Quotenklausel

Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten über Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen
aus einem Mietverhältnis.

Die Kläger mieteten mit Wirkung ab 1. Juli 1998 von dem Beklagten
und seiner Ehefrau eine Wohnung in D. Der Mietvertrag vom 27. April 1998
enthält unter anderem folgende Formularklauseln:

"§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

...

2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen ... fachmännisch
auszuführen bzw. ausführen zu lassen. ... Diese Arbeiten sind
ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens
nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flur(en),
Treppenhäuser(n) in Alleinbenutzung ... spätestens nach fünf
Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben
Jahren zu tätigen.

...

§ 12 Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und
in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger
Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § Ziff. 2 - befinden müssen,
wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter
zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters
in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte
Renovierung durch den Mieter."

Unter § 24 des Mietvertrags ist handschriftlich eingetragen:

"2. Die Wohnung wurde Mitte 1996 renoviert (Wände, Decken etc.)
und wird (in) derzeitigem guten Zustand am 1. Juli 1998 übernommen."

Das Mietverhältnis endete am 31. August 2000. Der Beklagte und seine
Ehefrau rechneten gegen Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung
der Mietkaution und auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung
in Höhe von insgesamt 3.751,61 DM (1.918,17 Euro) mit Gegenforderungen
in Höhe von 2.673,15 DM (1.366,76 Euro) auf, über deren Bestehen
die Parteien streiten. Gegenstand des Revisionsverfahrens sind lediglich
noch zwei Aufrechnungsforderungen in Höhe von insgesamt 1.831,86
DM (936,62 Euro) und zwar:

1. Zeitanteilig auf die Dauer des Mietverhältnisses (26 Monate)
bezogene Renovierungskosten in Höhe von 895,80 DM (458,02 Euro) auf
der Grundlage des Kostenvoranschlages eines Malermeisters vom 18. September
2000 in Höhe von 2.067,25 DM betreffend drei Wohnräume und die
Diele. Die Kläger behaupten, sie hätten vor ihrem Auszug fachgerechte
Anstricharbeiten durchgeführt.

2. Kosten eines Sachverständigengutachtens über den Zustand
der Wohnung, die Ordnungsgemäßheit der vorgenommenen Renovierungsarbeiten
und die zur Herstellung eines fachmännisch renovierten Zustands erforderlichen
Maßnahmen vom 7. November 2000 in Höhe von 936,06 DM (478,60
Euro).

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 2.673,15 DM erhobenen Klage in
Höhe eines Betrags von 1.995,15 DM (1.020,10 Euro) stattgegeben.
Der Beklagte hat hiergegen Berufung eingelegt und Klageabweisung beantragt,
soweit er zur Zahlung eines 163,29 DM übersteigenden Betrag verurteilt
worden ist. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit
der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen
zweitinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung weiter.

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Anspruch der Kläger sei nicht infolge der von dem Beklagten
und seiner Ehefrau erklärten Aufrechnung erloschen. Ein Gegenanspruch
auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten nach § 12 des Mietvertrags bestehe
nicht, da die Klausel gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie normiere
eine Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB. Eine Auslegung der Klausel dahingehend,
dass dem Mieter eine Ersetzungsbefugnis oder ein nicht bindendes Wahlrecht
hinsichtlich der Abgeltungszahlung eingeräumt werde, verbiete § 5
AGBG. Die Unklarheitenregel sei auch im Individualprozess zunächst
in einem ersten Auslegungsschritt umgekehrt anzuwenden, d.h. es sei zu
prüfen, ob die Klausel bei scheinbar kundenfeindlichster Auslegung
unwirksam sei. Da § 12 des Mietvertrages hiernach eine Wahlschuld normiere,
gelte, soweit der Mieter die Durchführung der Renovierung wähle,
die gewählte Leistung als die von Anfang an allein geschuldete. Damit
schuldeten die Kläger jedoch eine Renovierung bereits vor Ablauf
der in § 8 des Mietvertrages vereinbarten Fristen für die Durchführung
der Schönheitsreparaturen. Dies führe zu einer unangemessenen
Benachteiligung des Mieters, da er an die einmal getroffene Wahl gebunden
sei und befürchten müsse, auf die Erfüllung sämtlicher
Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen zu werden.

