Unterzeichnung des Mietvertrags durch einen BGB-Gesellschafter

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin, eine als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geführte überörtliche Sozietät von Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern und Rechtsanwälten, mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Kanzleiräume mit Wirkung vom 1. August 2002. In dem schriftlich abgefassten Mietvertrag vom 9. August 2002, der eine feste Laufzeit von zehn Jahren vorsah, ist als Mieter die "R. W. & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR, H-Straße 16, E. " bezeichnet; einzelne Gesellschafter sind nicht auf-geführt. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Mieterseite nur von dem Gesellschafter B. Der Unterschrift beigefügt ist ein Stempelabdruck der "R. W. & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR, H-Straße 16, E. ". Auf dieselbe Weise unterschrieben und stempelten die Vertragsparteien am selben Tag einen "Nachtrag 1 zum Vertrag vom 9. August 2002", mit dem sie nähere Einzelheiten über den Austausch von Fußböden sowie die Mietfreiheit einer Vorabnutzung der Räumlichkeiten im Juli 2002 regelten. Vor Ablauf der Zehnjahresfrist kündigte die Klägerin den Mietvertrag mit Schreiben vom 15. September 2009, welches von sämtlichen 15 Gesellschaftern der Klägerin unterzeichnet war, zum 31. März 2010.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass das Miet-verhältnis zum 31. März 2010 beendet sei.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Revision ist begründet und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I. …

II. Die Ausführungen des Berufungsgerichtes halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach die Kündigung "schriftlich per Einschreiben erfolgen" muss, kein Wirksamkeitserfordernis für eine Kündigung darstellt. Die Klausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung und zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB, während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungs-erklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung verein-bart, dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen (Senatsurteil vom 21. Januar 2004 XII ZR 214/00).

Diesen Anforderungen hat die von der Klägerin ausgesprochene schriftliche Kündigung genügt, welche der Beklagten per Kurier zugegangen ist. Das Berufungsgericht hat in der Vereinbarung der Parteien keine Anhaltspunkte da-für gesehen, dass diese darüber hinaus abweichend von der genannten Rechtsprechung eine besondere Zugangsart als Wirksamkeitserfordernis der Kündigung vereinbart hätten. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

2. Ebenfalls im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht erfüllt ist, wenn der für die GbR abzuschließende Mietvertrag nur von einem einzelnen Gesellschafter unterzeichnet ist. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nämlich erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Nur dann ergibt sich aus der Urkunde, dass ein Vertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Ohne einen solchen Zusatz wäre nämlich nicht auszuschließen, dass die Unterschriften der übrigen Gesellschafter noch fehlen (Senatsurteil vom 11. September 2002 XII ZR 187/00).

3. Ein Vertretungsverhältnis für die Gesellschaft wird jedoch bereits durch den der Unterschrift beigefügten Stempelabdruck angezeigt, ohne dass es dazu weiterer Unterschriften der übrigen geschäftsführenden Gesellschafter bedurft hätte.

a) Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages mit Wirkung für die GbR setzt nicht dessen Unterzeichnung durch sämtliche geschäftsführenden Gesellschafter voraus. Vielmehr kann sich die Gesellschaft gemäß § 164 BGB durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Erklärung des Bevollmächtigten ist wirksam im Namen der Gesellschaft abgegeben, wenn sie mit einem das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz versehen ist. Eine so abgegebene Erklärung genügt auch der Schriftform. Denn sie erweckt anders als die nur von einem einzelnen Gesellschafter ohne Vertretungszusatz abgegebene Erklärung nicht den äußeren Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften fehlen.

b) Zwar hat der Senat entschieden, dass wenn eines der zur gemeinschaftlichen Vertretung berufenen Organmitglieder der Gesellschaft den Vertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis ent-hält, dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 XII ZR 65/02 und vom 11. September 2002 XII ZR 187/00). Dies gilt aber nur, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen.

Anders liegt der Fall, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht. Ein solcher Zusatz liegt in der Verwendung des vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels. Das Hinzusetzen eines Stempels zu einer Unterschrift weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für den Stempelaussteller aus. Denn der Geschäftsverkehr misst dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei. Die Abgabe einer unterschriebenen und mit Stempelzusatz abgeschlossenen Erklärung dokumentiert im Hinblick auf die insoweit relevante äußere Form, mit der geleisteten Unterschrift hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung wirft keinen Zweifel an ihrer Vollständigkeit auf. Daher erfüllt sie die Schriftform. Lautet der Stempelabdruck nur auf eine von mehreren Betriebsstätten (hier: Kanzleiorten) des Geschäftsinhabers, bezieht sich die Legitimationswirkung jedenfalls auf die für die-se Betriebsstätte vorgenommenen Geschäfte.

Ob die mit Stempelzusatz geleistete Unterschrift von einer sie tragenden Vertretungsmacht gedeckt war, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform, sondern der Bindungswirkung gegenüber dem Vertretenen. Zweifel diesbezüglich bestehen hier nicht, denn der Gesellschafter B. besaß unstreitig Vollmacht der Gesellschaft zum Abschluss des Mietvertrages. Daher war der Mietvertrag wirk-sam unter Einhaltung der Schriftform geschlossen.

4. Die Einhaltung der Schriftform wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass etwa der Mietgegenstand nicht ausreichend bestimmbar sei, indem mit den Geschäftsräumen zugleich "24 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich" und "2 Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus" vermietet wurden, ohne dass deren genaue Lage aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen erkennbar wäre. Die gewählte Vertragsformulierung gewährt dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht, dem Mieter nach billigem Ermessen 24 der befestigten Parkplätze am Eingangsbereich und zwei der unbefestigten Parkplätze am Hinterhaus zur Nutzung zuzuweisen (§ 315 Abs. 1 BGB; vgl. BGH Urteil vom 12. März 2008 VIII ZR 71/07).

5. Der "Nachtrag 1 zum Vertrag vom 9. August 2002" wahrt die Urkundeneinheit mit dem Hauptvertrag, weil er auf diesen Bezug nimmt, von beiden Parteien wirksam unterzeichnet wurde und im Übrigen erkennen lässt, bis auf die vereinbarte Ergänzung solle es bei dem verbleiben, was im Hauptvertrag beurkundet worden sei (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2009 XII ZR 142/07 und vom 5. Juli 2000 XII ZR 70/98).

6. Schließlich steht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen, dass der Klägerin durch späteren gesonderten Schriftwechsel mit der Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Beklagten erlaubt wurde, eine Teilfläche der angemieteten Geschäftsräume an einen Versicherungsmakler unterzuvermieten.

Zwar wird vertreten, dass die Erlaubnis zur Untervermietung eine Erweiterung des Mietgebrauchs bewirke und sie deshalb in Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag erklärt werden müsse, um das Schriftformerfordernis zu wahren. Dies braucht hier jedoch nicht entschieden zu werden. Denn bereits nach den Regelungen des Mietvertrages war der Mieter zur Untervermietung nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis der Vermieterin berechtigt; der Vermieter durfte die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Bei dieser Vertragsgestaltung bedeutet die nachfolgend ausgesprochene Erlaubnis keine Erweiterung des eingeräumten Mietgebrauchs, sondern lediglich die Erfüllung eines darauf gerichteten, vertraglich begründeten Rechtsanspruchs des Mieters. Für die Erfüllung der Vertragspflicht durch Erteilung der geschuldeten Erlaubnis bedarf es keiner Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag.

Gericht: BGH
Aktenzeichen: XII ZR 35/11
Urteil vom: 23.01.2013