Gute Nachrichten für Käufer, schlechte für Mieter

Wer eine Immobilie kaufen möchte, zahlt ähnlich viel wie noch vor einem Jahr, die Preise stagnieren. Neuvertragsmieten sind dagegen im Vergleich zum Vorjahr um rund 4,7 Prozent gestiegen, wie der IW-Wohnindex für das vierte Quartal 2024 zeigt. Besonders groß war der Sprung in Berlin (8,5 Prozent mehr), in Essen (8,2 Prozent mehr) und in Frankfurt (8 Prozent). Auch Mieter in Leipzig (7,3 Prozent) und Hamburg (5,4 Prozent) müssten deutlich tiefer in die Tasche greifen.

Das Abwarten der Käufer treibt die Immobilienpreise

Dass die Mieten weiter steigen, liege vor allem daran, dass Wohnungen in vielen Regionen noch immer viel zu knapp sind, besonders in Städten und begehrten Lagen. Anders bei Käufern: Im vergangenen Jahr seien die Zinsen zwar leicht gesunken, aber die Erschwinglichkeit sei noch deutlich schlechter als 2022, dadurch zögerten viele potenzielle Käufer den Schritt hinaus oder fragten eher Mietwohnungen nach, was den Mietmarkt zusätzlich unter Druck setze.

Noch deutlicher werde diese Entwicklung beim Vergleich mit 2022. In nur zwei Jahren seien die Neuvertragsmieten in etlichen deutschen Städten um mindestens zehn Prozent gestiegen. Spitzenreiter sei Berlin mit mehr als 22 Prozent. „Mieter zahlen für den Mangel“, sagt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. Entspannung sei nicht in Sicht: Auch 2025 entstünden deutlich zu wenige neue Wohnungen. „Wenn es so weitergeht, wird Wohnen zum Luxus. Dazu darf es nicht kommen“, so Sagner.

Auf der Basis von mehreren Millionen Wohnimmobilieninseraten werden Ergebnisse des Preisindex veröffentlicht. Betrachtet werden dabei inserierte Kaufpreise und Neuvertragsmieten. Der Report fokussiert sich regelmäßig auf die allgemeinen Preisentwicklungen für den Kauf- und Mietmarkt sowie regionale Auswertungen nach Regionstypen und für die größten deutschen Städte. In einem weiteren Kapitel wird die Preisentwicklung für Wohnimmobilien vor dem Hintergrund ausgewählter Sonderthemen näher beleuchtet. Während der Kernteil der Studie sich auf die Darlegung der Ergebnisse konzentriert, rundet das letzte Kapitel die Studie durch eine immobilienökonomische und wohnungspolitische Einordnung ab.

Als Sonderthema wird in der vorliegenden Veröffentlichung die Preisentwicklung in den größten deutschen Städten seit dem Jahr 2022 bis zum Jahr 2024 einzeln ausgewiesen. Dieses Thema sei von besonderem Interesse, da die Zinswende im Jahr 2022 erhebliche Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt gehabt habe. Die gestiegenen Finanzierungskosten hätten vielerorts zu einer veränderten Nachfrage- und Preisdynamik geführt. Während einige Städte mit einem starken wirtschaftlichen Fundament und hoher Wohnraumnachfrage eine relative Preisstabilität verzeichneten, waren in anderen Städten deutliche Preisrückgänge oder stagnierende Märkte zu beobachten.

Kaufpreise

Die Kaufpreise blieben im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil.

• Eigentumswohnungen (ETW): –0,4 Prozent
• Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH): +0,6 Prozent

Mietpreise

• Anstieg der Neuvertragsmieten bundesweit um +0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal
• Anstieg um +4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
• Höchste Mietsteigerungen in Berlin: +8,5 Prozent, Essen: +8,2 Prozent, Frankfurt: +8,0 Prozent
• Während die Mietentwicklung in den Top-Sieben-Städten eine leichte Abschwächung zeigt, bleibt das Wachstum in anderen Großstädten und deren Umland dynamisch.
• Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt insgesamt stark, während sich das Angebot aufgrund sinkender Baufertigstellungen zunehmend verknappt.

Sonderthema: Preisentwicklung in A-, B-, C- und D-Städten seit der Zinswende

Seit der Zinswende 2022 bis zum Jahr 2024 haben A-Städte die stärksten Kaufpreisrückgänge verzeichnet:

• A-Städte: –10,9 Prozent
• B-Städte: –7,6 Prozent
• C-Städte: –8,0 Prozent
• D-Städte: –7,3 Prozent

Bei den Mietpreisentwicklungen zeigt sich ein entgegengesetztes Bild:

• A-Städte: +11,5 Prozent
• B-Städte: +10,0 Prozent
• C-Städte: +9,4 Prozent
• D-Städte: +9,1 Prozent

Das Investoreninteresse werde insbesondere in Märkten mit hoher Mietpreisdynamik wie Berlin, Leipzig oder Freiburg wieder anziehen, da sich die Renditeaussichten durch gesunkene Kaufpreise und steigende Mieten deutlich verbessert haben. (Red.)