Dresdner Büromarkt: Solides Gesamtjahr 2011
Mit rund 180 Abschlüssen, konzentriert auf die Flächensegmente bis 2.000 qm, hat der Dresdner Büromarkt in 2011 eine ähnliche Dynamik wie im Vorjahr gezeigt. Der größte Flächenumsatz vollzog sich im kleinteiligen Segment bis 500 qm (38.900 qm). Das Größencluster 1.001 bis 2.000 qm war mit einem Anstieg um 176 % der klare Gewinner im Vergleich zum Vorjahr (12.700 qm).
Dienstleister verbuchten höchsten Flächenumsatz
Die Zahl der Bürobeschäftigten ist in Dresden zwischen 2006 und 2011 um 7 % gestiegen, was das Nachfrageverhalten bestimmter Branchen reflektiert. Im vergangenen Jahr gingen 32 % des Flächenumsatzes auf das Konto von Dienstleistern – mit über 50 Mietverträgen bei insgesamt rund 20.200 qm lag die Gruppe damit 108 % über dem Vorjahreswert. Den zweitgrößten Umsatzanteil konnte die für Dresden wichtige IT-/Kommunikationsbranche generieren. Annähernd 30 Mietverträge summierten sich zu einem Flächenumsatz von 14.900 qm. Weitere wichtige Branchen waren Ausbildung/Gesundheit/Soziales mit 5.100 qm sowie die Bau-/Immobilienbranche mit 10.000 qm. Öffentliche Verwaltungen und Verbände hatten im vergangenen Jahr mit 1.600 qm nur einen geringen Anteil am Flächenumsatz (2010: 17.200 qm).
Dresdner Osten stark gefragt
Platz 1 der gefragtesten Lagen war in 2011 der Teilmarkt Ost. Durch eine Vielzahl von Vermietungen im Segment 200 bis 500, aber auch zwischen 1.000 und 2.000 qm ergab sich mit 14.700 qm Flächenumsatz ein Plus von 123 % zum Vorjahr. Die traditionell begehrte Altstadtlage musste sich in 2011 mit dem zweiten Platz begnügen – rund 11.200 qm beliefen sich auf einen Umsatzanteil von 14,2 %. Der Teilmarkt Nord verzeichnete mit 10.700 qm den stärksten Anstieg (+182 %) zum Vorjahr. Oliver Münzberg, Senior Consultant bei Dr. Lübke, beobachtet eine zunehmende Diversifizierung bei der Standortentscheidung. „Insbesondere bei größeren Flächenbedarfen ist die Tendenz, in die Teilmärkte Ost, Nord wegen der Flughafennähe und West auszuweichen, gewachsen. „Im Altstadtring sind häufig die Vorstellungen bezüglich Preis, Flächenkonzeption und Objektqualität nicht mehr abzubilden und der Kompromiss hinsichtlich der Lage wird am ehesten akzeptiert“, so der Experte.
Spitzenmiete weiter bei 11,00 Euro
Das Mietpreisniveau hat sich in der zweiten Jahreshälfte 2011 nicht verändert, so dass für das Gesamtjahr die Spitzenmiete für hochwertige Lagen und Flächen (Altmarkt, Prager Straße, Postplatz) bei 11 Euro pro qm resultierte. In den guten Lagen behaupteten sich die Mietpreise ebenfalls weiterhin auf dem Niveau zwischen 5,00 und 8,50 Euro pro qm (Altstadt). In mittleren Lagen variierten die Mietpreise zwischen 4,50 und 5,50 Euro pro qm.
Leerstand bei 10,6 % – Tendenz weiter fallend, da kaum neue Projekte
Bei einem Flächenbestand von rund 2,5 Mio. qm sind aktuell rund 265.000 qm verfügbar, was einer Leerstandsrate von 10,6 % entspricht – 0,3 %punkte weniger als im Vorjahr. Für 2012 bestehen gute Chancen, den Leerstand weiter abzubauen. Von den 5 Projektierungen mit einer Bürofläche von insgesamt rund 17.300 qm, die in diesem Jahr voraussichtlich fertig gestellt werden, sind 4 Eigennutzerobjekte und es besteht durch die Vorvermietung von über 94 % eine gute Absorptionschance für die restlichen Flächen. In 2013 kommen nach jetziger Planung weitere 26.400 qm hinzu, darunter das Stadttorhaus (6.000 qm) und die Friedrichstadtpassage (3.000 qm) im Teilmarkt West sowie das Zwinger-Forum am Postplatz (4.500 qm) Oliver Münzberg rechnet vor dem Hintergrund der aktuellen ifo-Prognose (Ostdeutschland: +0,5 %) und der stabilen Nachfrage vor allem im kleinteiligen, aber generell im Kernsegment bis 2.000 qm für das Gesamtjahr 2012 mit einer stabilen Nachfrage.
