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Die Mieten entwickelten sich auch nach Lage unterschiedlich: Die äußeren Bezirke verteuer-ten sich vergleichsweise wenig. In Marzahn-Hellersdorf legten die Mieten um 2,1 % zu, in Treptow-Köpenick um 4,7, in Spandau um 4,9 % und in Lichtenberg um 5,0 %. In den Bezirken Mitte (+13,1 %), Friedrichshain-Kreuzberg (+11,1 %) und Tempelhof-Schöneberg (+10,1 %) verteuerten sich die Mieten mit zweistelligen Zuwachsra-ten am stärksten.
Die Preise für Eigentumswohnungen sind 2011 ebenfalls stärker gestiegen als im Vorjahr: Der Mittelwert der Angebotspreise stieg um 8,3 % (2010: +7,9 %) und liegt nun bei 1.883 Euro pro Quadratmeter (2010: 1.739 Euro). Die Angebotspreise für Mehrfamilien-häuser legten 2011 ähnlich stark zu wie 2010: Sie stiegen um 3,5 % auf 1.149 Euro pro Quadratmeter.
Das sind die wichtigsten Ergebnisse des 8. WohnmarktReports und des 5. WohnkostenAtlas für Berlin, den die GSW Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE erstellt hat. Für die Studie wurden 107.564 Mietangebote erfasst, den 190 Berliner Postleitzahlgebieten zugeordnet und analysiert.
- Friedrichshain-Kreuzberg an der Spitze
Bei der durchschnittlichen Angebotsmiete gibt es einen neuen Spitzenreiter: Friedrichshain-Kreuzberg liegt mit 8,02 Euro pro Quadratmeter vorne, knapp vor Charlottenburg-Wilmersdorf mit genau 8 Euro. Im unteren Marktsegment der günstigsten 10 % der Angebote ist die Rangfolge hingegen umgekehrt: Charlottenburg-Wilmersdorf ist mit 5,65 Euro etwas teurer als Friedrichshain-Kreuzberg mit 5,49 Euro.
- Bezirk Mitte gespalten
Im Bezirk Mitte wurden 2011 absolut gesehen die höchsten Mieten verlangt. Zugleich gab es die größten Preisunterschiede zwischen den teuersten und den einfachsten Wohnungen. Der Bezirk ist sozial und räumlich gespalten: In der historischen Mitte und dem Potsdamer Platz liegen die Angebotsmieten im oberen Marktsegment zwischen 17 und 18 Euro pro Quadratmeter und erreichen somit die höchsten Werte der Stadt. Im nordwestlichen Teil des Bezirks mit Moabit und dem Wedding ballen sich hingegen die Wohnungen des untersten Preissegments, das für den Bezirk Mitte mit einem Median von 4,84 Euro etwas über dem gesamtberliner Mittelwert von 4,50 Euro liegt.
- Gehobenes Segment in Neukölln
In den Bezirken Pankow und Tempelhof-Schöneberg überstiegen die Angebotsmieten wegen der Attraktivität der zentraleren Lagen den Berliner Mittelwert. Neukölln arbeitet sich näher an ihn heran. In dem einst verrufenen Bezirk hat sich ein gehobenes Segment herausgebildet: Das teuerste Zehntel der Wohnungen wurde zu einem Mittelwert von 9,08 Euro angeboten.
- Gedämpfte Preisanstiege im Osten und in den Randbezirken
Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick sind Bezirke mit unterdurchschnittlichem Angebots-Mietniveau von rund 6 Euro pro Quadratmeter und gedämpftem Mietanstieg. Die Schlusslichter im Vergleich der Bezirke sind Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Hier gibt es noch größere Leerstände, die aber weiter abgebaut werden. Wohnungen der unteren Preis-klasse gab es in Marzahn-Hellersdorf beispielsweise schon für durchschnittlich 3,63 Euro pro Quadratmeter und Monat.
WohnkostenAtlas: Wohnkostenbelastung nahezu gleichbleibend
Die durchschnittliche Wohnkostenquote lag 2011 in Berlin laut GSW WohnkostenAtlas bei 24,2 %. Das ist der Anteil der Haushaltskaufkraft, den die Mieter für die Warmmiete ausgeben müssen. Gegenüber dem Jahr 2009 (25,4 %) ist die Wohnkostenbelastung leicht zurückgegangen und im Vergleich zum letzten Jahr (24,4 %) nahezu gleich geblieben.
Die Wohnkostenquote ist in Friedrichshain-Kreuzberg mit durchschnittlich 29,3 % mit Abstand am höchsten, hat sich aber im Vergleich zu 2011 verringert. Es folgen die Bezirke Pankow (26,9 %), Charlottenburg-Wilmersdorf (26,2 %) und Mitte (25,6 %). In Marzahn-Hellersdorf (19,2 %), Reinickendorf (21,5 %) und Spandau (22,3 %) geben die Mieter den geringsten Anteil ihres Einkommens für die Warmmiete aus. Im Vergleich zum Vorjahr nähern sich die Bezirke hier jedoch einander an. Die Wohnkostenquote der besonders begehrten Lagen verringerte sich, während die Quoten der günstigeren Bezirke leicht anstiegen.
