Berlin baut lieber Mist statt Wohnungen

Die Richter in Karlsruhe haben aus formalen Gründen geurteilt: Die mietrechtliche Gesetzgebungskompetenz liegt im förderalen Staat auf Bundesebene. Der Bund hat das Mietrecht über das Bürgerliche Gesetzbuch abschließend geregelt. Bundesrecht „bricht“ hier Landesrecht und Berlin hatte somit nie die Kompetenz einen Mietendeckel zu erlassen. Damit haben sich die Verfassungsrichter nicht zum Inhalt des Berliner Verbots von Mieterhöhungen geäußert.

Wirkung auf Mieterhaushalte

Seit dem 23. Februar 2020 waren 1,5 Millionen Haushalte in der Hauptstadt mit laufenden Mietverträgen vor Mieterhöhungen geschützt. Die Mietpreise waren auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Wenn eine Wohnung wiedervermietet wurde, mussten Vermieter dann vom Senat festgelegte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete einhalten. Zum 23. November 2020 trat dann die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft, die Mieten von mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen verbot. Diese Mieten mussten auf die zulässige Obergrenze abgesenkt werden. Ein Geldsegen vor allem für solvente Mieter, wie sich zeigen sollte.

Schon im Juli 2020, also vier Monate vor Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels, hatte der BFW Berlin/Brandenburg in einer Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen wissen wollen, wie hoch die erzwungenen Mietsenkungen ausfallen würden. Analysiert wurden bei der Umfrage im Juli 2020 rund 35.000 Wohneinheiten von Mitgliedsunternehmen. Für 31 Prozent der bewirtschaften Wohnungen mussten die Mieten abgesenkt werden. Durchschnittlich mussten die Vermieter die Mieten für jede dieser Wohnungen um rund 92 Euro pro Monat verringern, das entsprach etwa 1,40 Euro pro Quadratmeter.

Etwa drei Monate nach Inkrafttreten der zweiten Stufe zeigte eine erneute Analyse unter BFW-Mitgliedsunternehmen, dass der Eingriff des Berlioner Senats in die Vertragsfreiheit, sprich die gesetzlich erzwungene Absenkung von Mieten, keine soziale Wohltat war, sondern vor allem solventen Mietern in feinen Berliner Wohngegenden zugutekam. Abgesenkt werden mussten die Mieten vor allem in Gebäuden, die vor 1918 errichtet wurden und nach umfassenden Modernisierungen über eine hochwertige Ausstattung mit Parkett, Einbauküchen, modernen Bädern, Fußbodenheizung und Balkon oder Terrasse verfügen. Die Spanne der Mietnachlässe reichte von 11 bis nahezu 50 Prozent. Es profitierten also, so der BFW, vor allem Haushalte, die sich bewusst für das Wohnen in einer hochwertigen Wohnung in einem bürgerlichen Stadtteil entschieden hatten und die sich das finanziell erlauben können.

Haushalte mit kleinem Einkommen dagegen erfuhren nur wenig oder gar keine Entlastung von den Wohnkosten, weil sie in vergleichsweise günstigen Wohnungen leben, deren Mietpreise unterhalb der gesetzlichen Obergrenzen lagen. Auch der Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) kam im Marktmonitor 2020 zu dem Ergebnis, dass der Mietendeckel vor allem Besserverdiener entlaste. Bei den BBU-Mitgliedsunternehmen (Landeseigene Unternehmen und Genossenschaften) seien nur 12,4 Prozent der Wohnungen von Absenkungen betroffen. Der Durchschnittsbetrag der Absenkungen je betroffener Wohnung und Monat liege bei knapp 50 Euro.

Vom Mietendeckel profitierten vor allem Haushalte mit höherem Einkommen. Diese Erfahrung hätten rund 90 Prozent der Unternehmen in ihrer Vermietungspraxis gemacht. 28 Prozent von ihnen beantworteten die Frage mit „eher ja“ und 61 Prozent klar mit „ja“. Auf der anderen Seite haben 80 Prozent von ihnen die Erfahrung gemacht, dass das Gesetz „nicht“ oder „eher nicht“ Haushalten mit geringen oder mittleren Einkommen nützt. Nur sieben Prozent seien gegenteiliger Ansicht. Verbandschefin Maren Kern kommentierte: „Erklärtes Ziel des Mietendeckels war, die Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte zu verbessern. Nach den Erfahrungen unserer Mitgliedsunternehmen ist das nicht geglückt.“

Jetzt müssen Mieter zurückzahlen

Dass der Berliner Mietendeckel ein Desaster ist, zeigt sich an einer Stelle eklatant: Die Summe der seit November abgesenkten Monatsmieten müssen Mieter jetzt an Ihre Vermieter zurückzahlen. Die Frage ist, ob alle Haushalte vorausschauend und diszipliniert entsprechende Rücklagen gebildet hatten. Branchenverbände wie der IVD, der BBU oder Haus & Grund appellieren an die Mitgliedsunternehmen oder zeigen sich gewiss, dass die Vermieter einvernehmliche Regelungen und Rückzahlungspläne anbieten werden.

