Betriebsuntersagung als Mangel des Mietobjekts

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Bild: Frank Wagner/stock.adobe.com
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Keine Mietminderung bei treuwidrigem Verhalten des Mieters durch Optionsausübung.

OLG Hamm, Urteil vom 08. 04. 2020 – 30 U 107/19

Problemstellung

In Gewerbemietverträgen ist regelmäßig eine bestimmte Nutzung des Mietobjekts, etwa als Gaststätte oder als Verkaufsraum für bestimmte Waren, vereinbart. Ebenso regelmäßig findet sich eine Klausel, nach der es Aufgabe und Risiko des Mieters ist, die für die vereinbarte Nutzung erforderlichen behördlichen Genehmigungen wie etwa eine Gaststättengenehmigung einzuholen. Umgekehrt folgt daraus, dass es keinen Mangel der Mietsache darstellt, wenn die vereinbarte Nutzung nicht realisiert werden kann, weil dem Mieter die erforderliche Genehmigung fehlt. Das OLG Hamm beschäftigt sich mit der Frage, ob das für alle Fälle einer Nutzungsuntersagung auf öffentlich-rechtlicher Grundlage gilt, und weiter mit der Frage, welche Folgen es hat, wenn der Mieter in einer solchen Situation von einer Verlängerungsoption Gebrauch macht.

Die Entscheidung

Die Klägerin mietete 2007 von der Beklagten ein Gebäude an, das über drei separat nutzbare Raumeinheiten verfügte. Die Laufzeit des Vertrages war zunächst auf zehn Jahre befristet, der Klägerin wurde eine Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre eingeräumt. Zum Mietzweck findet sich im Vertrag folgende Regelung:

„Spiel- und Freizeitzentrum gemäß § 33i GewO zum Betrieb von mindestens drei Spielstätten mit insgesamt 34 Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit“.

Weiter enthält der Vertrag folgende Regelung zu behördlichen Genehmigungen: „Für diesen Zweck erforderliche eigentumsrechtliche Zustimmungen und behördliche Nutzungsgenehmigungen beantragt der Vermieter auf seine Kosten. Für den genannten Zweck erforderliche ordnungsrechtliche und gewerberechtliche Genehmigungen sowie die Erfüllung der darin enthaltenen Auflagen sind ausschließlich Sache des Mieters.“

Die Übergabe des Objekts an die Klägerin erfolgte im April 2007. Die Klägerin begann mit dem Betrieb von drei Spielhallen.

Nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 des Grundgesetzes liegt die Gesetzgebungskompetenz für das Spielhallenwesen bei den Ländern. Um einheitliche Regelungen für das Glücksspiel zu gewährleisten, haben die Länder nicht jeweils eigene Gesetze erlassen, sondern das Glückspielwesen in einem Staatsvertrag geregelt, dessen Parteien alle Bundesländer sind. Zum 1. Juli 2012 trat ein neuer Staatsvertrag zum Glücksspielwesen in Deutschland (GlüStV) in Kraft. Dessen Ziel war es, die Zahl der Spielhallen deutlich zu reduzieren. So wurde etwa ein Mindestabstand zwischen Spielhallen eingeführt. Nach § 25 Abs. 2 GlüStV ist die Erteilung einer Erlaubnis für mehrere Spielhallen in einem Gebäude ausgeschlossen. Der GlüStV sieht für bestehende Spielhallen eine Übergangsfrist von fünf Jahren sowie Sondergenehmigungen für Härtefälle vor.

Ab dem 1. November 2015 vermietete die Klägerin das Objekt (zulässigerweise) unter und verwendete dazu die gleichen Regelungen wie im Hauptmietvertrag. Die Untermieterin betrieb nunmehr die drei Spielhallen. Im Dezember 2015 hatte die Untermieterin die entsprechende behördliche Erlaubnis erhalten, allerdings zeitlich begrenzt bis zum 30. November 2017. Zunächst machte die Untermieterin von ihrer Verlängerungsoption Gebrauch, im Anschluss daran übte auch die Klägerin ihr Optionsrecht gegenüber der Beklagten aus.

Ende Januar 2018 teilte die zuständige Behörde der Untermieterin mit, der Betrieb von mehreren Spielhallen in einem Gebäude sei unzulässig. Die Untermieterin müsse daher binnen weniger Tage zwei der Spielhallen schließen. Seit März 2018 mindert die Untermieterin die Miete gegenüber der Klägerin um zwei Drittel. Die Klägerin zahlte an die Beklagte weiter die volle Miete, allerdings unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Nunmehr macht die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von rund 5.000 Euro geltend. Sie argumentiert, durch die Gesetzesänderung sei das Mietobjekt mangelhaft geworden. Der Mietzweck sei nur noch zu einem Drittel zu realisieren. Deshalb sei die Miete entsprechend um zwei Drittel gemindert.

Die Beklagten argumentierten, die Verfügung der Aufsichtsbehörde, zwei der Spielhallen zu schließen, sei nicht auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen. Außerdem könnten die beiden anderen Teilbereiche anderweitig genutzt werden.

Das OLG Hamm folgte der Klägerin insoweit, dass die fehlende Genehmigung zum Betrieb von drei Spielhallen einen Mangel des Mietobjekts darstellt. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Liegt ein Mangel des Mietobjekts vor, ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigt, die Miete zu mindern bzw. überzahlte Miete zurückzufordern. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Es kommt also in erster Linie darauf an, was die Parteien vereinbart haben.

