Unterschrift nicht krakeln

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Klägerin vermietete der Beklagten durch Mietvertrag vom 28.
Juni 1988 die von dieser innegehaltene 81,56 qm große Wohnung im
Hause ... Vorderhaus, 3. Obergeschoss gelegene Wohnung Nr. ... Die Klägerin
ließ entweder 1992 oder 1993 eine neue zentrale Heizungsanlage einbauen.
Wegen der ihr mit den Bescheiden der WBK vom 4. Oktober 1991 und der IBB
vom 14. März 1996 insoweit bewilligten öffentlichen Förderung
erhöhte sie seinerzeit die Miete nicht. In der Folgezeit kam es nach
durchgeführten anderen Modernisierungsmaßnahmen zu den Mieterhöhungserklärungen
der Klägerin vom 16. März 2000 und 23. Oktober 2000, deren Wirksamkeit
zwischen den Parteien nicht im Streit ist. Streit herrscht jedoch hinsichtlich
der weiteren Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2001, aufgrund
derer die Klägerin nach Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten
entsprechend den Auflagen der Denkmalschutzbehörde einen Modernisierungszuschlag
von 66,55 DM (34,02 Euro) verlangte. Wegen des Inhalts dieser Erklärung
wird auf Bl. 30 ff. der Akten verwiesen. Die Klägerin begehrt von
der Beklagten gemäß ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26.
Februar 2002 die Zustimmung zu einer Nettomiete von 344,40 Euro für
die Zeit ab 1. Mai 2002. Wegen des genauen Inhalts des Mieterhöhungsverlangens
wird auf Bl. 9 und wegen der hierzu gemachten Anlage - einer Erläuterung,
weshalb Kürzungsbeträge wegen der erhaltenen Förderung
nicht anzusetzen seien - auf Bl. 45 der Akten Bezug genommen. Die Namen
der natürlichen Personen, die für die Erklärung verantwortlich
sind, sind in den beiden Schriftstücken nicht genannt. Das eigentliche
Mieterhöhungsverlangen weist eine Unterschrift und daneben ein weiteres
handschriftliches Zeichen auf, welchem die lesbare Buchstabenfolge "ppa"
nachgestellt ist. Dabei soll es sich - so die Klägerin - um die Unterschrift
ihres Geschäftsführers ... sowie des Prokuristen ... handeln.
Nach dem von der Klägerin eingereichten Handelsregisterauszug wird
sie, wenn mehrere Geschäftsführer bestellt sind, durch zwei
Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in
Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten. Als Ausgangsmiete gibt die
Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen eine Miete von 296,41
Euro an. Die bisherige Miete belief sich, unter Berücksichtigung
der von der Beklagten nicht beanstandeten früheren Modernisierungszuschläge
auf 262,38 Euro netto. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. Februar
2002 ging der Beklagten noch vor dem 1. März 2002 zu.

Das Amtsgericht hat die Beklagte durch das am 11. Februar 2003 verkündete
Urteil verurteilt, für die Zeit ab 1. Mai 2002 einer Erhöhung
der Nettokaltmiete auf 302.59 Euro monatlich zuzustimmen. Im Übrigen
hat es die Klage abgewiesen. Es hat die Textform als gewahrt angesehen
und ausgeführt, der Briefkopf und die Erwähnung der Firmenbezeichnung
vor der Unterschrift weise die Klägerin als Ausstellerin aus. Die
Erklärung enthalte zwei Namensunterschriften und der Zusatz der Vertretungsverhältnisse
sei in einem Fall angedeutet durch "ppa". Die Angabe der Vertretungsverhältnisse
sei nicht erforderlich. Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht
wegen des mangelnden Abzuges von Kürzungsbeträgen unwirksam,
weil die beigefügte Anlage, eine "Ergänzende Erläuterung"
Angaben zu den erhaltenen Zuschüssen enthalte. Deren inhaltlich Richtigkeit
sei keine Frage der formellen Wirksamkeit. Da sich die Zustimmung des
Mieters auf den Endbetrag richte, komme es auf die Angabe der bisherigen
Miete nicht an. Auf der Grundlage des Mietspiegels 2000 und des Oberwertes
des Rasterfeldes H8 ergebe sich, unter Berücksichtigung des Sondermerkmales
"modernes Bad" die ortsübliche Vergleichsmiete von 4,55
Euro pro qm, die jedoch um einen Betrag von 0,84 Euro wegen der Inanspruchnahme
öffentlicher Mittel zu kürzen sei.

Gegen dieses der Klägerin am 14. Februar 2003, der Beklagten am
17. Februar 2003 zugestellte Urteil wenden sich beide Parteien mit ihren
von der Klägerin am 25. Februar 2003 und von der Beklagten am 12.
März 2003 eingelegten Berufungen, die sie jeweils rechtzeitig begründet
haben. Die Klägerin verfolgt ihren erstinstanzlichen Antrag - Verurteilung
der Beklagten zur Zustimmung zu einer Nettokaltmiete von 344,40 Euro monatlich
für die Zeit ab 1. Mai 2002 - weiter. Die Beklagte erstrebt die Abweisung
der gesamten Klage. Sie hält die Textform nicht für gewahrt.
Beide Parteien beantragen Zurückweisung der jeweils gegnerischen
Berufung.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellung des Amtsgerichts
in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

II.