Wirkung auf den Immobilienmarkt

Der Immobiliendienstleister Aengevelt kommt zu dem Schluss: „Tatsächlich hat der Mietendeckel zu einem deutlichen wohnwirtschaftlichen Investitionsrückgang in Berlin geführt, und zwar sowohl in den Wohnungsneubau, in die Bestandsanierung, als auch am Investmentmarkt. So ging 2020 der Geldumsatz durch Verkäufe von Mehrfamilienhäusern binnen Jahresfrist um rund 20 Prozent zurück.“

Noch weniger günstige Mietwohnungen

Drastisch ist auch das Urteil des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln: Die Zahl der angebotenen Mietwohnungen sei in Berlin seit Einführung des Mietendeckels um 28 Prozent zurückgegangen. Viele Vermieter verkauften lieber an Selbstnutzer, als erneut zu vermieten – umso schwieriger werde es für Mieter, eine Wohnung zu finden. In Hamburg habe es im gleichen Zeitraum 15 Prozent mehr Mietwohnungen gegeben.

Die Analysten des Immobilienportals Immowelt sprechen von einem starken Auseinanderdriften der Berliner Wohnungsmärkte zwischen unregulierten Neubauten und vom Gesetz betroffenen Bestandswohnungen. Eine gemeinsame Analyse des ifo Institutes und immowelt zeige die Unterschiede: Vom 1. Quartal 2019, also vor Ankündigung des Gesetzes, bis Mitte Februar dieses Jahres seien die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffene Wohnungen durchschnittlich um 4 Prozent gesunken. Die nicht regulierten Mieten (Neubauten ab 2014) seien dagegen im gleichen Zeitraum um 17 Prozent angestiegen. Die gegensätzliche Entwicklung spiegelt sich auch in einer zusätzlichen Immowelt-Auswertung zu den Quadratmeterpreisen wider: Im Jahr 2020 betrug die Angebotsmiete für eine beispielhafte Wohnung (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) im Bestand 9,40 Euro pro Quadratmeter. In einer gleich großen Neubauwohnung wurden hingegen 12,30 Euro je Quadratmeter verlangt. Für Mieter sei es also in der Zeit der gedeckelten Miete noch schwieriger geworden, eine günstige Wohnung in der Hauptstadt zu finden.

Der Berliner Senat hat sich vor Jahren zum Ziel gesetzt, angesichts der wachsenden Stadtbevölkerung jährlich 20.000 neue Wohnungen zu bauen. Der BFW stellt fest, dass diese Zielmarke zuletzt um jährlich etwa 4.000 Wohnungen verfehlt wurde. Unter dem Mietendeckel sei die Zahl der Baugenehmigungen kontinuierlich zurückgegangen. Wurden 2017 noch fast 25.000 Wohnungen genehmigt (davon rund 21.600 Neubauwohnungen), waren es mit Stand November 2020 gerade einmal 18.051 Wohnungen, davon rund 16.000 Neubauwohnungen.

Wie geht es weiter nach dem Urteil?

Die Richter in Karlsruhe haben geurteilt, der Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Ist damit der wohnungspolitische Spuk wirklich beendet? Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, stellt klar: „Dies ist kein Urteil gegen gesetzliche Mietenregulierungen! Das Bundesverfassungsgericht hat nicht über die Mietpreisbremse geurteilt und diese Regelung auch nicht verboten.“ Der Gesetzgeber habe sehr wohl das Recht, Mietregulierungen zu verabschieden. Das Bundesverfassungsgericht habe lediglich entschieden, dass ausschließlich der Bund für diese Regelung zuständig ist. Es sei auch weiterhin die Aufgabe der Bundespolitik, das Mietrecht weiterzuentwickeln, sodass bezahlbarer Wohnraum entstehen kann. Für Prof. Vornholz können Mietregulierungen in Krisenzeiten ökonomisch durchaus sinnvoll sein. Es sei nachvollziehbar, „dass die Politik sich bemüßigt fühlt, in den Markt einzugreifen. Deren Ziel ist dabei, die Mieter vor zu hohen Mietsteigerungen zu schützen. Gleichzeitig sind auch Maßnahmen für mehr Wohnungen notwendig.“

Mietensteigerung als Thema im Bundestagswahlkampf?

Das Aus für den Berliner Mietendeckel wird nicht zur Entspannung der wohnungspolitischen Auseinandersetzungen führen. Die Wohnungsmärkte in vielen Ballungsräumen bleiben angespannt, das Wohnungsangebot eher knapp. Der Deutsche Mieterbund hat Mietendeckel und Mietabsenkung in Berlin stets begrüßt, und gibt sich trotz der krachenden juristischen Niederlage vor den Verfassungsrichtern kämpferisch. „Die Entscheidung aus Karlsruhe ist bitter, trifft sie doch die Bewohner von 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen hart. Aber sie ist auch ein lauter Weckruf an den Bundesgesetzgeber endlich zu handeln und die Mietenexplosion in vielen deutschen Städten zu stoppen“, erklärt der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Eine Konsequenz der Entscheidung sei bereits klar: eine wirksame Mietenbegrenzung auf Bundesebene sei überfällig. Der Anfang dazu sei gemacht. Im Februar startete die bundesweite Kampagne „Mietenstopp“. Mittlerweile unterstützten über 56 Initiativen, Verbände und Organisationen, darunter auch der Deutsche Mieterbund, die Kampagne.

Neben dem Deutschen Mieterbund macht auch die SPD-Spitze jetzt Druck für eine gesetzliche Regelung des Bundes, die den Ländern das Aufsetzen von Mietendeckeln erlauben würde. Der richtige Weg in der Wohnungs- und Eigentumspolitik dürfte auch den Bundestagswahlkampf prägen.

Thomas Engelbrecht