Auch ein Anspruch auf Zahlung der Gutachterkosten bestehe nicht, da die
Beauftragung des Sachverständigen nicht erforderlich gewesen sei.
Der Beklagte habe Beweisschwierigkeiten nicht befürchten müssen,
da der Malermeister, der den Kostenvoranschlag erstellt habe, als Zeuge
für den Zustand der Wohnung zur Verfügung gestanden habe. Ein
Anspruch aus § 326 BGB komme nur in Betracht, wenn ein Schadenersatzanspruch
wegen nicht bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen
von dem Beklagten geltend gemacht werde, daran fehle es jedoch vorliegend.

II.

Die unbeschränkt zugelassene Revision führt zur Aufhebung des
angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht hat, entgegen der Auffassung der Kläger
die Zulassung der Revision nicht auf den mietvertraglichen Abgeltungsanspruch
beschränkt. Das Landgericht führt zu der von ihm bejahten grundsätzlichen
Bedeutung der Rechtssache gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aus,
die für den vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserhebliche Rechtsfrage,
ob im Fall der Vermietung einer unrenovierten Wohnung eine Abgeltungsklausel,
nach der der Mieter wahlweise im Sinne des § 262 BGB die Abgeltung durch
anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen oder deren
Vornahme zu bewirken hat, gemäß § 9 AGBG unwirksam sei, sei
höchstrichterlich bislang nicht entschieden. Es kann offen bleiben,
ob eine Beschränkung der Revisionszulassung vorliegend zulässig
gewesen wäre (vgl. hierzu BGHZ 153, 358, 360 ff.; Senatsurteil vom
5. November 2003, VIII ZR 320/02, BGH Report 2004, 262 unter II. jew.
m.w.N.). Den Urteilsgründen ist nicht zu entnehmen, dass das Berufungsgericht
die Zulassung der Revision hinsichtlich einer der beiden Aufrechnungsforderungen
hat beschränken wollen. Hierzu bestand auch kein Anlass, da die vom
Landgericht für klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage
entgegen der Auffassung der Kläger als Vorfrage für beide Gegenansprüche
erheblich ist. Wäre die Klausel unwirksam, bestünde weder ein
vertraglicher Kostenabgeltungsanspruch, noch könnte der Vermieter
die zur Feststellung des - vermeintlichen - Anspruchs aufgewendeten Sachverständigenkosten
erstattet verlangen.

2. In der Sache halten die Ausführungen des Berufungsgerichts
der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Entgegen der Auffassung der Berufungsgerichts ist die
in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel nicht gemäß
§ 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB) unwirksam, da das Mietverhältnis vor
dem 1. Januar 2002 endete, ist diese Norm auf die Inhaltskontrolle der
Formularklausel anzuwenden (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB), wovon das Landgericht
zutreffend ausgegangen ist. Allerdings begegnet die Annahme des Berufungsgerichts,
der Klausel sei die Vereinbarung einer Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB
zu entnehmen, durchgreifenden Bedenken.

aa) Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten
revisionsrechtlichen Prüfung. Der Senat geht davon aus, dass Mietvertragsklauseln,
die der hier zu beurteilenden Vertragsbestimmung entsprechen, auch über
den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus in Formularmietverträgen
verwendet werden (vgl. BGHZ 98, 256, 258, 134, 42, 45).

bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß
ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen,
wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung
der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden
werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen
Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl.
BGHZ 102, 384, 389 f.).

