Sanierungskosten

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten sind Mitglieder der im Rubrum genannten Wohnungseigentumsgemeinschaft.
Im Jahre 1989 kam es in der Wohnung des Beteiligten zu 5) zu einem
Wasserschaden, der seinen Ursprung in der Undichtigkeit der zur
Wohnung der Beteiligten zu 3) gehörenden Terrasse haben sollte.
Die Eigentümerversammlung beschloß deshalb im Jahre 1989 einstimmig,
ein Sachverständigengutachten über die Ursache und die notwendigen
Reparaturarbeiten einzuholen. Dieser Beschluß wurde jedoch in der
Folgezeit nicht durchgeführt.

Im Jahre 1995 ereignete sich ein weiterer Wasserschaden in der
Wohnung des Beteiligten zu 5), der wiederum von der Terrasse der
Beteiligten zu 3) herrühren sollte. Der Beteiligte zu 3) forderte
den Verwalter zu sofortigen Gegenmaßnahmen auf. Deshalb beauftragte
dieser die Firma ... mit der Isolierung der Terrasse, bei der sie
verschiedene Mängel der Abdichtung feststellte. Über den bis dahin
erledigten Teil der Arbeiten erteilte sie unter dem 7. 12. 1995
Rechnung. Durch Beschluß vom 14. 12. 1995 wurde eine Sonderumlage
zur Finanzierung der Terrassensanierung beschlossen, die für die
Beteiligte zu 1) unstreitig einen Anteil von 5.551,00 DM und für
die Beteiligten zu 2) unstreitig einen solchen von 5.100,00 DM bedeutete.
Hierauf haben die Beteiligte zu 1) 2.800,00 DM und die Beteiligten
zu 2) 1.150,00 DM gezahlt.

In der Eigentümerversammlung vom 14. 2. 1996 stellten die Beteiligten
zu 1) und 2) die Anträge, den Beschluß über die Einholung des Sachverständigengutachten
aus dem Jahre 1989 durchzuführen und den Gutachtenauftrage dahingehend
zu erweitern, daß die von der Firma ... durchgeführten Arbeiten
überprüft werden sollten. Diese Anträge wurden mehrheitlich abgelehnt.

Mit bei Gericht am 14. 3. 1996 eingegangenem Antrag haben die Beteiligten
zu 1) und 2) die Beschlußfassungen vom 14. 2. 1996 angefochten.
Die Beteiligten zu 3) bis 6) haben demgegenüber in diesem Verfahren
die noch von den Beteiligten zu 1) und 2) ausstehenden Beiträge
zur am 14. 12. 1995 beschlossenen Sonderumlage geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1) und 2) abgewiesen
und sie auf den Antrag der Beteiligten zu 3) bis 6) verurteilt,
die noch ausstehenden Beiträge zur Sonderumlage zu zahlen. Die Beschwerde
der Beteiligten zu 1) und 2) dagegen blieb erfolglos. Mit der sofortigen
weiteren Beschwerde wenden sich die Beteiligten zu 1) und 2) nur
noch gegen die Zahlungsverpflichtung.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27 und 29 FGG zulässige, insbesondere
form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde hat
in der Sache keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts
nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne der
§§ 27 FEG, 550, 551 ZPO beruht.

