Keine Atempause für Mieter

Die Zusammenfassung mehrerer Analysen, die den Berliner Immobilienmarkt vor und nach Inkrafttreten des Mietendeckels am 23. Februar 2020 betrachten, zeigen ein Desaster. Die Zahl der angebotenen Mietwohnungen ist gesunken, für Zuzügler war es nie so schwer, eine erste Bleibe in der Hauptstadt zu finden. Zwar sind die Angebotsmieten deutlich gesunken, das rifft aber nur auf teure Wohnungen in gehobenen Stadtvierteln zu. Damit profitieren überwiegend einkommensstarke Mieter von den Absenkungen, die darauf gar nicht angewiesen sind. Trotz Mietendeckel liegen sehr viele Angebotsmieten über der gesetzlich zulässigen Grenze. Weil sich das Vermieten von Bestandswohnungen nicht mehr rechnet, ziehen sich viele Eigentümer zurück und verkaufen ihre Wohnungen. Trotz des wachsenden Angebots sind die Preise für Bestandswohnungen gestiegen. Dabei schält sich eine Spaltung des Marktes heraus, denn die Preise für Neubauwohnungen – sie sind vom Mietendeckel ausgenommen – explodieren geradezu in Berlin.

Eigentümer ziehen sich vom Mietwohnungsmarkt zurück

Die Statistiker des Vermittlungsportals Immoscout24 kommen für das Jahr 2020 zu folgenden Ergebnissen: Die Angebotsmieten für Mietendeckel-relevante Wohnungen (vor 2014 fertiggestellt) seien um 7,8 Prozent gesunken; von 10,46 Euro pro Quadratmeter im Januar 2020 auf 9,64 Euro im Januar 2021. In Berlin hat sich das Angebot an inserierten Mietwohnungen auf ImmoScout24 von Januar 2020 zu Januar 2021 um 19 Prozent reduziert. Im Mietendeckel-relevanten Segment ging das Angebot mit 30 Prozent noch deutlicher zurück. Die Konkurrenz um die angebotenen Wohnungen verschärfe sich deutlich. Dabei wurden nur die neu inserierten Mietwohnungen betrachtet. In vergleichbaren Großstädten habe sich das Angebot an neu inserierten Mietwohnungen im gleichen Zeitraum zwischen 11 und 66 Prozent deutlich erhöht.

Das Portal Immowelt und das ifo Institut kommen in einer gemeinsamen Analyse zu einem ähnlichen Ergebnis. Vom 1. Quartal 2019, also vor Ankündigung des Gesetzes, bis Mitte Februar dieses Jahres seien die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffene Wohnungen durchschnittlich um 4 Prozent gesunken. Die nicht regulierten Mieten (Neubauten ab 2014) seien dagegen im gleichen Zeitraum um 17 Prozent angestiegen. Im Vergleich mit den 13 anderen deutschen Großstädten über 500.000 Einwohner verdeutliche sich der Einfluss des Mietendeckels: In den nächstgrößeren Städten stiegen die Mieten im regulierten Segment deutlich stärker als in Berlin. Ein komplett gegensätzliches Bild zeige sich im unregulierten Markt: Hier hätten sich die Mieten in Berlin stärker erhöht als die der anderen Großstädte.

Die meisten Angebotsmieten liegen über der zulässigen Höchstgrenze

Die Auswertungen beider Vermittlungsportale zeigen auch, dass sehr viele Wohnungseigentümer bei der Neuvermietung offenbar Mittel und Wege finden, die gesetzlichen Höchstgrenzen für Mieten zu umgehen. Immoscout24 meldet dazu: „Auch ein Jahr nach Inkrafttreten des Mietendeckels überschreiten drei Viertel der Vermieter die zulässigen Obergrenzen in neuen Mietinseraten.“ Im gesamten Berliner Stadtgebiet lägen im Januar 2021 76 Prozent der neu inserierten Angebote über dem Mietendeckel. Vermieter überschritten die zulässigen Obergrenzen laut den Preisangaben in den Inseraten im Durchschnitt um 2,76 Euro pro Quadratmeter.

