WEG-Recht

BGH-Urteil zu Verbrauchsabrechnung in Wohneigentümergemeinschaften

In Wohnanlagen müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig entsprechend der Heizkostenverordnung auf mehrere Wohnungen aufgeteilt werden. Genehmigen jedoch Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung eine jährliche Verbrauchsabrechnung, die den Vorgaben der Verordnung widerspricht, wird die Abrechnung rechtsverbindlich, wenn der Beschluss von keinem Eigentümer innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten wird.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.06.2018, Aktenzeichen V ZR 193/17

Eine Eigentümergemeinschaft hatte in ihrer Teilungserklärung geregelt, dass 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig und 30 Prozent nach Wohnflächen auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Dementsprechend hatte der Verwalter abgerechnet.

Abrechnung nach Wohnfläche kontra Abrechnung nach Verbrauch

In der Eigentümerversammlung wehrten sich jedoch einige Eigentümer gegen die Abrechnung, weil auf zwei Wohnungen ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Darauf beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, einen Sachverständigen zur Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Komme er zu keinen verwertbaren Erkenntnissen, sollten die Heizkosten für das betreffende Jahr nur nach Wohnflächen abgerechnet werden. Da der Sachverständige keine falsche Erfassung feststellen konnte, führte der Verwalter den getroffenen Beschluss aus und rechnete die Heizkosten nach Wohnflächen ab. Dagegen klagte ein Wohnungseigentümer, der jetzt statt 640 Euro auf einmal 1.180 Euro zahlen sollte.

Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung innerhalb eines Montas

Laut dem Urteil stand der getroffene Beschluss nicht im Einklang mit der Heizkostenverordnung, da hiernach die Kosten überwiegend verbrauchsabhängig aufzuteilen waren, wie dies die Teilungserklärung korrekt vorsah.

Der klagende Wohnungseigentümer hätte jedoch innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung den Beschluss gerichtlich anfechten müssen. Da er dies erst später tat, nachdem die neue Abrechnung vorlag, sei der Beschluss bestandskräftig geworden. Nur in Ausnahmefällen seien Beschlüsse ohne gerichtliche Anfechtung nichtig. Damit solle rasch Rechtsklarheit entstehen und vermieden werden, dass Eigentümergemeinschaften längere Zeit über die Wirksamkeit von Beschlüssen streiten.

Quelle: Wüstenrot & Württembergische AG

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