Weniger Genehmigungen, mehr Grün auf und um Gebäude

Gemeinden sollen zukünftig besser auf lokale und regionale Veränderungen reagieren können und bei Bedarf schneller Baurecht schaffen. Denkbar sind zum Beispiel Baurechte für die Umnutzung leer stehender Gewerbeimmobilien in den Innenstädten oder zur Vergrößerung von Einzelhandelsstandorten. Bauträger können andererseits verpflichtet werden, besondere Klimaschutzschutzmaßnahmen umzusetzen, etwa durch begrünte Dächer oder Anlagen zur Versickerung von Niederschlägen auf dem Grundstück.

Aufstockungen ohne Änderung des Bebauungsplans

Künftig sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten Erweiterungen von Gebäuden möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden müsste.

Innenentwicklung: verdichteter Bauen

Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder in Höfen. Bisher scheitert das daran, dass eine solche verdichtete Bebauung nicht dem bisherigen Charakter eines Quartiers entspricht.

Sozialer Flächenbeitrag

Für die Baulandumlegung soll ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB). Das heißt konkret: Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können. Dann muss sie sich jedoch dazu verpflichten, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten. Wertmäßig ändert sich für die Eigentümer dadurch nichts. Eigentümer profitieren weiterhin, denn sie erhalten durch die Umlegung besser nutzbares Land.

Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte

Die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft soll einem Kaufvertrag gleichgestellt werden. Dadurch wird das spätere Unterlaufen kommunaler Vorkaufsrechte durch die Nutzung sogenannter share deals erschwert. Außerdem sollen die kommunalen Vorkaufsrechte nach BauGB zukünftig auch dann ausgeübt werden können, wenn ein in Eigentumswohnungen geteiltes Gebäude als Ganzes veräußert wird.

Fristen für die Bauleitplanung

Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert häufig mehrere Jahre. Künftig sollen die Gemeinden Pläne im Regelfall innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlichen.

Weniger Umweltprüfung und Umweltbericht

Der Umfang des Umweltberichts soll künftig nur ein Drittel der Begründung des Bebauungsplans umfassen. Die Prüftiefe soll konzentriert werden auf diejenigen Belange, die tatsächlich auf der abstrakten Planebene (ohne konkretes Vorhaben) bewertbar sind.

Innovationsklausel

Veraltete Bebauungspläne sollen künftig schneller aktualisiert werden können („Innovationsklausel“). Grundsätzlich findet auf einen Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung Anwendung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung galt. Verbesserungen in der BauNVO wirken daher immer nur für die Zukunft, es sei denn, die Gemeinde ändert den Plan förmlich.

Stärkung der Klimaanpassung

Künftig sollen die Kommunen im Zuge der Erteilung des Baurechts z.B. die Schaffung von dezentralen Versickerungsanlagen auf einem Grundstück anordnen können oder auch die Anlage eines Gründaches. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit auch für den sog. unbeplanten Innenbereich geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Dort kommt es bisher allein darauf an, dass sich das neue Gebäude in die umgebende Bebauung einfügt.

Mehr Grün in Baugebieten

Bauherren müssen zukünftig innerhalb einer bestimmten Frist bei den zuständigen Behörden nachweisen, dass sie sogenannte Ausgleichsmaßnahmen, z.B. das erforderliche Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern, umgesetzt haben. Die Anzeigepflicht führt zu weniger Verwaltungsaufwand der Gemeinde. Das „Grün“ im Baugebiet wird verlässlich umgesetzt.

Nach den Vorstellungen von Bundesbauministerin Klara Geywitz soll der Gesetzentwurf aus ihrem Haus im September 2024 im Bundeskabinett beschlossen werden, das heißt aber, dass der Gesetzestext innerhalb der Regierungskoalition noch nicht abgestimmt ist. Geywitz hofft dennoch, dass der Bundestag das Gesetzgebungsverfahren bis Ende 2024 abschließen kann.

Der ZIA reagiert vorsichtig optimistisch

Die Verbände haben bis Mitte August Zeit, die Novelle zu bewerten und ihre Stellungnahmen abzugeben. Einer dieser angesprochenen Interessenverbände, der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), äußert sich grundsätzlich lobend: Die Novelle des Baugesetzbuchs werde „im Kern dem Anspruch gerecht, Bauen zu pushen“. ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan hofft, „dass Planungs- und Umsetzungsbeschleunigung endlich Fahrt aufnehmen und auch die Digitalisierung der Planverfahren weiter vorangetrieben wird“. Es gibt aus Sicht das ZIA auch Schattenseiten: „Es fehlt weiter eine Sonderregelung für schnellere, unkomplizierte Flächenbereitstellungen beim Wohnungsbau“, so Özkan. Sie warnt: Mit Blick auf die Vorgaben für innerstädtische Flächen gebe es Nachbesserungsbedarf. „Mehr Effizienz und Entbürokratisierung sollten auch hier als das Leitmotiv der Baugesetzbuchnovelle im Fokus stehen“, so die ZIA-Hauptgeschäftsführerin. (Red.)

Quelle: Bundesbauministerium