Die Berufungen beider Parteien sind zulässig, insbesondere rechtzeitig
eingelegt und begründet worden. Es ist jedoch nur die Berufung der
Beklagten begründet, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 26.
Februar 2002 unwirksam ist.

Dieses Mieterhöhungsverlangen wahrt nicht die nach § 558a Abs. 1
BGB n.F. zu beachtende Textform. Dabei ergibt sich die Anwendung des neuen
Mietrechts daraus, dass nach dem Aufbau der Überleitungsvorschrift
in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auch auf alte Mietverhältnisse
neues Recht anzuwenden ist, es sei denn, das Mieterhöhungsverlangen
sei noch vor dem 1. September 2001 zugegangen, was hier nicht der Fall
ist.

Hinsichtlich der Textform stellt § 126b BGB verschiedene Voraussetzungen
auf. Zum einen muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere
- zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete - Art wiedergegeben
werden. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt. Zum anderen muss der
Abschluss der Erklärung durch Unterschrift oder auf andere Weise
kenntlich gemacht werden. Auch diesem Erfordernis trägt das Mieterhöhungsverlangen
Rechnung. Denn die Mieterhöhungserklärung enthält vor den
handschriftlichen Schriftzeichen die Abschlussformel. "Mit freundlichen
Grüßen ... Wohnungsbaugesellschaft ...". Des weiteren
muss jedoch auch die Person der Erklärenden genannt werden. Daran
scheitert hier die Wahrung der Textform. Für diese reicht es nicht
aus, dass das Mieterhöhungsverlangen die Klägerin als Absenderin
ausweist. Die Angabe allein einer Behörde, juristischen Person oder
Handelsgesellschaft genügt nicht, vielmehr ist erforderlich, dass
sich der Name der vertretungsberechtigten natürlichen Person, die
die Verantwortung für die Erklärung übernimmt, erkennen
lässt (Kinne GE 2001, 1181, 1184). Der Mieter muss sehen können,
ob der Absender das vertretungsberechtigte Organ, etwa der Geschäftsführer
einer GmbH oder ein anderer Vertreter ist, damit er die Möglichkeit
hat, die Erklärung gegebenenfalls nach § 174 BGB zurückzuweisen.
(Börstingshaus bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, Vor §
558 BGB, Rdnr. 69). Es ist stets die Angabe einer konkreten natürlichen
Person erforderlich. Auch für die früher geltende Vorschrift
des § 8 MHG, einer Vorläuferin des § 126b BGB, ist anerkannt, dass
die dort festgelegte Entbehrlichkeit der eigenhändigen Unterschrift
gleichwohl die Nennung der verantwortlichen natürlichen Person gebot
(Kammer, Urteil vom 6. Dezember 2001, 62 S 230/01; LG Wiesbaden W7uM 1996,
282). Auf der selben Linie liegt es, dass der Bundesgerichtshof (GE 2003,
523) allerdings für die Schriftform des § 550 BGB - die Form nicht
als gewahrt angesehen hat, wenn sich aus einer Erklärung nicht ergibt,
wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben
hat, in welcher Funktion er dies tat und ob seine Unterschrift ausreichte,
die GbR zu binden. Bezüglich des von dem Prokuristen stammenden Zeichens
lässt sich die Funktion des Handelnden zwar durch die Angabe "ppa"
erkennen. Jedoch ist der Name des Prokuristen auch nicht andeutungsweise
dem vorhandenen Schriftgebilde, welches keinerlei individuelle Schriftzüge
ausweist und aus einer Art Querstrich mit waagerechtem Balken besteht,
zu entnehmen. Hinsichtlich der anderen Unterschrift ist bereits der Name
des Handelnden - es soll der Geschäftsführer ... gewesen sein
- nicht zweifelsfrei lesbar. Es fehlt außerdem an jeglicher Funktionsbezeichnung,
aus der die Beklagte möglicherweise auf die Identität des Handelnden
hätte schließen können. Insbesondere ließ das Verlangen
nicht erkennen, dass ein Geschäftsführer der Klägerin tätig
geworden ist. Name und Funktion desjenigen, der die etwas weiter links
stehende Unterschrift geleistet hat, lassen sich ohne nähere Kenntnis
der Verhältnisse der Klägerin und gegebenenfalls Einholung von
Schriftproben nicht ermitteln. Die Vertretungsverhältnisse der Klägerin
werden in dem Mieterhöhungsverlangen an keiner Stelle genannt, insbesondere
fehlt dort ein Hinweis darauf, dass einer der mehreren Geschäftsführer
gemeinsam mit einem Prokuristen handeln dürfe. Angaben, die sich
erst nach längeren Ermittlungen oder Analysen feststellen lassen,
sind aber nicht zu berücksichtigen (vgl. Börstinghaus, a.a.O.
Rdnr. 70). Die Beklagte war auch nicht gehalten, Vermutungen über
die Identität der handelnden Personen anzustellen oder Nachforschungen
zu betreiben.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt
wirksam, dass die Wahrung der "nächsthöheren" Form
in jedem Fall reicht, um dem geringeren Formerfordernis Genüge zu
tun, § 126 Abs. 4 BGB in entsprechender Fassung. Insbesondere ist die
Schriftform nicht eingehalten. Denn auch die Schriftform ist nur beachtet,
wenn sowohl die Identität des Ausstellers - wozu auch der Vertreter
gehört - als auch das Vertretungsverhältnis erkennbar ist (vgl.
Heinrichs bei Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Auflage, § 126 BGB, Rdnr. 8
und 9). Dies ist hier nicht der Fall.

