Aus dem Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter von Reihenhäusern in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung. Im Jahr 2009 verlangte die Klägerin - laut Süddeutsche Zeitung die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) - unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 €/m2).
Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht. Das Amtsgericht hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens dem Wunsch nach Mieterhöhung weitgehend stattgegeben. Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte. In einem Berufungsverfahren änderte das LG Aachen das erstinstanzliche Urteil teilweise. Die Mieter wurden – unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen - nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 €/m2) verurteilt.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte zum Teil Erfolg.
Aus den Entscheidungsgründen
Der Bundesgerichtshofs hat nun entschieden, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt.
Das Berufungsgericht hat daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen zugrunde gelegt. Es hat jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei.
Dies ist rechtsfehlerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben. Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, hat der Senat den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt und ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 €/m2 gekommen.
Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 354/12
Urteil vom: 03.07.2013
Redaktion (allg.)
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