Umbauten

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Berufung ist nach § 511 ZPO statthaft und nach § 511 a ZPO
zulässig. Sie ist nach den §§ 516, 518, 519 ZPO in der vorgeschriebenen
Form und Frist eingelegt und begründet worden.

II.

In der Sache hat das Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg. Der Kläger
hat keinen Anspruch auf Duldung der mit der Klage geltend gemachten
Umbauarbeiten aus § 541 b BGB. Der Umbau des Balkons zu einem Wintergarten
stellt keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 541 b
Abs. 1 BGB dar.

1.

Nach § 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur
Verbesserung der gemieteten Räume, zur Einsparung von Heizenergie
oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden, es sei denn, daß
die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte
bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten
Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude
nicht zu rechtfertigen wäre. Eine Maßnahme zur Verbesserung
der gemieteten Räume im Sinne dieser Bestimmung ist jede bauliche
Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert
erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Eine Maßnahme
zur Einsparung von Heizenergie ist eine Maßnahme, durch die
nachhaltig Heizenergie einspart. Geschaffen wird neuer Wohnraum,
der vorher nicht vorhanden war (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 55. Aufl.,
§ 541 b, Rdnr. 7-9).

2.

Die Beurteilung, ob eine Maßnahme der Verbesserung dient,
erfolgt alleine nach objektiven Gesichtspunkten durch Abwägung
der Vor- und Nachteile nach der Verkehrsauffassung (vgl. KG, RES
V, 34, 38). Es kommt nicht darauf an, ob sie für den einzelnen
Mieter eine Verbesserung bringt, ob er die verbesserten Einrichtungen
nutzen will oder nicht. Offenbleiben kann in diesem Zusammenhang,
ob der Umbau eines Balkons in einen Wintergarten ausschließlich
dem Begriff der Verbesserungsmaßnahme oder auch oder ausschließlich
dem Begriff der Schaffung neuen Wohnraums unterfällt. Der Gesetzgeber
hat im Vierten Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993
(vgl. BGBI. 1993 Teil I S. 1257) dieses zusätzliche Merkmal
lediglich zur Klarstellung für solche Fälle in das Gesetz
mitaufgenommen, in denen zweifelhaft sein kann, ob die bauliche
Maßnahme ihrer Natur nach als Verbesserung von Wohnraum einzustufen
ist, wie dies insbesondere bei reinen An- und Aufstockungsbauten
der Fall sein kann (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz,
A, S. 6). Die Gesetzesneufassung bezweckte hingegen nicht eine Einschränkung
des bisherigen Anwendungsbereichs der Vorschrift, die dann einträte,
wenn man bei Umbaumaßnahmen, die für den Mieter objektiv
nicht nur Vor- sondern auch Nachteile haben, von der sonst gebotenen
Interessenabwägung absähe.

3.

Die danach rechtlich gebotenen objektive Interessenabwägung
fällt zu Lasten des Klägers aus.

3.1.

Vorteilhaft ist es allerdings für den Mieter, daß er
den Wintergarten ganzjährig nutzen kann und dadurch vollwertigen
Wohnraum dazugewinnt. Unstreitig möchte der Kläger für
den Umbau wärmedämmende Fenster verwenden, die eine Nutzung
auch im Winter zu Wohnzwecken ermöglicht.

Dieser Vorteil wird aber bereits dadurch wieder erheblich eingeschränkt,
daß der neu geschaffene Wohnraum mit unstreitig etwa 8 Quadratmeter
vergleichsweise klein und damit in den Nutzungsmöglichkeiten
sehr eingeschränkt ist.

3.2.

Diesem danach bereits eingeschränkten Vorteil steht als gewichtiger
Nachteil gegenüber, daß der Mieter nach dem Umbau den
Balkon nicht mehr als solchen nutzen kann. Ein Balkon ist, insbesondere
in Großstädten, ein bedeutender Ersatz für den fehlenden
privaten Garten. Er hat einen hohen Nutzwert zu Freizeit- und Erholungszwecken,
da er es den Mietern ermöglicht, sich unter Wahrung der Privatsphäre
im Freien aufzuhalten. Diesem hohe Wert entspricht es, daß
die Schaffung eines Balkons ihrerseits als Wohnwertverbesserung
eingestuft wird (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, B,
"Balkon"). Der Wintergarten hingegen schränkt diese Möglichkeit
ein. auch wenn der Wintergarten durch Öffnen der Fenster lüftbar
ist, so darf doch nicht außer Acht gelassen werden, daß
er dennoch ein umschlossener Raum bleibt, der das Eindringen von
Sonnenlicht nur eingeschränkt zuläßt und damit im
Gegensatz zu einem Balkon ein Sonnenbad erschwert. Hinzu kommt,
daß die Nutzung des ohnehin kleinen Raumes (5,23 m x 1,53
m) bei gleichzeitiger Öffnung sämtlicher Fenster und auch
bei der Öffnung einzelner Fenster eingeschränkt wird,
da sich zwei der drei mittleren Fenster der Frontseite gegenseitig
behindern, so daß sie nicht um 180 Grad, sondern lediglich
um 90 Grad aufgeklappt werden können und dadurch in den Raum
hineinragen. Diese Nachteile werden auch nicht dadurch aufgewogen,
daß den Mietern ein zum Haus gehörender Garten zur Verfügung
steht. Dieser ermöglicht nicht den Aufenthalt in einer Privatspähre
wie ein Balkon, da die Mieter ungehindert den Blicken anderer Mieter
ausgesetzt sind.

3.3.

Ebenfalls diese Nachteile nicht aufzuwiegen vermag der Einwand
des Klägers, der Wintergarten zöge einen erhöhten
Lärmschutz nach sich und diene der Einsparung von Heizenergie.
Denn es ist davon anzugehen, daß der Wintergarten diese Wirkungen
allenfalls auf das unmittelbar angrenzende Zimmer haben kann und
nicht auf die gesamte Wohnung. Die Notwendigkeit eines erheblich
erhöhten Lärmschutzes ist überdies auch nicht hinreichend
dargelegt. Die Beklagten haben schlüssig vorgetragen, daß
eine erhebliche Beeinträchtigung durch Verkehrslärm aufgrund
der Ausrichtung der Wohnung zur Straße ..., einer Tempo-30-Zone,
nicht vorliegt. Eine leichte Verbesserung der Lärmsituation
kann aber die oben geschilderten Nachteile der beabsichtigten Umbaumaßnahmen
nicht aufwiegen. Den Umfang der Einsparung von Heizenergie durch
den Wintergarten hat der Kläger nicht substantiiert dargelegt.
Er hat keinerlei Angaben über die Dämmwirkung gemacht.
Ferner verkennt der Kläger, daß eine ganzjährige
Nutzung des Wintergartens als Wohnraum nur möglich ist, wenn
er in den kalten Monaten beheizt wird. Dies zöge jedoch sogar
höhere Heizkosten nach sich.

4.

Offenbleiben kann schließlich die Frage, ob eine reine Wertsteigerung
dies Mietobjekts ausreichte, eine Verbesserung der Mietsache zu
bejahen. Eine solche absolute Wertsteigerung hat der Kläger
nicht konkret behauptet.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 507/96