§ 12 Nr. 1 des Mietvertrages sieht vor, dass angelaufene Renovierungsintervalle
für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 8 Nr. 2 des
Vertrags vom Mieter "zeitanteilig zu entschädigen sind, und
zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages
oder durch fachgerechte Renovierung". Durch diese - sprachlich wenig
geglückte - Formulierung soll dem Mieter erkennbar die Möglichkeit
eingeräumt werden, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch
zuvorzukommen, dass er die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen
vor Ende der Mietzeit aus Gründen der Kostenersparnis selbst durchführt.
Damit sollte ersichtlich dem Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988
(BGHZ 105, 71) Rechnung getragen werden, der diese Möglichkeit ausdrücklich
vorsieht. Bei dieser Auslegung der Klausel kommt die Annahme einer Wahlschuld
im Sinne der §§ 262 ff. BGB, wie sie das Landgericht angenommen hat, bereits
deswegen nicht in Betracht, weil der Mieter nicht zwei, sondern lediglich
eine Leistung schuldet, nämlich die zeitanteilige Entschädigung
hinsichtlich angelaufener Renovierungsintervalle. Für den durchschnittlichen
Mieter ist ohne weiteres erkennbar, dass ihm durch die eröffnete
"Wahl" keine Verpflichtung, sondern ein Recht eingeräumt
wird.

Diese Auslegung ergibt sich auch aus dem Zweck der Regelung unter Berücksichtigung
der Interessenlage der Mietvertragsparteien. Die Abgeltungsklausel ergänzt
die vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
nach dem Fristenplan; sie soll dem Vermieter, der von dem ausziehenden
Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung
verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten
für den Abnutzungszeitraum während der Mietzeit sichern (BGHZ
105, 71, 77, 84). Zugleich kann es jedoch dem Interesse des Mieters entsprechen,
seiner Zahlungspflicht durch eine Renovierung in Eigenleistung zuvorzukommen
(a.a.O. S. 78 f., 82 f.). Dieser Interessenlage trägt die Klausel
Rechnung. Dass der Mieter über die geschuldete zeitanteilige Kostentragung
hinaus belastet werden soll, ist ihr nicht zu entnehmen. Insbesondere
sprechen weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Klausel für die Annahme,
der Mieter sei an seine Erklärung gebunden, wenn er sich für
eine Renovierung entscheidet, mit der Folge, dass er nunmehr die nach
dem Fristenplan nicht fälligen Schönheitsreparaturen schulde.
Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung der Kläger
spricht hierfür aus Sicht eines verständigen Mieters auch nicht
der Umstand, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
und Auszug aus den Mieträumen nicht mehr berechtigt ist, diese zu
betreten (vgl. Senat, a.a.O. S. 82).

cc) In dieser Auslegung hält die Abgeltungsklausel der Inhaltskontrolle
gemäß § 9 AGBG stand. Sie entspricht den Voraussetzungen, unter
denen der Senat eine formularmäßige Abgeltungsklausel als wirksam
ansieht (BGHZ 105, 71).

Die dem Mieter eingeräumte Befugnis, bei Beendigung des Mietverhältnissen
noch nicht abgelaufene Renovierungsintervalle entweder durch eine zeitanteilige
Zahlung "zu entschädigen" oder die betreffenden Räume
zu renovieren, benachteiligt ihn nicht unangemessen. Dies gilt zum einen
im Hinblick darauf, dass die Renovierung nach der Klausel fachgerecht
zu erfolgen hat, da Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer
Art und Güte (§ 243 Abs. 1 BGB) ausgeführt werden müssen
(BGHZ 105, 71, 78). Zum anderen regelt die Klausel zwar nicht ausdrücklich
den Umfang der Renovierung. Sie ist jedoch aus der Sicht einer verständigen
Mietpartei so auszulegen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen
auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung ausführen und
er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend
verringern kann. Selbst wenn die Klausel aber so zu verstehen wäre,
dass die Zahlung nur insgesamt durch fachgerechte Renovierung der gesamten
Wohnung abgewendet werden könnte, läge keine unangemessene Benachteiligung
der Mieters vor. Denn der Mieter ist zur Renovierung insoweit nicht verpflichtet,
sondern kann diese freiwillig vornehmen, um die vertraglich geschuldete
Kostenbeteiligung nach "angelaufenen" Renovierungsintervallen
durch Eigenleistungen abzuwenden, sofern ihm dies wirtschaftlich vorteilhafter
erscheint.

