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Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.06.2018, Aktenzeichen V ZR 193/17
Eine Eigentümergemeinschaft hatte in ihrer Teilungserklärung geregelt, dass 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig und 30 Prozent nach Wohnflächen auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Dementsprechend hatte der Verwalter abgerechnet.
Abrechnung nach Wohnfläche kontra Abrechnung nach Verbrauch
In der Eigentümerversammlung wehrten sich jedoch einige Eigentümer gegen die Abrechnung, weil auf zwei Wohnungen ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Darauf beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, einen Sachverständigen zur Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Komme er zu keinen verwertbaren Erkenntnissen, sollten die Heizkosten für das betreffende Jahr nur nach Wohnflächen abgerechnet werden. Da der Sachverständige keine falsche Erfassung feststellen konnte, führte der Verwalter den getroffenen Beschluss aus und rechnete die Heizkosten nach Wohnflächen ab. Dagegen klagte ein Wohnungseigentümer, der jetzt statt 640 Euro auf einmal 1.180 Euro zahlen sollte.
Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung innerhalb eines Montas
Laut dem Urteil stand der getroffene Beschluss nicht im Einklang mit der Heizkostenverordnung, da hiernach die Kosten überwiegend verbrauchsabhängig aufzuteilen waren, wie dies die Teilungserklärung korrekt vorsah.
Der klagende Wohnungseigentümer hätte jedoch innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung den Beschluss gerichtlich anfechten müssen. Da er dies erst später tat, nachdem die neue Abrechnung vorlag, sei der Beschluss bestandskräftig geworden. Nur in Ausnahmefällen seien Beschlüsse ohne gerichtliche Anfechtung nichtig. Damit solle rasch Rechtsklarheit entstehen und vermieden werden, dass Eigentümergemeinschaften längere Zeit über die Wirksamkeit von Beschlüssen streiten.
Quelle: Wüstenrot & Württembergische AG
Passendes Urteul | UPDATE
Eine Jahresrechnung kann wegen eines irregulären Zustandekommens insgesamt für ungültig erklärt werden. Im vorliegendem Fall hatte ein Wohneigentümer geklagt. Die Heizkosten für einen als Flur (Gemeinschaftseigentum) genutzten Raum wurden ausschließlich ihm berechnet. Das focht er an und bekam Recht.
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 27.05.2022, Aktenzeichen 73 C 54/21.
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► Antworten auf Praxisfälle im Verwalteralltag
► Hinweise auf aktuelle Urteile und Rechtsprechung
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z.B. "Die WEG-Abrechnung" - Aufzeichnung des Live-Webinars vom 26. März 2019
z.B. "Die Betriebskostenabrechnung" - Aufzeichnung des Live-Webinars vom 2. April 2019
z.B. "Wie gestalte ich eine Eigentümerversammlung" - Aufzeichnung des Live-Webinars vom 26. Januar 2017
