Schönheitsreparaturen II

Aus dem Tatbestand

Der Kläger war Vermieter, die Beklagte Mieterin der im Klagantrag
bezeichneten Wohnung. Das Mietverhältnis begann bereits mit
dem Rechtsvorgänger des Klägers am 1. 11. 1973. Mit Urteil
vom 8. 8. 1998, auf dessen Tatbestand ergänzend Bezug genommen
wird, verurteilte das Amtsgericht Hamburg-Altona die Beklagte zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung.
Für den genauen Umfang der von der Beklagten zu leistenden
Arbeiten wird auf den Tenor jenes Urteils verwiesen. Mit Schreiben
vom 29. 10. 1998 forderte der Kläger die Beklagte durch seine
Bevollmächtigten auf, die ausgeurteilten Arbeiten bis zum 15.
11. 1998 zu erledigen. Die Beklagte kam dem nicht nach. Daraufhin
kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos,
hilfsweise fristgemäß mit dem Schreiben vom 10. 2. 1999.
Überdies war die Beklagte in Zahlungsverzug geraten. Der Kläger
ließ durch seine Verwalterfirma deswegen durch Schreiben vom
19. 2. 1999 kündigen. Die Beklagte glich die dieser Kündigung
zugrundeliegenden Mietrückstände jedoch vor Klagerhebung
vollständig aus.

Der Kläger ist der Auffassung, die Kündigungen vom 10.
2. 1999 und 17. 2. 1999 hätten zur wirksamen Beendigung des
Mietverhältnisses geführt. Es sei dem Kläger nicht
zuzumuten, das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, nachdem die
Beklagte ihre ausgeurteilte Verpflichtung zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen hartnäckig so lange ignoriere.
Das im Schriftsatz vom 2. 8. 1999 noch einmal zusammengefasste Gesamtverhalten
der Beklagten im Hinblick auf ihre Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen
rechtfertige die Kündigung.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von
ihr im Parterre rechts des Hauses ... angemieteten Räumlichkeiten
geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation des Klägers.
Denn dieser habe ihr mitgeteilt, er habe das Haus verkauft, Herr
... sei jetzt Eigentümer. Als Sozialhilfeempfängerin sei
die Beklagte noch nicht in der Lage gewesen, eine Renovierung der
Wohnung herbeizuführen. Sie beabsichtige, hierfür die
Arbeitsloseninitiative "Hamburger Arbeit" einzuschalten.
Das Sozialamt habe zugesagt, die Kosten dafür zu übernehmen.
Die Arbeiten seien für Mitte August 1999 geplant. Auch habe
die Beklagte ihre Pflichten keinesfalls so gröblich vernachlässigt,
wie es dargestellt werde: Immerhin sei die Klage im vorangegangenen
Verfahren gerade deswegen teilweise abgewiesen worden, weil die
Beklagte einen Teil der Arbeiten ausgeführt gehabt habe. Die
Kündigung sei in keinem Falle gerechtfertigt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist unbegründet. Die Nichtausführung mieterseits
geschuldeter Schönheitsreparaturen gibt dem Vermieter unter
keinem Gesichtspunkt ein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Auch ein hartnäckiges Unterlassen von Dekorationsarbeiten in
den angemieteten Räumen ist kein so schwerwiegender Vertragsverstoß,
dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses deswegen unzumutbar
im Sinne des § 554 a BGB würde. Ein entsprechender Vertragsverstoß
des Mieters begründet auch kein berechtigtes Interesse des
Vermieters an einer fristgemäßen Kündigung im Sinne
des § 564 b BGB.

Die Nichtausführung von Schönheitsreparaturen innerhalb
der gemieteten Räume wiegt als Vertragsverletzung nicht so
schwer, dass damit eine so schwerwiegende Folge wie die Kündigung
begründet werden könnte. Eine Substanzgefährdung
der Mietsache durch das bloße Unterlassen von Innendekorationen
besteht im allgemeinen nicht. Im konkreten Fall ist auch nichts
ersichtlich, was dafür spräche. Nach langjährigem
Unterlassen von Schönheitsreparaturen werden die vorzunehmenden
Arbeiten durch noch längeres Zuwarten nicht mehr, die Kosten
nicht höher. Die Beeinträchtigung des Vermieters ist geringer
als wenn der Mieter erlaubtermaßen eine schrille, schwer zu
entfernende Dekoration wählt (etwa rote und blaue Streifen
auf den Wänden und Türen): Sollte Immobilien Vermieten nach Auszug
des Mieters darauf sitzen bleiben, wird die Beseitigung für
ihn teurer als eine normale Neudekoration.

Der Erfüllungsanspruch des Vermieters, den er nach rechtskräftigem
Titel im Wege des § 887 ZPO durchsetzen kann, wahrt seine Rechte
so umfänglich, dass ein Kündigungsrecht daneben nicht
erforderlich ist. Nach § 887 ZPO darf Immobilien Vermieten die geschuldeten
Arbeiten nach gerichtlicher Ermächtigung selbst auf Kosten
des Mieters vornehmen lassen und kann dafür sogar einen ausreichenden
Kostenvorschuss anfordern. Hätte Immobilien Vermieten nach Auszug
des Mieters ergänzend ein Kündigungsrecht, brächte
ihn das nicht weiter:

Auch dann würde er – weil der Mieter sich immer noch
hartnäckig weigert – selbst (ggf. auf Kosten des Mieters)
renovieren müssen, wie es bei einer Vollstreckung nach § 887
ZPO ebenfalls geschehen würde. Die Kündigung bringt den
Vermieter seinem Ziel, Eigentümer eines auch von innen in jeder
Hinsicht hübschen Hauses zu sein, nicht näher.

Der Ärger des Vermieters, dass der Mieter sich einer selbstausgeführten
Renovierung widersetzt und dadurch unangenehm und illoyal erscheint,
wird im Falle einer Vollstreckung nach § 887 ZPO dadurch hinreichend
entgolten, dass dann die Gewähr einer fachgerechten Ausführung
durch einen Handwerksbetrieb besteht. In Anbetracht der dadurch
entstehenden höheren Kosten (im Vergleich zu einer billigen
Renovierung durch Eigenarbeit) hätte der Mieter für sein
langes Zögern einen hohen Preis zu zahlen. Diese Konstellation
schützt den Vermieter so umfassend, dass daneben kein Bedarf
an einem zusätzlichen Kündigungsrecht besteht.

Unzumutbar wird das Mietverhältnis auch nicht im Zusammenhang
mit dem vorübergebenden Zahlungsverzug.

Aus der Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 3. 2. 82 (WM
84, S. 85) ergibt sich nichts anderes. Auch das Landgericht hat
eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Verweigerung
von Schönheitsreparaturen von der Prüfung abhängig
gemacht, welche Intensität und welche Folgen der Vertragsverstoß
des Mieters hat und ob dem Vermieter eine weniger einschneidende
Maßnahme zugemutet werden kann. In dem zugrundliegenden Fall,
der dem hier in Rede stehenden Fall vergleichbar ist ,hat es deswegen
das Kündigungsrecht des Vermieters ausdrücklich verneint.
(Weiteres ergibt sich auch nicht aus der klägerseits zitierten
Rechtsprechungsübersicht aus ZMR 1986, 183, welche sich darauf
beschränkt, auf die erwähnte Landgerichtsentscheidung
hinzuweisen).

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung
beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 5.533,80 DM festgesetzt.

Gericht: AG HAMBURG
Aktenzeichen: ALTONA 317 C 324/99