Der Wirksamkeit der Klausel steht auch nicht entgegen, dass die Kläger
nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine unrenovierte Wohnung
übernommen haben, da nach der Klausel die maßgeblichen Fristen
jedenfalls nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen
(vgl. Senat, a.a.O. s. 84 ff.; Senat Urteil vom 3. Juni 1998, VIII ZR
317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2b).

Soweit die Kläger in ihrer Revisionserwiderung (unter Hinweis auf
Hensen in Ulmer/Brandner/Hensen, a.a.O. § 9 Rdnr. 507 m.w.N.) die Auffassung
vertreten, die Klausel stelle eine "verkappte Endrenovierungsklausel"
dar und sei aus diesem Grunde unwirksam, vermag sich der Senat dieser
Bewertung nicht anzuschließen. Im Unterschied zu einer Regelung,
die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses
unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen
renoviert zu übergeben, und die nicht wirksam in einem vom Vermieter
verwendeten Formularmietvertrag vereinbart werden kann (Senatsurteile
vom 3. Juni 1998, a.a.O. unter III 2a, vom 14. Mai 2003, VIII ZR 308/02,
NJW 2003, 2234 unter II 1, sowie vom 25. Juni 2003, VIII ZR 335/02, NJW
2003, 3192 unter III 2), verpflichtet die hier zu beurteilende Abgeltungsklausel,
wie ausgeführt, den Mieter gerade nicht zu einer Renovierung von
Räumen, für die die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen
noch nicht abgelaufen sind.

b) Zu Recht rügt die Revision des Weiteren, dass das
Landgericht einen Anspruch des Beklagten und seiner Ehefrau auf Erstattung
der Sachverständigenkosten mit der Begründung verneint hat,
diese seien nicht erforderlich gewesen, da der Malermeister, der den Kostenvoranschlag
erstellt habe, als Zeuge für den Zustand der Wohnung zu Verfügung
gestanden haben.

aa) In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, dass Kosten,
die dem Vermieter dadurch entstehen ,dass er nach Auszug des Mieters einen
Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Wohnung beauftragt,
im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs (hierzu untern III.)
als Schadensposten erstattungsfähig sind (OLG Hamburg WuM 1990, 75;
OLG Hamm WuM 1983, 76, 77, KG GE 1985, 249, 250; GE 1995, 1011, 1012;
OLG Köln NJW-RR 1994, 524; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Aufl., V 180; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein,
Miete, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 73; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht,
8. Aufl., § 538 Rdnr. 329; Sternel, Mietrecht 3. Aufl., II. 452, jew.
m.w.N.). Verschiedentlich wird dies jedoch unter dem Gesichtspunkt der
Erforderlichkeit bzw. der Schadensminderungspflicht eingeschränkt.
Danach wird die Erstattungsfähigkeit verneint, wenn die erforderlichen
Feststellungen durch einen Laien hätten getroffen werden können
(OLG Hamburg a.a.O., ähnlich OLG Köln, a.a.O.; Erstattungsfähigkeit
nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer Sachverstand erforderlich
ist; Sternel a.a.O.) oder wenn eine Augenscheinseinnahme unter Einschaltung
zuverlässiger Zeugen sowie die Fertigung von Lichtbildern ausreichen,
was insbesondere angenommen wird, soweit es um die Feststellung des Zustands
der Wohnung geht (vgl. Sternel a.a.O., nach den Umständen des Einzelfalls
differenzierend Langenberg, a.a.O. Rdnr. 330 ff.; zustimmend Harsch in
Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 2. Aufl. H 530).