Angesichts dessen bedarf es keiner Entscheidung der Frage mehr, ob das
Mieterhöhungsverlangen auch mangels ausreichender Angabe der Kürzungsbeträge
bzw. nachvollziehbarer Erläuterung, warum die öffentliche Förderung
entgegen § 558 Abs. 5 BGB ausnahmsweise nicht zu berücksichtigen
sein soll, unwirksam ist. Gegen eine ausreichende Begründung des
fehlenden Abzuges spricht, dass die Höhe der - nach den zutreffenden
Ausführungen des Amtsgerichts zu berücksichtigenden - Eigenkapitalersatzmittel
in der Anlage zum Mieterhöhungsverlangen überhaupt nicht genannt
ist. Vielmehr ist nur der auf den Baukostenzuschuss entfallende Betrag
angegeben worden. Die Aufteilung von 50 % der Förderung auf Modernisierung
- nachhaltige Einsparung von Heizenergie - und Instandsetzung ist gleichfalls
nicht nachvollziehbar erläutert worden. Auch die Einbeziehung weiterer
Häuser als der in dem Bescheid der IBB vom 14. März 1996 allein
genannten Anlage Weidenweg ... wird aus der Anlage zum Mieterhöhungsverlangen
heraus nicht verständlich. Soweit die Klägerin nunmehr meint,
die Kürzungsbeträge seien wegen des langen Zeitablaufs zwischen
dem Abschluss der Baumaßnahme und dem Zeitpunkt der Wirksamkeit
des Mieterhöhungsverlangens überhaupt nicht mehr zu berücksichtigen,
ist ihr nicht zu folgen. Nach Börstinghaus (Schmidt-Futterer, Mietrecht,
7. Auflage, § 2 MHG, Rdnr. 172) könnte man möglicherweise nach
zwölf Jahren die Leistungen als getilgt ansehen. Hier sind aber allenfalls
neun bis zehn Jahre vergangen, wenn man den für die Klägerin
günstigsten Zeitpunkt des Abschlusses der Baumaßnahme - Mitte
bis Ende 1992 - zugrunde legt. In diesem Sinn hat sich auch schon das
Amtsgericht geäußert.

Schließlich ist die Berufung der Klägerin auch nicht unter
dem Aspekt begründet, dass Gegenstand der Klage letztlich auch die
Frage der Wirksamkeit der auf § 3 MHG gestützten Mieterhöhungserklärung
vom 19. April 2001 ist. Insbesondere war die Klägerin nicht auf die
Möglichkeit einer entsprechenden Feststellungsklage hinzuweisen.
Die Erklärung vom 19. April 2001 ist nämlich mangels Erläuterung
der Instandhaltungskosten von 372.122,73 DM - diese Angabe findet sich
auf der letzten Seite der Berechnung in der vorgenannten Mieterhöhungserklärung
- unwirksam, worauf die Klägerin durch Verfügung vom 29. April
2003 hingewiesen worden ist. Führt der Vermieter Maßnahmen
durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen,
dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht
umgelegt werden. In einem solchen Falle sind die fiktiven Instandsetzungskosten
von den insgesamt angefallenen Kosten der Maßnahme abzuziehen (OLG
Celle GE 1981, 975; HansOLG Hamburg GE 1982, 1077). Diese fiktiven Instandsetzungskosten
hätten vor Beginn der Maßnahmen festgestellt und in der Mieterhöhungserklärung
konkret dargelegt werden müssen (vgl. LG Berlin GE 1997, 1469). Dies
gilt hier erst recht deshalb, weil die Klägerin vor Nennung des auf
die Instandhaltung entfallenden Betrages zuvor in der Spalte "Instandsetzung"
jeweils den Betrag "0,00" angegeben hat, so dass sich der Betrag
der Instandsetzungskosten überhaupt nicht erschließt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO n.F.
zugelassen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind nicht gegeben.
Insbesondere liegt eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache
nicht vor. Eine unterschiedliche Rechtsprechung zur Frage, dass die hinter
der Erklärung stehende natürliche Person zur Wahrung der Textform
zu erkennen sein muss, ist der Kammer - abgesehen von dem nicht maßgeblichen
Urteil des Amtsgerichts in dieser Sache - nicht bekannt. Dass die natürlichen
Personen aus der Erklärung nicht hervorgehen, ist eine Frage der
konkreten Ausgestaltung des streitgegenständlichen Schriftstücks.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: - 62 S 52/03