Wohnwagen abstellen?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten sind die Miteigentümer der im Rubrum näher
bezeichneten, aus 18 Wohneinheiten und sieben Teileigentumseinheiten
(Garagen) bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Den Antragstellern
gehören die Wohneinheiten Nr. 2 und 3.

In der Teilungserklärung vom 27. Juni 1985 in der Fassung
der Änderungsurkunde vom 8. September 1989 heißt es unter
II § 8 Nr. 3 (Sondernutzungsrechte) u.a. wie folgt:

"... Den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen Nr. und
Nr. 2 steht ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht an der Fläche
zu, die in der Anlage zu dieser Verhandlung mit den Buchstaben Z
1 bis 4 bezeichnet ist.

Die Sondernutzungsrechte verleihen die Befugnis, die betroffenen
Flächen auf jede erlaubte Art (z. B: als Garten oder Kfz-Abstellplatz)
zu benutzen."

Aus der der Teilungserklärung als Anlage beigefügten
Zeichnung ergibt sich, dass die auf dem Hof der Anlage befindliche
und den jeweiligen Eigentümern der Wohneinheiten Nr. 1 und
2 zur gemeinschaftlichen Sondernutzung zugeordnete und mit den Buchstaben
Z 1 bis 4 bezeichnete Fläche eine Größe von 8,5
m x (Mittelmaß) 7 m, also von rund 59,5 m2 hat.
Diese Fläche nutzen die Antragsteller als Abstellplatz für
ihr 8,80 m langes Wohnmobil, und zwar in der Weise, dass sie das
Fahrzeug auf der als Rasenfläche gestalteten Hoffläche
quer zu den dort angelegten vier aus Steinplatten bestehenden Fahrspuren
parken.

In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 4.
Dezember 1997 nahmen die Miteigentümer mit 18 Ja-Stimmen zu
fünf Nein-Stimmen zu TOP 1 folgenden Beschlussantrag an:

"Die Parkplätze sind zum Abstellen von PKW bestimmt.
Omnibusse, Lastwagen oder Wohnmobile dürfen nicht auf den privaten
Sonder- Parkplätzen abgestellt werden."

Ebenfalls unter TOP 1 ermächtigten die Miteigentümer
die Verwaltung mit Stimmenmehrheit, den Nutzer bei Verstößen
gegen die beschlossene Nutzungsregelung zur Entfernung des Fahrzeugs
binnen einer Frist von sieben Tagen aufzufordern und zur Durchsetzung
notfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Die Antragsteller, die der Auffassung sind, dass in den mehrheitlich
gefassten Eigentümerbeschlüssen eine unzulässige
Änderung der Teilungserklärung liege, haben mit ihrem
rechtzeitig beim Amtsgericht Schöneberg eingegangenen Anfechtungsantrag
die Ungültigerklärung der in der außerordentlichen
Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 1997 zu TOP 1 gefassten
Eigentümerbeschlüsse begehrt. Das Amtsgericht Schöneberg
hat diesen Antrag mit Beschluss vom 19. März 1998 zurückgewiesen.
Die gegen diesen Beschluss rechtzeitig eingelegte Erstbeschwerde
der Antragsteller hat das Landgericht Berlin durch Beschluss vom
11. November 1998 mit der Begründung zurückgewiesen, dass
die von den Wohnungseigentümern mit Mehrheitsbeschluss getroffene
Gebrauchsregelung hinsichtlich der Nutzung der Sondernutzungsflächen
nicht außerhalb der Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft
liege und der betreffende Eigentümerbeschluss auch inhaltlich
weder gegen die Teilungserklärung noch gegen die Grundsätze
ordnungsmäßiger Verwaltung verstoße. Hiergegen
richtet sich die rechtzeitige sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller,
mit der sie ihren erstinstanzlichen Anfechtungsantrag weiterverfolgen.

II.

Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG i.V.
mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel der Antragsteller ist rechtzeitig
und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Insbesondere
ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Das Rechtsmittel
hat auch in der Sache Erfolg. Denn der angefochtene Beschluss hält
einer rechtlichen Nachprüfung (§ 27 Abs. 1 FGG) nicht stand.