bb) Diese Einschränkungen sind jedenfalls in der Regel nicht
gerechtfertigt (vgl. Scheuer in Bub/Treier a.a.O., zu § 91 ZPO auch Fischer
in Bub/Treier, a.a.O. VIII 219). Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten
zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßige
waren, sind, soweit eine Anspruchsgrundlage besteht, als Schadensposten
erstattungsfähig (für die Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten
BGHZ 127, 348, 350; BGH Urteil vom 11. Dezember 1986, III ZR 268/85, WM
1987, 247 unter III 1; Senat, Urteil vom 30. April 1986, VIII ZR 112/85,
NJW 1986, 2243 = WM 1986, 1056 unter II 2 B, IV m.w.N.; MünchKomm
BGB-Oetker, 4. Aufl., § 249 Rdnr. 174 m.w.N.). Zur Rechtsverfolgung zählt
auch die vorprozessuale Einschaltung eines Privatgutachters zwecks Schadensermittlung
(BGH Urteil vom 6. November 1973, VI ZR 27/73, NJW 1974, 34 unter II 1
a - insoweit nicht in BGHZ 61, 346 abgedruckt, BGH Urteil vom 29. November
1988, X ZR 112/87, NJW-RR 1989, 953 unter II B 1; BGHZ 142, 172, 185,
Oetker a.a.O. Rdnr. 179 m.w.N.).

Der Vermieter hat in der Regel ein dringendes und berechtigtes Interesse,
vorhandene Mängel alsbald beseitigen zu lassen, um die Wohnung möglichst
rasch wieder vermieten zu können. Ein Beweis durch Augenschein könnte
im Falle der Neuvermietung nicht mehr geführt werden. Zur Beweissicherung
ist das Gutachten eines Sachverständigen ein objektives und geeignetes
Beweismittel (vlg. Auch Scheuer a.a.O.). Dem Gericht und einem von diesem
beauftragten Sachverständigen wird es häufig eher möglich
sein, den Zustand der Wohnung und die eine sachkundige Bewertung erfordernde
Frage, ob Renovierungsmaßnahmen fachgerecht durchgeführt wurden,
auf der Grundlage eines vorprozessual eingeholten Sachverständigengutachtens
zu beurteilen, das den Zustand der Wohnung nach dem Auszug des Mieters
festhält. Der Vermieter muss sich zur Rechtsdurchsetzung grundsätzlich
weniger geeignete Beweismittel, etwa Zeugen mit nicht zu prognostizierenden
Erinnerungsvermögen oder die Vorlage von Lichtbildern verweisen lassen.

III.

Auf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuheben.
Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht
zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Entscheidung reif
ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem
Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen,
ob die Kläger vor ihrem Auszug fachgerechte Renovierungsarbeiten
durchgeführt haben. Falls dies durch eine Beweisaufnahme geklärt
werden muss, trifft die Beweislast für die ordnungsgemäße
Erfüllung den Mieter (Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 a.a.O. unter
III 2c, OLG Celle, WuM 2001. 393).

Hinsichtlich der Sachverständigenkosten fehlt es entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts nicht von vornherein an einer Anspruchsgrundlage.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, ein Anspruch aus § 326 BGB komme
nur in Betracht, wenn ein Schadenersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht
durchgeführter Schönheitsreparaturen von dem Beklagten geltend
gemacht werde, woran es jedoch vorliegend fehle. Insoweit ist allerdings
zu beachten, dass auch die Nichterfüllung des vertraglichen Zahlungsanspruchs
aus § 12 Nr. 1 des Mietvertrags unter den Voraussetzungen des § 326 Abs.
1 BGB a.F. einen Schadenersatzanspruch begründet. Zu einer abschließenden
Beurteilung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, reichen die bisher
getroffenen Feststellungen jedoch nicht aus.
 

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: - VIII ZR 77/03