Zeitvertrag

Aus dem Tatbestand

Die Kläger mieteten von der Beklagtem mit Vertrag vom 16. August 1987 eine Wohnung. In Ziffer des Mietvertrages heißt es: "Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 16. August 1987 und läuft bis zum 31. Dezember 1990. Wenn es nicht fristgemäß schriftlich gekündigt wird, verlängert es sich jeweils um ein weiteres Jahr."

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Januar 1998 zum 31. Januar 1999. Die Beklagte meint, die Kündigung wirke erst zum 31. Dezember 1999.

Die Kläger begehren die Feststellung, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Januar 1999 beendet ist. Die Beklagte beansprucht widerklagend, den Mietzins für die Zeit von Februar bis Juni 1999.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt. Im Übrigen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen und auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet. Ihre Kündigung konnte das Mietverhältnis erst zum 31. Dezember 1999 beenden, so dass der Beklagten der beanspruchte Mietzins zusteht. Das hat das Amtsgericht zutreffend entschieden. Die Verlängerungsklausel in dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag ist wirksam; sie verstößt entgegen der Annahme der Kläger insbesondere nicht gegen § 565 Abs. 2 S. 4 BGB und steht auch nicht in Widerspruch zum AGBG.

Die Klausel führt zu seiner befristeten Verlängerung, sofern das Mietverhältnis nicht fristgemäß – d.h. mit der jeweils gesetzlichen Frist – gekündigt wird. Sie ermöglicht es den Parteien, eine Kündigung auf das jeweilige Vertragsende auszusprechen, wobei die gesetzliche Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB eingehalten werden muss. Da sich diese mit zunehmender Wohndauer verlängert, hätten die Kläger die Möglichkeit gehabt, das Mietverhältnis spätestens noch am dritten Werktag des Jahres 1998 zum 31. Dezember 1998 zu kündigen. Versäumten sie diese Frist, so verlängerte sich das Mietverhältnis – wie geschehen – zum 31. Dezember 1999.

Im Hinblick auf den jeweils vereinbarten Verlängerungszeitraum von einem Jahr, der hier mit dem Kalenderjahr parallel lief, konnten sie das Mietverhältnis nicht mit der Jahresfrist zum 31. Januar 1999 kündigen.

Die Verlängerungsklausel verstößt nicht gegen § 565 Abs. 2 S. 4 BGB. Der Anwendungsbereich jener Vorschrift beschränkt sich nämlich auf Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und mithin (unter Einhaltung der gesetzlichen Frist) zu jedem Zeitpunkt gekündigt werden können. Demgegenüber liegt es in der Natur befristeter Mietverhältnisse, dass deren Beendigungszeitpunkt vertraglich vorgegeben ist. Will eine Vertragspartei zu diesem Zeitpunkt kündigen, so muss sie rechtzeitig die entsprechende Frist wahren. Eine solche Folge ist in § 565 a Abs. 1 BGB geregelt. Nicht mehr wurde durch die Verweisung auf die Kündigungsfristen in § 565 BGB bezweckt, wie die Entstehungsgeschichte der Vorschrift ausweist (s. Begründung zum Regierungsentwurf Bundestages/DS IV/806, ferner Roquette, Das Mietrecht des BGB 1966, S. 529, Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, BGB § 565 a Anm. I, II). Insbesondere wäre damit nicht die Einbeziehung des § 565 Abs. 2 s. 4 BGB zu vereinbaren, denn hierdurch würde die vertragliche Befristung aus den Angeln gehoben (s. Roquette a.a.O., BGB § 565 Rdnr. 40). Dieses Gesetzesverständnis greift auch bei Mietverhältnissen ein, die eine Verlängerungsklausel mit Mehrfachverlängerung auf bestimmte Zeit zum Inhalt haben, denn auch ihre Beendigung richtet sich nach § 565 a Abs. 1 BGB. Die Kündigungserklärung hat hier nämlich – anders als bei Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit – die Funktion, die vereinbarte Fortsetzung zu verhindern (s. Fischer = Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht, BGB § 565 Anm. 9.1). Diese Auslegung entspricht herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung (Emmerich/Sonnenschein, Mit, 7. Aufl., BGB § 565 Rdnr. 32, Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 565 Rdnr. 8, Fischer = Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht a.a.O., Lammer, Wohnraummietrecht, BGB § 565 Rdnr. 22, § 565 a Rdnr. 21, Münchener-Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 565 Rdnr. 18, Roquette a.a.O., BGB § 565 Rdnr. 40, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 875, Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., BGB § 565 a Rdnr. 8, Soergel/Heintzmann, BGB , 12. Aufl., § 565 a Rdnr. 4, Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 565 Rdnr. 69, LG Berlin GE 1982, 849, GE 1985, 365, LG Mönchengladbach ZMR 91, 439 = ZMR 1992, 62, AG Amsberg DWW 1987, 80, AG Köln WM 1970, 22, a.A.: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Rdnr. II 419, Kinne in MietPrax Fach 8 Teil I, Rdnr. 397, AG Augsburg ZMR 1997, 424).

