Gemeinschaftseigentum

Gegen Störer gerichtlich vorgehen

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 Bild: Pixabay/ Kalhh
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Ansprüche wegen Störung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Miteigentümer können nur noch von der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Das gilt auch für laufende Verfahren.

LG Frankfurt, Urteil vom 2. August Januar 2021 – 2-13 S 155/19

Problemstellung

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat mit Wirkung vom 1. Dezember 2020 das WEG in vielerlei Punkten geändert. So sind zum Beispiel Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu Modernisierungsmaßnahmen deutlich erleichtert worden. Eine Änderung betrifft auch die Geltendmachung von Ansprüchen wegen Störung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen anderen Miteigentümer. Bislang konnten solche Ansprüche nach § 15 Abs. 3 WEG alte Fassung, § 1004 Abs. 1 BGB von einem einzelnen Miteigentümer geltend gemacht werden. Seit dem 1. Dezember 2020 stehen solche Ansprüche ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Da stellt sich auch die Frage, wie mit Verfahren umzugehen ist, in denen ein einzelner Eigentümer solche Ansprüche vor dem 1. Dezember 2020 gerichtlich geltend gemacht hat. Das Landgericht Frankfurt hat sich für die Anwendung neuen Rechts auf alte Verfahren entschieden.

Die Entscheidung

Die Parteien sind Mitglieder der gleichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten um die Nutzung eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Parkplatzes in der Garage der Wohnungseigentümergemeinschaft und außerdem darum, ob die Beklagte Blumentöpfe und eine Bank vor ihrer Wohnungstür abstellen darf. Seine Klage hatte der Kläger noch unter Geltung der alten Fassung des WEG eingereicht. Das Amtsgericht als erstinstanzliches Gericht hatte der Klage teilweise stattgegeben. Zwar konnte das Amtsgericht eine Beeinträchtigung des Klägers durch Blumentöpfe im Treppenhaus nicht erkennen. Hinsichtlich der Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Parkplatzes verurteilte das Amtsgericht die Beklagte, diesen Parkplatz an nicht mehr als 73 Tagen im Jahr – was ihrem rechnerischen Eigentumsanteil entspricht – zu nutzen. Gegen diese Entscheidung legten beide Parteien Berufung ein.

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Der Kläger wollte erreichen, dass die Beklagte auch verpflichtet wird, die Blumentöpfe aus dem Treppenhaus zu entfernen, die Beklagte wiederum wollte eine uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Parkplatzes erstreiten. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz war das WEMoG in Kraft getreten. In § 9a Abs. 1 WEG wird noch einmal die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft betont. Die Gemeinschaft kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Das entspricht der bisherigen Rechtslage. Während aber nach dem bisher geltenden § 15 Abs. 3 WEG a.F. jeder Wohnungseigentümer einen ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen konnte, regelt § 9a Abs. 2 WEG nun, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausübt. Dementsprechend verpflichtet § 14 Abs. 1 jeden Wohnungseigentümer zur Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse „gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“. Die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft für diese Ansprüche ist eine ausschließliche. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind also nicht etwa neben der Eigentümergemeinschaft Anspruchsinhaber. Dem Kläger war damit während des laufenden Prozesses die Grundlage für seinen Anspruch abhandengekommen. Da das Modernisierungsgesetz keinerlei Übergangsvorschriften vorsieht und es für die Entscheidung (immer) auf die Rechtslage in der letzten mündlichen Verhandlung ankommt, blieb dem Landgericht nichts anderes übrig, als die Klage insgesamt abzuweisen.

Konsequenzen

Für den Kläger ist die Situation misslich. Er hat nicht nur einen an sich aussichtsreichen Rechtsstreit wegen einer Gesetzesänderung verloren, sondern muss auch noch die Kosten des Verfahrens tragen. Der Kläger hätte allerdings zwei Möglichkeiten gehabt, auf die neue Rechtslage zu reagieren. Zum einen hätte er das Verfahren für erledigt erklären können. Die sogenannte Erledigung der Hauptsache bedeutet, dass eine zunächst begründete Klage im Laufe des Verfahrens unbegründet wird. Klassisches Beispiel dafür ist eine Klage auf Zahlung, bei der der Beklagte während des laufenden Prozesses die Forderung vollständig erfüllt. Erklärt der Kläger dann die Hauptsache für erledigt, entscheidet das Gericht nur noch über die Kosten des Verfahrens. Maßstab ist die Frage, ob die Klage bei Eingang bei Gericht, also unter Geltung der alten Rechtslage, begründet war oder nicht. Hätte der Kläger also hier die Hauptsache für erledigt erklärt, weil seine Klage während des laufenden Verfahrens unbegründet geworden ist, hätte die Beklagte zumindest einen Teil der Kosten übernehmen müssen, immerhin war der Anspruch des Klägers ursprünglich teilweise begründet. Zum anderen hätte der Kläger versuchen können, einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu erreichen, mit dem er ermächtigt wird, die nun der Gemeinschaft zustehenden Ansprüche in eigener Person geltend zu machen (Rückermächtigung).

Praxistipp

Vor dem Hintergrund der neuen Rechtslage ist es schwierig, einen Praxistipp zu geben, weil es einfach noch keine wirkliche Praxis gibt. Einerseits wollte der Gesetzgeber die Flut von Prozessen wie den hier vorliegenden ausdrücklich eindämmen. Zum anderen zeigt sich aber auch gerade an solchen Fällen die dahinter liegende Problematik. Was soll der Kläger, der in der Nutzung seines Anteils am Gemeinschaftseigentum tatsächlich gestört ist, tun, wenn die Gemeinschaft gegen den störenden Miteigentümer nicht vorgehen will? Natürlich kann der betroffene Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen die übrige Eigentümergemeinschaft geltend machen und auf Ersetzung eines entsprechenden Beschlusses klagen. Nur müssen dann zwei Prozesse hintereinander geführt werden, erst gegen die Gemeinschaft auf Beschlussersetzung, dann gegen den störenden Miteigentümer auf Unterlassung bzw. Beseitigung der Störung. Das ist mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden, während der der betroffene Eigentümer die Störung aushalten muss. Im Übrigen unterliegen Ansprüche aus § 1004 BGB der regelmäßigen Verjährung. Der gestörte Eigentümer kann also seinen Beseitigungsanspruch allein deshalb verlieren, weil der Rechtsstreit um die Beschlussersetzung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft langwierig ist. Das Landgericht Frankfurt hat diese Problematik durchaus gesehen und auf die Möglichkeiten einstweiligen Rechtsschutzes verwiesen. Allerdings würde eine einstweilige Verfügung, gerichtet auf Klageerhebung zur Unterbrechung der Verjährung, das Ergebnis des Beschlussersetzungsverfahrens vollständig vorwegnehmen. Das wiederum ist im Bereich des vorläufigen Rechtsschutzes grundsätzlich ausgeschlossen. Hier bleibt im Augenblick nur, die Entwicklung in der Rechtsprechung zu beobachten. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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