vom 4. 5. 1998, in welchem sie dem Beklagten mitteilt, dass nach
dem Ergebnis einer Messung von 21 mg/kg Klebematerial in der in
dem Block des Beklagten gemessenen Wohnung davon auszugehen ist,
dass der gesamte Parkettkleber des Wohnblocks grundsätzlich
mit PAK belastet ist, wird ein vernünftig denkender Mieter
den Reinigungsempfehlungen folgen bis zum Widerruf der Vorsichtsmaßnahmen
nach abschließender Klärung oder Beseitigung der Schadstoffbelastung.
Folgt der Mieter den Empfehlungen des Vermieters und wischt in kurzen
Intervallen die Wohnung feucht aus, um eine eventuelle Belastung
durch aus dem Parkettkleber an die Oberfläche des Parketts
gelangende Schadstoffe zu minimieren, hat er einen zusätzlichen
erheblichen Reinigungsaufwand für die Wohnung, den er bei Anmietung
einer anderen Wohnung nicht gehabt hätte. Befolgt der Mieter
die Vorsichtsmaßnahmen nicht, so riskiert er, dass ihm später
ein erhebliches Mitverschulden für den Fall angerechnet werden
kann, dass sich der Aufenthalt in der Wohnung als gesundheitsgefährdend
herausstellt und sich gegebenenfalls die Gesundheitsgefahr durch
Auftreten einer Krankheit realisiert.

Für die Gebrauchsbeeinträchtigung hält das Gericht
allerdings nur eine Mietminderung von 15 % des Nettomietzinses für
angemessen, so dass die seitens des Beklagten vorgenommene Mietminderung
von 360 DM und mehr über dieser Minderungsquote liegt. Die
Feststellung der Minderungshöhe ist eine Bewertungsfrage der
Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit, so dass nicht –
wie vom Beklagten vorgenommen – einfach hypothetische Kosten
für eine Reinigungskraft von dem vereinbarten Mietpreis abgezogen
werden können, zumal vorliegend nicht ersichtlich ist, dass
von dem Beklagten tatsächlich auch eine solche Reinigungskraft
eingestellt wurde und der angesetzte Reinigungsaufwand von mindestens
1 Stunde/Tag vom Gericht als zu hoch erachtet wird. Die Empfehlung,
täglich feucht zu wischen, stellt aber in jedem Fall eine finanzielle
oder zeitliche Mehrbelastung dar, bei der eine Minderungsquote von
15 % angemessen erscheint.

Die geltend gemachten Verzugszinsen für das Jahr 1998 sind
nur in Höhe von 27,39 DM begründet ,da der Beklagte sich
für das Jahr 1998 insgesamt nur mit einem Betrag von 1.363,13
DM in Verzug befand. Die geltend gemachten Verzugszinsen ab dem
1. 1. 1999 in Höhe von 3 % über dem jeweiligen Basissatz
der Europäischen Zentralbank sind ebenfalls nur aus einem Betrag
von 1.3634,13 DM begründet (§ 288 Abs. I S. 2, 286, 284 Abs.
2 S. 1 BGB i.V.m. Nr. 4 Abs. 2 AVB). Eine Mahnung war für den
Verzugseintritt entbehrlich, da gemäß Nr. 4 Abs. 1 der
AVB der Mieter verpflichtet ist, den Mietzins bis zum 3. Werktag
des jeweiligen Monats im voraus zu entrichten.

Die geltend gemachten vorgerichtlichen Mahnkosten sind nur in Höhe
von 18 DM begründet. Gemäß Nr. 4 Abs. 2 der AVB
sind zwischen den Parteien nicht 5 DM pauschalierte Mahnkosten für
jede schriftliche Mahnung vereinbart worden, sondern nur 3 DM. Für
die unstreitig erfolgten 6 schriftlichen Mahnungen kann die Klägerin
somit nur einen Gesamtbetrag von 18 DM geltend machen. Dem Grund
nach sind diese vorgerichtlichen Mahnkosten begründet, da der
Beklagte sich mit Zahlung von Mietzins im Verzug befunden hat.

Die Kostenentscheidung folgt aufgrund des teilweisen Unterliegens
der Klägerin und des Beklagten sowie der Klagerücknahme
der Klägerin in Höhe von 35 DM aus § 92 Abs. 1, 269 Abs.
3 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
 

Gericht: AG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 33 C 1398/99-67