Der Hinweis der Kläger auf die Kommentierung bei Palandt-Putzo, BGB, 58. Aufl., § 565 a Rdnr. 7, 8 geht fehl, denn dort werden auflösend bedingte Mietverhältnisse abgehandelt, um die es hier nicht geht. Zudem wird zu dem hier in Rede stehenden Problem, ob § 565 Abs. 2 S. 4 BGB anzuwenden ist, nicht Stellung genommen.

Die streitbefangene Verlängerungsklausel verstößt nicht gegen das AGBG. Sie ist nicht überraschend im Sinne von § 3 AGBG, die Formulierung hat vielmehr den üblichen Inhalt von Verlängerungsklauseln. Die Wendung "fristgemäß" weist hinreichend deutlich auf die gesetzlichen Kündigungsfristen hin. Unschädlich ist, dass diese nicht in der Klausel zitiert und ein Hinweis auf § 565 Abs. 2 BGB fehlt. Auch verstößt die Klausel nicht gegen das Transparenzgebot, denn dieses gebietet nicht, den Kunden (hier den Mieter) über die Gesetzeslange zu informieren, sondern verbietet nut, die Gesetzeslage zu verschleiern und den Kunden über sie und seine Rechte sozusagen hinwegzutäuschen sowie ihn an der Rechtsausübung zu hindern (s. BGH NJW 1996, 2093, BGH NZM 1998, 710 = WuM 1998, Bub-Treier a.a.O., Rdnr. II 416).

Da auf die Klausel – wie gezeigt - § 565 Abs. 2 S. 4 BGB nicht anzuwenden ist und da sie im Übrigen auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweist, scheidet eine Inhaltskontrolle nach den §§ 9 bis 11 AGBG aus (s. § 8 AGBG). Darüber hinaus ist die Bestimmung des § 11 Nr. 12 AGBG, die die Laufzeit bei Dauerschuldverhältnissen betrifft, auf Mietverhältnisse ohnehin nicht anzuwenden (s. BGH NJW 1985, 2328, BGH NJW 1993, 1133, 1134, BGH WPM 1997, 588 Bub/Treier, a.a.O., II 419, Ulmer/Brandtner/Hensen, AGBG, 7. Aufl., § 11 Nr. 12 Rdnr. 4). Schließlich ergeben die Ausführungen der Kläger erster Instanz und in der Berufungsbegründung keine Anhaltspunkte dafür, aus welchen Gesichtspunkten die Verlängerungsklausel hier zu einer unbilligen Benachteiligung der Kläger führen sollte. Die sie treffende Härte ist allein dadurch begründet, dass sie es versäumt haben, rechtzeitig zu kündigen. Ob sich diese Folge durch Gestellung eines zumutbaren Ersatzmieters über § 242 BGB hätte abwenden lassen, kann dahinstehen, denn hierfür gibt das Klagvorbringen nichts her.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG HAMBURG
Aktenzeichen: 316 S 235/99