Postleitzahl-Gebiete mit hohen Wohnkostenquoten von mehr als 30 % liegen vor allem in den gefragten Lagen der Bezirke Mitte, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und vereinzelt in Tempelhof-Schöneberg. Die niedrigsten Werte erzielen mit unter 20 % einzelne Postleitzahl-Gebiete der Bezirke Neukölln, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Spandau.
Berlin im Städtevergleich:
Viel Wohnung für wenig Geld Im Vergleich der großen Städte nimmt Berlin aus zahlreichen historischen Gründen eine Sonderstellung ein: Einkommen, Kaufkraft, aber auch die Lebenshaltungskosten liegen deutlich unter den Werten der nächstgrößeren Städte Hamburg, München, Köln und Frankfurt. Der Abstand ist bei den Mieten besonders groß. Dies führt zu einer vergleichsweise niedrigen Wohnkostenquote, das heißt: Die Berliner bekommen für die Verhältnisse einer attraktiven Metropole viel Wohnung für wenig Geld. Sie verdienen zwar weniger, müssen dafür aber einen deutlich geringeren Teil ihrer Kaufkraft für die Miete aufwenden. Zudem ist der Berliner Immobilienmarkt so heterogen, dass es auch künftig für Mieter mit geringem Einkommen preisgünstige Nischen geben wird.
Scoring: Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Treptow-Köpenick bei Investoren gefragt
Berlin bleibt auch im Jahr 2011 mit Abstand der Favorit der Anleger bei Wohn-Investments. Mehr als ein Drittel (2,3 Mrd. Euro) des gesamten Investmentvolumens flossen in die Bundeshauptstadt. Der WohnmarktReport verwendet ein Scoring, das aus investmentrelevanten Wohnmarktdaten und sozioökonomischen Kennzahlen berechnet wird, um die Investorenattraktivität der Bezirke zu ermitteln. Der Bezirk Pankow erreicht dabei mit 49 von maximal möglichen 64 Punkten nach wie vor den höchsten Wert. Friedrichshain-Kreuzberg und Treptow-Köpenick liegen knapp dahinter, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Mittelfeld liegt unter anderem der Bezirk Mitte, dessen Investorenattraktivität jedoch durch die Unterschiede zwischen Mitte/Tiergarten und Wedding/Moabit kaum pauschal beurteilt werden kann. Die Bezirke Spandau, Marzahn-Hellersdorf und Neukölln fallen mit Punktwerten zwschen 20 und 23 gegenüber den übrigen Berliner Bezirken ab. Das Scoring dient einer ersten groben Orientierung. Für einzelne Investmententscheidungen sind spezifische Markt- und Standortanalysen nach wie vor eine Grundvoraussetzung.
Neubau hauptsächlich in gefragten Stadtteilen für zahlungskräftige Kundschaft
In Berlin werden wieder mehr Wohnungen gebaut. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2011 wurden 5.631 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt – mehr als im Gesamtjahr 2010. Der Neubau konzentriert sich auf die Marktsegmente, in denen Mieten realisierbar sind, die in einem angemessen Verhältnis zu den Grundstücks- und Baukosten stehen. Das ist derzeit bei einer monatlichen Kaltmiete ab etwa 9 Euro pro Quadratmeter der Fall.
Diese hohen Preise beschränken den Kreis der potentiellen Nachfrager auf Mieter und Käufer mit gehobenen Ansprüchen an Größe, Ausstattung und Lage. Der Wohnungsneubau konzentriert sich deshalb auf besonders begehrte Stadtlagen. Knapp ein Drittel der 87 im Rahmen des WohnmarktReports untersuchten Neubauprojekte liegt im Bezirk Mitte, davon befinden sich 25 Projekte in der historischen Mitte und drei im Ortsteil Tiergarten. Weitere 20 liegen in Pankow, davon mehr als die Hälfte im Ortsteil Prenzlauer Berg. Zwölf sind in Steglitz-Zehlendorf im Bau, elf in Charlottenburg-Wilmersdorf und neun in Friedrichshain-Kreuzberg. Damit konzentrierten sich 81 der 87 Projekte (93 %) auf gefragte urbane Lagen mit bereits dichtem Umfeld. Mietwohnungen sind unter den Neubauten unterrepräsentiert: Zu mehr als 80 % entstehen Eigentumswohnungen.
Den vollständigen WohnmarktReport sowie die Grafiken stehen für Sie auf der Homepage der GSW Immobilien AG zum Download bereit.
Weiterführende Links:
www.gsw.de/wohnmarktreport
