Modernisierung

Begründungen für eine Mieterhöhung

Die Einordnung in den Mietspiegel richtet sich nur nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung.

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Bild: M. Eisinger
Bild: M. Eisinger

Landgericht Berlin, Beschluss vom 14. Juli 2022 – 66 S 144/22

Problemstellung

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter auf einen örtlichen Mietspiegel Bezug nehmen. In einem Mietspiegel werden Wohnungen nach ihrer Lage in der Gemeinde und nach mehr oder weniger zahlreichen Ausstattungsmerkmalen einer bestimmten ortsüblichen Miete zugeordnet. Die ortsübliche Miete verändert sich unter Umständen relativ rasch. Dann stellt sich zum einen die Frage, wie aktuell ein Mietspiegel ist. Zum anderen stellt sich die Frage, ob auch beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen bereits berücksichtigt werden können oder wie es sich auswirkt, wenn Modernisierungsmaßnahmen unterbleiben, weil der Mieter sie nicht duldet.

Die Entscheidung

Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung in Berlin-Kreuzberg. Er verlangte von dem beklagten Mieter nach § 558 Abs. 1 BGB, einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen. Zur Begründung nahm er Bezug auf den (qualifizierten) Mietspiegel für Berlin. Als der Mieter sich weigerte, der Mieterhöhung zuzustimmen, klagte der Vermieter auf Zustimmung. Das Amtsgericht gab dem Kläger allerdings nur teilweise recht und verurteilte den Beklagten nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung.

Der Kläger legte gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung ein und argumentierte, das Amtsgericht habe zu Unrecht das positive Ausstattungsmerkmal „Bad und WC getrennt“, das positive Ausstattungsmerkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ und schließlich auch das positive Ausstattungsmerkmal „City-Lage“ verneint. Hätte das Amtsgericht diese Merkmale bejaht, hätte das zu einer weitergehenden Mieterhöhung geführt.
Das Landgericht kündigte an, die Berufung zurückzuweisen. Hinsichtlich des Badezimmers ist der tatsächliche und derzeitige Zustand der Wohnung entscheidend. Zwar hatte der Kläger konkret geplant, das Bad zu sanieren und in diesem Zug auch Bad und WC voneinander zu trennen. Dieses Sanierungsvorhaben wurde aber nicht umgesetzt. Der Umstand, dass die Planung nicht umgesetzt werden konnte, weil der Mieter diese Modernisierungsmaßnahme nicht dulden wollte, ist dafür irrelevant.

Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld erfordert nach Ansicht des Gerichts eine Gestaltung der Außenanlagen, die zum Verweilen einlädt, also über einen Spielplatz und Sitzgelegenheiten verfügt. Ein kleiner Sandkasten und von den Mietern bereitgestellte Sitzgelegenheiten können dieses Merkmal nicht erfüllen. Das dritte Merkmal, die City-Lage, sieht das Gericht nur dann als erfüllt an, wenn die Wohnung in der Umgebung des Kurfürstendamm oder der Straße Unter den Linden liegt. Das ist natürlich eine Frage der örtlichen Gegebenheiten.

Konsequenzen

Über die Frage, wann ein Wohnumfeld nicht nur schön, sondern auch aufwendig gestaltet ist sowie über die urbane Bedeutung verschiedener Straßenzüge mag man lange streiten. Interessant ist die Entscheidung wegen der Frage der Modernisierung. Man wird dem Gericht noch leicht in der Argumentation folgen können, dass es für die Frage, wie eine Wohnung in den Mietspiegel eingeordnet wird, auf den jetzigen tatsächlichen Zustand ankommt und nicht auf einen geplanten zukünftigen Zustand. Immerhin soll die Miete ja auch zum jetzigen Zeitpunkt und nicht erst zu einem Zeitpunkt in der Zukunft erhöht werden. Etwas überraschender ist – jedenfalls zunächst – das Argument, es käme nicht darauf an, dass der jetzige Zustand vom Mieter zu vertreten ist. Immerhin könnte der Mieter in einer besseren Wohnung wohnen, wenn er das Modernisierungsvorhaben des Vermieters geduldet hätte. Damit wird es aber nicht in das Belieben des Mieters gelegt, Modernisierungsmaßnahmen und damit Mieterhöhungen zu verweigern. Vielmehr stehen Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen in einem engen Zusammenhang, wie sich aus den Vorschriften der § 555 b ff. BGB ergibt. Zwar können Modernisierungsmaßnahmen zu Mieterhöhungen und auch zu einer anderen Einordnung einer Wohnung im Mietspiegel führen. Dafür müssen die Modernisierungsmaßnahmen aber tatsächlich durchgeführt seien und im Übrigen auch bestimmten in § 555 b genannten Kriterien entsprechen. Entspricht eine Modernisierungsmaßnahme diesen Kriterien und ist sie nach § 555 c BGB ordnungsgemäß und rechtzeitig angekündigt, dann muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 d Abs. 1 BGB dulden. Der Weg zu einer Mieterhöhung führt also über eine Klage des Vermieters auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Der Weg „hinten herum“, die Mieterhöhung ohne die Modernisierungsmaßnahme umzusetzen, weil der Mieter sie nicht geduldet hat, ist vom Gesetz nicht vorgesehen.

Praxistipp

Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Miete nach § 558 BGB ist dadurch nicht ausgeschlossen. Beide Formen der Mieterhöhung können sich überschneiden oder ergänzen. Nicht berücksichtigungsfähig sind Kosten, die für die Erhaltung der Mietsache erforderlich waren. Gerade bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen ist die Abgrenzung tatsächlich oft schwierig und für den Vermieter im Hinblick auf die durchzusetzende Mieterhöhung riskant. § 555 f BGB sieht deshalb ausdrücklich die Möglichkeit vor, dass sich Vermieter und Mieter aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen auf die künftige Höhe der Miete einigen. Das zwingt zwar dazu, dem Mieter in gewissem Umfang entgegenzukommen, führt aber unter Umständen zu einem schnelleren und damit wirtschaftlicheren Ergebnis. JM

Dr. Olaf Steckhan

Dr. Olaf Steckhan
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, Referent, wronna+partner.gbr, IVD Nord e. V.

Dr. Jonas Müller

Dr. Jonas Müller
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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Artikel Begründungen für eine Mieterhöhung
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