Das Amtsgericht hat die Beteiligten zu 1) und 2) zu Recht zur Zahlung
der noch ausstehenden Anteile zu der am 14. 12. 1995 beschlossenen
Sonderumlage verurteilt, da diese Sonderumlage bestandskräftig beschlossen
worden ist. Dabei kann dahinstehen, ob ein Teil der Wohnungseigentümer
nach § 25 Abs. 5 WEG von der diesbezüglichen Beschlußfassung ausgeschlossen
war, da ein Verstoß gegen diese Vorschrift nicht zur Nichtigkeit,
sondern nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses gemäß §§ 23 Abs.
4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG führt (BayObLG ZMR 1986, 249, 250; Bärmann/Pick/Merle,
WEG, 7. Aufl. 1997, § 25 Rdn. 138; Münchener Kommentar/Röll, WEG,
3. Aufl. 1997, § 25 Rdn. 1; Palandt/Bassenge, BGB, 56. Auflage 1997,
§ 25 WEG Rdn. 12; Weitnauer, WEG 8. Aufl. 1995, § 23 Rdn. 24). Denn
ein Verstoß gegen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes führen
nur dann zur Nichtigkeit des Beschlusses, wenn es sich um eine zwingende
Norm handelt, die nicht zur Disposition der Wohnungseigentümer steht
und deshalb nicht von diesen abbedungen werden kann. Der Stimmrechtsausschluß
des § 25 Abs. 5 WEG ist aber abdingbar, weil die Mitglieder einer
Wohnungseigentümergemeinschaft die durch eine mögliche Interessenkollision
gegebenen Gefahren einvernehmlich anders als der Gesetzgeber einschätzen
können und eine über das Gesetz hinausgehende Mitwirkung aller Eigentümer
dem Gedanken der gemeinschaftlichen Verwaltung nicht nur nicht widerspricht,
sondern ihn in größerem Maße als bei einem Stimmrechtsausschluß
verwirklicht. Die Regelungen über den Stimmrechtsausschluß sind
eine Schutzvorschrift für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer.
Deshalb können sie auf diesen Schutz auch teilweise in der Grenzen
der guten Sitten verzichten, wenn sie der Auffassung sind, dieses
Schutzes nicht zu bedürfen. eine abdingbare Regelung ist aber nicht
von so grundlegender Bedeutung, daß die Rechtsordnung einem Beschluß,
der unter Verstoß gegen diese Regelung zustande gekommen ist, die
Anerkennung versagen muß. Im Gegenteil zeigt gerade die Regelung
des § 23 Abs. 4 WEG, daß das Wohnungseigentumsgesetz von der grundsätzlichen
Gültigkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausgeht und
Verstöße gegen Verfahrens- oder Ordnungsvorschriften nur auf Antrag
eines Miteigentümers im Wege der Beschlußanfechtung sanktioniert
werden sollen. Damit soll die Funktionsfähigkeit der gemeinschaftlichen
Verwaltung der Wohnungseigentümerschaft gestärkt werden, indem sie
nach Ablauf der Anfechtungsfrist sichere Kenntnis über die Bestandskraft
der gefaßten Beschlüsse und damit Planungssicherheit erhält.

Davon abgesehen ist ein Stimmrechtsausschluß offensichtlich auch
nicht gegeben, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat.
Denn keiner der drei in § 25 Abs. 5 WEG genannten Tatbestände ist
im vorliegenden Fall gegeben, wie auch die Beteiligten zu 1) und
2) einräumen und eine analoge Anwendung auf andere Sachverhalte
möglicher Interessenkollisionen nur in engen Grenzen möglich ist
(vgl. nur Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl. 1997
Teil B Rdn. 193 - 196), die bei der von den Beteiligten zu 1) und
2) aufgezeigten möglichen Interessenkollision nicht eingehalten
werden. Ein Stimmrechtsausschluß kommt nur dann in Betracht, wenn
ein Sachverhalt gegeben ist, bei dem eine Interessenkollision in
gleicher Weise offensichtlich gegeben ist wie bei dem Beschluß über
ein Rechtsgeschäft mit einem Miteigentümer. In diesem Regelfall
ist der Miteigentümer gleichzeitig auf beiden Seiten Vertragspartner,
der unterschiedliche und in manchen Teilen gegenläufige Interessen
hat. Im vorliegenden Fall geht es aber nur um die häufig vorkommende
Abgrenzung von Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaft- und am Sondereigentum.
Da beide Eigentumsarten notwendigerweise miteinander in Berührung
stehen, werden sich immer wieder Schwierigkeiten der Zuordnung von
Sanierungskosten ergeben. Dies kann aber nicht zum Stimmrechtsausschluß
der betroffenen Sondereigentümer führen. Die übrigen Miteigentümer
bedürfen eines solchen Schutzes auch nicht, daß sie einerseits mehrheitlich
die Abgrenzung vornehmen können und andererseits die entsprechenden
Beschlüsse im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung gerichtlich
überprüfen lassen können.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem
Ermesse, den Beteiligten zu 1) und 2) die Gerichtskosten des weiteren
Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen und die Erstattung der den Beteiligten
zu 3) bis 6) entstandenen notwendigen Auslagen des dritten Rechtszuges
anzuordnen, da die Entscheidungen von Amts- und Landgericht die
Rechtslage so überzeugend und umfassend dargestellt haben, daß die
Aussichtslosigkeit des Rechtsmittels von vornherein erkennbar war.
Bei dieser Sachlage entspricht es dem billigen Ermessen, demjenigen,
der ein aussichtsloses Rechtsmittel einlegt, auch die gesamten Kosten
dieses Rechtsmittelverfahrens aufzuerlegen.

Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 443/97