1. Die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse enthalten hinsichtlich
   der als Parkplätze genutzten Sondernutzungsflächen Regelungen,
   die nach dem Willen der Miteigentümer ersichtlich auch für
   einen Sondernachfolger gelten sollen. Nach der neueren Rechtsprechung
   des BGH (NJW 1998, 3713), der der Senat folgt, kann die Auslegung
   solcher Eigentümerbeschlüsse auch durch das Rechtsbeschwerdegericht
   erfolgen.
2. Die Auslegung der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse
   ergibt, dass die mit diesen Beschlüssen auch für die
   Sondernutzungsflächen der Antragsteller getroffenen Nutzungsregelungen
   entgegen der Auffassung des Landgerichts mit dem in der Teilungserklärung
   festgelegten Inhalt des Sondernutzungsrechts nicht vereinbar sind
   und damit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung
   (§ 21 Abs. 4 WEG) widersprechen. Nach Abschnitt II § 8 Nr. 3 der
   Teilungserklärung steht den Antragstellern als den Eigentümern
   der Wohneinheit Nr. 2 mit den jeweiligen Eigentümern der
   Wohneinheit Nr. 1 das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an
   einer etwa 59,5 m2 großen näher bezeichneten
   Hoffläche zu, die sie nach dieser Regelung ausdrücklich
   "auf jede erlaubte Art", insbesondere auch als "Kfz-Abstellplatz"
   nutzen dürfen. Die ausdrücklich erwähnte Nutzungsmöglichkeit
   als "Kfz-Abstellplatz" umfasst auch das Abstellen eines
   8,80 m langen Wohnmobils. Darüber hinaus gestattet die Größe
   der den Antragstellern eingeräumten Sondernutzungsfläche
   auch das Abstellen eines solchen Fahrzeugs, wobei es nicht darauf
   ankommen kann, ob das Fahrzeug unter Benutzung der auf der Fläche
   angelegten Fahrspuren geparkt wird. Mit dem mehrheitlich zu TOP
   1 gefassten Beschluss vom 4. Dezember 1997, durch den auch die
   Nutzung der dem Wohnungseigentum der Antragsteller zugeordneten
   Sondernutzungsfläche auf das Abstellen von PKW beschränkt
   und das Abstellen von Wohnmobilen ausdrücklich verboten wird,
   hat die Mehrheit der Miteigentümer daher in unzulässiger
   Weise in das den Antragstellern nach der Teilungserklärung
   eingeräumte Sondernutzungsrecht eingegriffen. Da nach der
   in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung die
   Nutzung der betreffenden Fläche u.a. als Kfz-Abstellplatz
   gestattet ist und die Größe der Sondernutzungsfläche
   auch das Abstellen eines zu den Kraftfahrzeugen gehörenden
   Wohnmobils erlaubt, können die Miteigentümer nicht im
   Rahmen einer gemäß § 15 Abs. 2 WEG zu beschließenden
   Gebrauchsregelung das Abstellen eines Wohnmobils normaler Größer
   auf der Sondernutzungsfläche der Antragsteller verbieten.
   Das von der Mehrheit der Miteigentümer beschlossene und in
   das Sondernutzungsrecht der Antragsteller eingreifende Verbot
   des Abstellens von Wohnmobilen ist auch nicht dadurch gerechtfertigt,
   dass der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1, dem das Sondernutzungsrecht
   an der betreffenden Fläche gemeinschaftlich mit den Antragstellern
   zusteht, möglicherweise durch das Abstellen des Wohnmobils
   auf der gesamten Fläche in seinen Rechten beeinträchtigt
   wird. Falls eine solche Beeinträchtigung des Eigentümers
   der Wohneinheit Nr. 1 vorliegt, muss dieser seine Rechte gegenüber
   den Antragstellern geltend machen. Die Miteigentümer sind
   jedenfalls nicht befugt, im Rahmen einer Gebrauchsregelung etwaige
   aus dem gemeinschaftlichen Sondernutzungsrecht herrührende
   rechte des Eigentümers der Wohneinheit Nr. 1 gegenüber
   den Antragstellern wahrzunehmen.

Der angefochtene Eigentümerbeschluss war auch insoweit für
ungültig zu erklären, als er das Abstellen von "Omnibussen"
und "Lastwagen" auf den Sondernutzungsflächen verbietet.
Denn der beschlossenen Regelung lässt sich nicht entnehmen,
ob damit auch Kleinomnibusse und Kleinlaster (z.B. in VW-Bus-Größe)
gemeint sind. Der beschlossenen Regelung mangelt es daher an der
für die rechtliche Beachtlichkeit von Mehrheitsbeschlüssen
notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit und Klarheit (vgl. BGH, NJW
1998, 3713, 3715 m.w.N.).

Danach ist der angefochtene Beschluss einschließlich der
beschlossenen Durchführungsregelung insgesamt mit den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung nicht vereinbar, so dass die
Rechtsbeschwerde der Antragsteller Erfolg haben musste.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit,
die Gerichtskosten aller drei Instanzen dem Verwaltungsvermögen
der Eigentümergemeinschaft aufzuerlegen, da die Frage der Gültigkeit
der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse im Interesse aller
Miteigentümer liegt. Für die Anordnung der Erstattung
außergerichtlicher Kosten bestand dagegen kein Anlass.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 24 W 9855/98