Immowelt und ifo Institut melden, dass 80 Prozent der Angebotsmieten im regulierten Segment noch immer oberhalb der zulässigen Höchstmieten lägen. Ein möglicher Grund dafür könne sein, dass die in den Wohnungsannoncen genannten Mieten von den Mieten, die die Vermieter tatsächlich verlangen, abweichen. So enthielten zahlreiche Annoncen auf immowelt.de den Hinweis, dass die Miete nur solange abgesenkt wird, wie der Mietendeckel gilt. Im Falle einer Verfassungswidrigkeit müssten betroffene Mieter mit einer deutlichen Erhöhung der Mietkosten rechnen. Das Bundesverfassungsgericht wird vermutlich im Frühsommer über die Rechtmäßigkeit des Berliner Mietendeckels urteilen.

„Die Schaffung von Bauplanungsrecht dauert immer länger“

Der BFW Landesverband Berlin Brandenburg kritisiert nach einem Jahr Mietendeckel, dass der Berliner Senat seine selbstgesteckten Neubauziele nicht erreiche. Durch die immer schleppendere Schaffung von Planungs- und Baurecht habe er die Aktivitäten der privaten Immobilienwirtschaft ausgebremst. Die Schaffung von Baurecht ziehe sich in der Hauptstadt immer mehr in die Länge. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von Bulwiengesa im Auftrag des BFW, in der 1.137 zwischen 1998 und 2020 festgesetzte Bebauungspläne analysiert wurden. Demnach lag in diesem Zeitraum die durchschnittliche Bearbeitungsdauer bei 109 Monaten – das seien 9,1 Jahre. Dieser Wert habe sich gegenüber einer Erstanalyse vom Juli 2018 um 14 Monate erhöht. Damals betrug die durchschnittliche Bearbeitungsdauer 95 Monate (7,9 Jahre).

Kein Wunder also, dass Berlin das Ziel von 20.000 Neubauwohnungen pro Jahr nicht erreicht. Diese Zielmarke sei zuletzt um jährlich etwa 4.000 Wohnungen verfehlt worden, so der BFW. Zudem gehe die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen kontinuierlich zurück. Wurden 2017 noch fast 25.000 Wohnungen genehmigt (davon rund 21.600 Neubauwohnungen), waren es mit Stand November 2020 gerade einmal 18.051 Wohnungen, davon rund 16.000 Neubauwohnungen.

Von Mietabsenkungen profitieren zahlungskräftige Mieter

Seit November letzten Jahres schreibt der Berliner Mietendeckel vor, dass überhöhte Mieten abgesenkt werden müssen. Von der Absenkung profitieren vor allem Mieter und Mieterinnen, die aufgrund ihres hohen Haushaltsnettoeinkommens auf eine Reduzierung ihrer Miete finanziell nicht angewiesen sind. Das kritisieren gleichlautend die Verbände BFW und BBU.

Nach BFW-Recherchen mussten die Mieten vor allem in Gebäuden gesenkt werden, die vor 1918 errichtet wurden und nach umfassenden Modernisierungen über eine moderne Ausstattung mit Parkett, hochwertigen Einbauküchen, modernen Bädern, Fußbodenheizung und Balkon oder Terrasse verfügen. Die Spanne der Mietnachlässe reicht von 11 bis nahezu 50 Prozent.

Auch für Wohnungen mit Bauzeiten in den 1980er-und 1990er-Jahren und gehobener Ausstattung mussten in diesen Wohnlagen umfassende Mietabsenkungen vorgenommen werden, obwohl die Mieter darauf nicht angewiesen sind. Begünstigt werden von der zweiten Stufe des Mietendeckels häufig kinderlose Doppelverdiener-Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen von teilweise mehr als 8.000 Euro.

Auch der BBU, dessen Mitgliedsunternehmen in sozialer Verantwortung wirtschaften und überwiegend bezahlbare Wohnungen anbieten, kommt zu einem kritischen Urteil über die gesetzlich verordnete Absenkung hoher Mieten: „Der Mietendeckel führt nicht zu einer besseren Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte. Stattdessen entlastet er vor allem Besserverdiener“, so heißt es im BBU-Marktmonitor 2020.

Bei den BBU-Mitgliedsunternehmen seien nur 12,4 Prozent der Wohnungen von Absenkungen betroffen. Der Durchschnittsbetrag der Absenkungen je betroffener Wohnung und Monat liege bei knapp 50 Euro. „Dass bei unseren Unternehmen nur für eine kleine Anzahl von Wohnungen Mietzahlungen abgesenkt werden mussten, zeigt unser moderates Mietenniveau“, stellt BBU-Chefin Maren Kern fest. (Red.)