Einfamilienhäuser auf knappem Bauland

Für den Neubau von Wohngebäuden und Baumaßnahmen an bestehenden Wohngebäuden wurden im gesamten Zeitraum 1.276.140 Genehmigungen erteilt. Realisiert wurden 1.106.975 Baumaßnahmen. Es wurden 856.216 Neubauten genehmigt und 757.151 fertiggestellt. Die Errichtung neuer Wohngebäude stieg um 7,0 Prozent, nämlich von 105.568 im Jahr 2015 bis auf 112.935 im Jahr 2020 und sank dann 2021auf 102.955 ab, ein Rückgang um 2,5 Prozent gegenüber 2015. Das verdeutlicht die Stärke der negativen Einflüsse.

Neue Wohngebäude und Zahl der Wohnungen

Die 757.151 fertiggestellten Wohngebäude umfassten

• 591.577 (78,3 %) Wohngebäude mit einer Wohnung
• 68.505 (9,1 %) Wohngebäude mit zwei Wohnungen
• 95.410 (12,6 %) Wohngebäude mit drei und mehr Wohnungen

Mit diesen Gebäuden wurden 1.730.078 Wohnungen bereitgestellt. Die bisher höchste Anzahl von Wohnungen in einem Jahr wurde 2020 mit 268.774 fertiggestellt. Das war gegenüber 2015 ein Wachstum um 24,0 Prozent. 2021 wurden nur 256.352 Wohnungen errichtet, ein Rückgang um 4,6 Prozent.

Wohngebäude mit drei und mehr Wohnungen hatten 2015 einen Anteil von 11,1 Prozent, 2021 waren es 14,1 Prozent. Auch die Zahl der Wohnungen in diesen Gebäuden wuchs, von 8,9 auf 10,2 Prozent.

Fortschritte beim Fertigteilbau

Ein wesentlicher Weg zur Erhöhung der Fertigstellungszahlen war die Förderung des Fertigteilbaus. Hier lassen sich einige Fortschritte feststellen. Die Zahl der fertiggestellten Wohngebäude ist von 15.854 im Jahr 2015 auf 19.580 im Jahr 2019 gestiegen, und damit um 23,5 Prozent und somit schneller als der Neubau insgesamt. Bei den Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen gab es ein Wachstum von 258 auf 673 Gebäude, also ein Wachstum um 160,9 Prozent.

Bauherren

Die wichtigsten Bauherren sind und bleiben die privaten Haushalte, auch wenn deren Anteile zu Gunsten der Wohnungsunternehmen leicht zurückgegangen sind. 2015 erstellten private Haushalte 79,6 Prozent der Wohngebäude mit 52,3 Prozent der Wohnungen; im Jahr 2021 waren es 77,5 Prozent der Wohngebäude mit 46,1 Prozent der Wohnungen. Wohnungsunternehmen errichteten 2015 16,4 Prozent der Wohngebäude mit 36,4 Prozent der Wohnungen, 2021 waren es 17,9 Prozent und 41,0 Prozent.

Somit ließen diese Bauherren zusammen 2021 95,4 Prozent der Wohngebäude und 87,1 Prozent der Wohnungen fertigstellen. Gestiegen ist die durchschnittliche Zahl der Wohnungen pro Gebäude bei den Wohnungsunternehmen von 4,6 auf 5,7.

Wohngebäude nach Geschosszahl

Der überwiegende Teil der Wohngebäude wird nach wie vor mit ein oder zwei Vollgeschossen errichtet. Nur sehr langsam zeichnet sich eine stärkere Gewichtung der höhergeschossigen Bauweisen ab, wie die Tabelle zeigt. Trotz der Knappheit an Bauland sind die Fortschritte bei der Verdichtung im Wohnungsbau gering.

Erloschene Baugenehmigungen

In jedem Jahr sind Baugenehmigungen aufgrund vielfältiger Ursachen, vor allem aber aus finanziellen Gründen, erloschen. Im Jahr 2015 waren es 14.477 und 2021 erloschen 19.455 Genehmigungen. Das war ein Anstieg um 34,4 Prozent. Der Anteil an allen Baugenehmigungen lag jedoch nur bei 2,8 bzw. 2,4 Prozent.

Bei Wohnungsunternehmen sind 2,8 Prozent bzw. 2,5 Prozent der Baugenehmigungen ungenutzt geblieben. Die Anteile blieben also trotz vielfältiger Wohnungsbauförderung gleich.

Entwicklung des Bauüberhangs

Die Zahl der Baugenehmigungen wuchs schneller als die der Fertigstellungen. Ob-gleich erhebliche Baukapazitäten für den Wohnungsbau entwickelt und bereitgestellt wurden, stieg der Bauüberhang.

Lag er am 31. Dezember 2015 noch bei 434.310 Wohnungen, so war er sechs Jahre später um 64,0 Prozent auf 712.315 Wohnungen angewachsen. Das ist ein Auftragsvorlauf in Höhe des 2,8-fachen der Jahresfertigstellungszahlen des Jahres 2021. Der Überhang ist sehr unterschiedlich auf die Gebäudearten und Bauherren verteilt.

Bei Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen ist der Überhang mit 475.932 Wohnungen am höchsten. Es erfolgte ein Wachstum um 87,3 Prozent. Der Überhang insgesamt besteht somit zu zwei Dritteln aus Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen. Bei Wohngebäuden mit zwei Wohnungen stieg der Überhang um 64,1 Prozent auf 53.356 Wohnungen. Am geringsten war das Wachstum bei Wohngebäuden mit einer Wohnung, der Überhang stieg um 22,2 Prozent auf 155.493 Einheiten.

Da Wohnungsunternehmen vor allem Wohngebäude mit drei und mehr Wohnungen errichten, ist bei ihnen auch der Überhang am stärksten gestiegen, um 77,3 Prozent auf 324.647 (45,6 % des gesamten Überhangs). Bei privaten Haushalten wuchs der Überhang nur um 48,7 Prozent auf 287.065.

Der Bauüberhang wird weiterhin in die Kategorien „noch nicht begonnen“ und „bereits unter Dach“ (rohbaufertig) untergliedert.

Insgesamt waren im letzten Jahr 283. 861 Wohnungen noch nicht begonnen und 217.830 rohbaufertig. Das ist gegenüber 2015 ein Wachstum um 51,5 Prozent bzw. 51,7 Prozent.

Bei Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen lagen diese Größen bei 189 125 und 138 934. Hier lag das Wachstum bei 71,3 Prozent bzw. 79,5 Prozent.

Fazit

Im Zeitraum 2015 bis 2021 wurden beachtliche Fortschritte im Wohnungsbau erzielt und damit ein großer Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs geleistet. Die neuen Wohngebäude wurden jedoch überwiegend in Gestalt von Gebäuden mit ein bis zwei Wohnungen realisiert. Der Anteil von Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen ist trotz des Wachstums noch immer relativ bescheiden. Die Verdichtung der Bausubstanz hat sich noch nicht in der Breite durchgesetzt.

Positiv ist der Anstieg des Fertigteilbaus zu werten.

Das stetige Anwachsen des Bauüberhangs ist bedenklich. Entweder ist der Baubedarf überhöht oder die Baukapazitäten entwickelten sich nicht im erforderlichen Umfang. Es bleibt abzuwarten wie die weitere Entwicklung, vor allem bei steigenden Zinsen, verlaufen wird.

Quelle: Statistisches Bundesamt Fachserie 5 Reihe 1 2021