Wohnungsbau

Hinweis auf günstigere Sanierungen zwingend

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Bild: M. Eisinger
Bild: M. Eisinger

1. Existieren alternative Sanierungsmethoden muss der Auftragnehmer den Auftraggeber davon in Kenntnis setzen.

2. Verstößt der Auftragnehmer gegen diese Hinweispflicht und führt die teurere Sanierungsalternative aus, kann dem Auftraggeber ein Schadensersatzanspruch in Höhe der ihm aufgrund der teureren Sanierungsmethode entstandenen Mehrkosten zustehen.

(Leitsätze des Bearbeiters)

OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.06.2022 – 9 U 163/20

Problemstellung

Für den Bauherrn kommt es bei instandsetzungsbedürftigen Bestandteilen eines Gebäudes regelmäßig darauf an, mit welchem finanziellen Aufwand und mit welchem technischen Ergebnis die Sanierung erreicht werden kann. Nicht immer kommt nur eine Sanierungsvariante in Betracht. Aufwand und Kosten dieser Varianten können höchst unterschiedlich sein. Bei der Ertüchtigung von Rohrleitungen steht der Bauherr mitunter vor der Frage, Sanierung durch Ausbau der Altleitungen und Einbau von neuen Leitungen oder Sanierung im sog. Inliner-Verfahren. Dabei werden Bestandsrohre durch Einbringen von sog. Inlinern von innen saniert, das heißt, dauerhaft abgedichtet. Es bedarf dann keines Austauschs der Leitungen. Bei der Sanierung von Rohren im Inliner-Verfahren werden Eingriffe in die Gebäudesubstanz oder Aushubarbeiten im Außenbereich, die bei einem Rohrleitungsaustausch erforderlich werden, vermieden. Damit verbunden sind letztlich auch geringere Kosten bei vergleichbarem Ergebnis.

Es stellt sich daher die Frage, ob ein mit einer bestimmten Sanierungsvariante beauftragter oder zur Abgabe eines entsprechenden Angebots angefragter Auftragnehmer auf alternative, kostengünstigere Sanierungsmethoden hinweisen muss.

Für den Auftraggeber stellt sich des Weiteren die Frage, ob er die aufgrund der ausgeführten teureren Alternative entstandenen Mehrkosten als Schadensersatzanspruch gegen den Auftragnehmer geltend machen kann.

Entscheidung

Das OLG Karlsruhe hatte über die Restwerklohnklage eines Haustechnikunternehmens zu entscheiden, das zur Sanierung eines Rohrbruchs die schadhaften Rohre austauschte. Im Jahr 2016 kam es im Außenbereich zu einem Bruch der Abwasserleitung. Die Schadstelle wurde aufgegraben und schließlich das Haustechnikunternehmen hinzugezogen. Dies erstellte ein Angebot über die Reparatur auf einer Länge von etwa 7 m Rohre mit einem Preis von rund 5.000 Euro. Parallel dazu wurde die Rohrleitung mittels Kamera befahren und festgestellt, dass weitere Rohrbereiche der rund 50 Jahre alten Rohre schadhaft sind. Das Haustechnikunternehmen rät dem Eigentümer zum Austausch der Rohre und erneuert diese auf einer Länge von etwa 28 m und rechnet hierfür rund 26.000 Euro ab, auf die der Auftraggeber einen Abschlag von 9.000 Euro leistete. Der Gebäudeversicherer zahlt weitere rund 5.000 Euro. Die sich aus der Schlussrechnung ergebende Differenz zahlt der Auftraggeber nicht.

Der Auftragnehmer erhebt Restwerklohnklage. Der Auftragnehmer macht geltend, dass die Sanierung auch mittels Inliner-Verfahren hätte erfolgen können, was mit geringeren Kosten verbunden wäre und rechnet mit dem Schadensersatzanspruch auf und verlangt überdies den Abschlag in Höhe von 9.000 Euro zurück.

Das Landgericht gab der Restwerklohnklage überwiegend statt und wies die Widerklage des Auftraggebers ab. Zwar hätte eine günstigere Sanierungsalternative zur Verfügung gestanden. Dem Auftraggeber sei jedoch kein Schaden entstanden, da nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden könnte, ob das Inliner-Verfahren möglich gewesen wäre.

Ein Mieter, der ohne Grund den Zutritt zur Wohnung verweigert, obwohl der Vermieter einen Grund für die Besichtigung und damit auch das Recht zur Besichtigung hat, ist für viele Vermieter ein großes Ärgernis. Diese Verweigerung stellt zwar eine Pflichtverletzung...

Der Auftraggeber legt Berufung ein. Mit Erfolg! Das OLG Köln weist die Restwerklohnklage ab. Zudem muss der Auftragnehmer rund 4.000 Euro zurückzahlen.

Der Auftraggeber meint, dass sich aus dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten ergebe, dass nach weit überwiegender Wahrscheinlichkeit das Inliner-Verfahren als kostengünstigere Alternative möglich gewesen wäre. Bei entsprechender Aufklärung hätte er dieses Verfahren gewählt.

Dieser Argumentation folgt das OLG Karlsruhe. Der Sachverständige hat festgestellt, dass im Jahr 2016 jedem Fachmann bekannt war, dass es sich bei dem Inliner-Verfahren um ein Standardverfahren zur Reparatur von schadhaften Abwasserleitungen handelt. Die Auftragnehmerin sei daher verpflichtet gewesen, auf die kostengünstigere Alternative hinzuweisen. Die Sanierung mittels Inlinern hätte rund 10.000 Euro weniger gekostet.

Es wird sodann vermutet, dass sich der Auftraggeber bei entsprechender Beratung für die wirtschaftlich günstigere Methode entschieden hätte. Dem Auftraggeber ist daher der Schaden in Höhe der Mehrkosten, die durch den Austausch der Rohre entstanden sind, zu erstatten und die sich unter Berücksichtigung der Abschlagszahlung und der Zahlung der Gebäudeversicherung ergebende Differenz zurückzuzahlen.

Hinweis

Die Entscheidung zeigt, wie risikoreich es ist, den Auftragnehmer nicht über gängige Alternativmethoden hinzuweisen. Es wird allerdings immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich sein. Einerseits kommt es auf die Aufklärungsbedürftigkeit des Auftraggebers an. Hat der Auftraggeber einen Planer beauftragt und gibt dieser die Sanierungsvariante vor, wird der Auftragnehmer in der Regel nicht auf alternative Methoden hinweisen müssen.

Praxistipp

Ein Hinweis zu viel ist besser als einer zu wenig, zudem sollten Hinweise nicht nur mündlich erteilt werden. Ein mündlich erteilter Hinweis ist im Streitfall nicht nur schwer bis gar nicht zu beweisen, sondern rechtlich möglicherweise irrelevant. Gerade bei Verbrauchern fordert die Rechtsprechung zum Beispiel für den Bedenkenhinweis einen schriftlichen Hinweis, aus dem sich sämtliche technischen Konsequenzen ergeben. Zwar ist offen, ob dies auch auf die hier vorliegende Problematik übertragen werden muss. Schaden kann ein schriftlicher Hinweis allerdings nicht. Das Dilemma: Er muss auch noch richtig sein. OS

Dr. Olaf Steckhan

Dr. Olaf Steckhan
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, Referent, wronna+partner.gbr, IVD Nord e. V.

Dr. Jonas Müller

Dr. Jonas Müller
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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