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Zu dem vom Vermieter geschuldeten Zustand der Mietsache gehört zum einen die physische Beschaffenheit. Der Zustand der Mietsache wird aber auch durch die tatsächlichen Umstände und die rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen, beeinflusst. Werden die Mieträume zu einem bestimmten Betriebszweck überlassen, müssen sie deshalb in einem Zustand sein, der die Aufnahme des Betriebes auch in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt. Es ist Sache des Vermieters, die objektbezogenen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für den vertragsgemäßen Gebrauch zu schaffen. Das Risiko einer behördlichen Nutzungsbeschränkung trägt grundsätzlich der Vermieter. Ändert sich im laufenden Mietverhältnis die Rechtslage, kann sich daraus ein nachträglich entstehender Mangel ergeben. Der Mieter hingegen trägt (nur) das Risiko solcher Umstände, die allein in seinen persönlichen Verhältnissen oder der Art des Betriebes ihre Ursachen haben.

Die behördliche Verfügung, zwei der Spielhallen zu schließen, beruht auf § 25 Abs. 2 GlüStV. In einem Gebäude darf nicht mehr als eine Spielhalle betrieben werden. Diese öffentlich-rechtliche Beschränkung betrifft die Beschaffenheit der Mietsache bzw. ihre räumliche Ausgestaltung und Lage. Dass die Beklagte an diesem Zustand nichts ändern kann, ändert nichts daran, dass sie dieses Risiko tragen muss. Der Vertragszweck sieht unmissverständlich den Betrieb von drei Spielhallen mit 34 Geldspielgeräten mit Gewinnmöglichkeit vor. Diesen vertraglich zugesicherten Zweck kann die Beklagte als Vermieter nicht mehr erfüllen.

Das OLG Hamm verneinte im konkreten Fall aber dennoch einen Rückzahlungsanspruch. Die Klägerin hat die drei Spielhallen an die Untermieterin weitervermietet, zieht also den vollen Nutzen aus dem Mietobjekt. Nur wenn der Untermieterin im Verhältnis zur Hauptmieterin (Klägerin) ein Minderungsrecht zustände, stände ja auch ein Minderungsrecht gegenüber der beklagten Vermieterin zu. Im Verhältnis zur Untermieterin liegt aber kein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor, weil der Untermieterin der Mangel bei Vertragsschluss jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Das ergibt sich aus § 536 b S. 2 BGB. Grob fahrlässig ist die Unkenntnis des Mieters dann, wenn er die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsschluss in einem ungewöhnlich hohen Maße verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Das gilt auch dann, wenn der Sachmangel auf öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernissen bzw. den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beruht.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 2015 war der neue Glücksspiel-Staatsvertrag bereits seit drei Jahren in Kraft. Die Bestimmungen zum Glücksspiel sind nicht nur in der Fachliteratur, sondern auch in der Öffentlichkeit zum Teil recht kontrovers diskutiert worden. (Der Unterzeichner kann sich noch an Plakataktionen der Spielhallenbetreiber erinnern.) Dass ein Spielhallenbetreiber drei Jahre nach Inkrafttreten dieser Regelungen keine Kenntnis davon hat, dass künftig der Betrieb von mehreren Spielhallen in einem Gebäude verboten ist, ist kaum vorstellbar. Ignoriert der Mieter aber zentrale öffentlich-rechtlich Vorschriften, die dem Betrieb seines Gewerbes gefährden, so verletzt er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maß. Da damit der Untermieterin kein Recht zur Minderung zusteht, besteht auch im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter kein Mangel der Mietsache.

Konsequenzen

Das OLG Hamm bestätigt, dass für die objektbezogenen öffentlich-rechtlichen Eigenschaften der Mietsache der Vermieter verantwortlich ist und bleibt. Die Möglichkeit, in einem Gebäude drei Spielhallen zu betreiben, ist eine objektbezogene öffentlich-rechtliche Eigenschaft. Das Verbot der Mehrfachkonzessionen betrifft das Gebäude als solches. Es geht nicht um die betrieblichen Verhältnisse, also nicht darum, wie ein grundsätzlich zulässiger Betrieb ausgeführt wird. Das ist der Unterschied zum Rauchverbot in Gaststätten. Von dem Rauchverbot ist die Art und Weise der Betriebsführung betroffen, nicht aber die Möglichkeit überhaupt, in einem bestimmten Gebäude eine Gaststätte zu betreiben. Das Rauchverbot in Gaststätten führt deshalb nicht zu einem Mangel der Mietsache, sondern zu einem Verwendungsrisiko, dass grundsätzlich beim Mieter liegt.

Praxistipp

Angesichts dieser Entscheidung könnte man auf die Idee kommen, zumindest in Gewerbemietverträgen auch die objektbezogenen Risiken auf den Mieter zu verlagern. Der BGH wendet im Ergebnis § 307 BGB auch auf Gewerberaummietverhältnisse an. Die Verlagerung der objektbezogenen Risiken auf den Mieter dürfte gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoßen. Mit einer solchen Regelung würde von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, nämlich dass der Vermieter für das Mietobjekt verantwortlich ist, nicht nur abgewichen, sie würden in ihr Gegenteil verkehrt.

Die Lösung für die vertragliche Gestaltung dürfte eher darin liegen, bei „problematischen“ Nutzungszwecken des Mieters entweder den Nutzungszweck zu erweitern oder alternative Nutzungszwecke aufzunehmen. Dann wäre der Mieter auf die alternativen Nutzungszwecke zu verweisen, sodass auch bei einer öffentlich-rechtlichen Betriebseinschränkung oder gar Betriebsstilllegung noch ein Nutzungszweck übrig bleibt und damit auch kein Mangel des Mietobjekts vorliegt. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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Seite 34 bis 35
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