Austausch der Schließanlage nur bei konkreter Missbrauchsgefahr

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Bild: Hans12/stock.adobe.com
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Vermieter sollten erweiterbare Schließanlagen einbauen.

LG München, Urteil vom 18. 06. 2020 – 31 S 12365/19

Problemstellung

Der Verlust eines Schlüssels einer zentralen Schließanlage kommt nicht gerade selten vor. Immer wieder stellt sich deshalb die Frage, ob ein Mieter, der seine Wohnungsschlüssel verliert, die unter Umständen sehr hohen Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage eines Mehrfamilienhauses tragen muss.

Die Entscheidung

Der beklagte Mieter hatte von dem Kläger eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in München gemietet. Im Jahr 2015 ließ der Kläger die Schließanlage im gesamten Haus austauschen. Die neu eingebaute Schließanlage ist eine sogenannte erweiterbare Schließanlage. Bei einer erweiterbaren Schließanlage können weitere Schlösser eingebaut werden, zu denen dennoch der Zentralschlüssel passt. Im Falle des Verlustes eines Wohnungsschlüssels genügt es daher, in dieser Wohnung ein neues Schloss einzubauen. Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage ist das nicht möglich. Anfang des Jahres 2018 teilte der Beklagte dem klagenden Vermieter mit, dass er alle vier Wohnungsschlüssel für seine Wohnung verloren habe. Der Kläger ließ daraufhin die Schließanlage komplett austauschen und verlangte von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe von knapp 2.000 Euro. Der Beklagte zahlte darauf rund 600 Euro, verweigerte aber weitere Zahlungen.

Das Landgericht München wies die weitergehende Zahlungsklage des Klägers ab. Dem Grunde nach steht dem Kläger ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu. Die Schüssel stehen im Eigentum des Vermieters. Der Mieter hat bei deren Verwahrung nach § 276 Abs. 2 BGB die im Verkehr erforderliche Sorgfalt aufzuwenden. Dagegen hat der Beklagte im vorliegenden Fall verstoßen, was sich bereits daran zeigt, dass er gleichzeitig alle vier Schlüssel verloren hat. Er ist jedoch nicht verpflichtet, dem Kläger die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage zu erstatten.

Nach der Rechtsprechung des BGH wird eine Schließanlage weder in ihrer Funktionalität noch in ihrer Sachsubstanz durch den Verlust eines Schlüssels beeinträchtigt. Die rein abstrakte Gefährdung durch einen Schlüsselverlust stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ob die durch den Verlust eines Schlüssels eintretende Missbrauchsgefahr sich zu einem Vermögensschaden verfestigt hat, ist im Einzelfall unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung wertend zu beurteilen. Ein erstattungsfähiger Schaden entsteht erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und den Austausch auch tatsächlich vornimmt.

Bei Anwendung dieses Maßstabs war der Austausch der kompletten Schließanlage nicht erforderlich. Es hätte genügt, das Schloss an der Wohnung des Beklagten auszutauschen. Eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht nicht. Die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwendet, von Tür zu Tür zu gehen und zu prüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passt, ist doch eher fernliegend. Selbst wenn ein potenzieller Einbrecher sich diese Mühe macht, kann er nur die Hauseingangstür und die Wohnungstür des Beklagten öffnen, denn die verlorenen Schlüssel schließen nicht auch die Wohnungstüren der anderen Hausbewohner auf.

Bei der von dem Kläger eingebauten Schließanlage handelt es sich um eine erweiterbare Schließanlage. Der Kläger hätte daher den Zylinder des Schlosses zur Wohnungstür auf Kosten des Beklagten durch einen anderen zur Schließanlage passenden Zylinder ersetzen dürfen. Damit wäre das Risiko gebannt gewesen, dass ein etwaiger Täter die Wohnung des Beklagten oder eventueller Nachnutzer öffnen kann. Der Austausch der kompletten Schließanlage war schlichtweg unnötig. Die Kosten, die für den Austausch des Zylinders an der Wohnungstür des Beklagten angefallen wären, hat dieser mit seiner Zahlung bereits beglichen.

Konsequenzen

Der klagende Vermieter ist hier mit dem Austausch der kompletten Schließanlage zu weit gegangen. Aber auch bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage wäre der Kläger mit seiner Forderung, die Kosten eines vollständigen Austauschs der Schließanlage zu erstatten, gescheitert.

Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis. Im Rahmen dieses Dauerschuldverhältnisses sind die Parteien im besonderen Maße zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. In der Praxis kommt es häufig vor, dass man Schlüssel verlegt oder verliert. Vor diesem Hintergrund darf sich der Mieter darauf verlassen, dass der Vermieter eine erweiterbare Schließanlage eingebaut hat und sich deswegen sein Schlüsselrisiko in Grenzen hält. Hat der Vermieter eine nicht erweiterbare Schließanlage eingebaut, muss er den Mieter auf diesen Umstand hinweisen, damit der Mieter sich gegebenenfalls durch eine (nicht besonders teure) Versicherung gegen einen möglichen Schadensersatzanspruch des Vermieters absichern kann.

Praxistipp

Vermieter sollten beim Einbau einer Schließanlage grundsätzlich darauf achten, dass es sich um eine erweiterbare Schließanlage handelt. Ist eine nicht erweiterbare Schließanlage bereits verbaut, müssen die Mieter darüber und über das mit einem Schlüsselverlust einhergehende Risiko gesondert informiert werden. In Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Mieter wäre zu überlegen, ob der Vermieter seinerseits das Risiko des Schlüsselverlust versichert. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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Seite 35
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