Wohnungseigentum

Nachhaftung des Gesellschafters einer GbR

1106
Betriebskostenabrechnung: Mieter zahlt nur die Posten, die in Auflistung stehen. Bild: Fotolia/Dessauer
Betriebskostenabrechnung: Mieter zahlt nur die Posten, die in Auflistung stehen. Bild: Fotolia/Dessauer

1. Die fünfjährige Nachhaftungsfrist des aus einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Teil- bzw. Wohnungseigentümerin ist, ausgeschiedenen Gesellschafters beginnt erst mit Anzeige beim Verwalter oder anderweitiger Kenntniserlangung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Ein aus einer GbR, die Teil- bzw. Wohnungseigentümerin ist, ausgeschiedener Gesellschafter haftet für nach seinem Ausscheiden fällig werdende und gegen die GbR gerichteten Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, selbst wenn sie auf Beschlüssen beruhen, die erst nach seinem Ausscheiden gefasst werden.

(Leitsätze des Bearbeiters)

BGH, Urteil vom 03.07.2020 – V ZR 250/19

Problemstellung

Die Gesellschafter einer GbR haften für Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich mit ihrem eigenen Vermögen entsprechend der handelsrechtlichen Regelung des § 128 S. 1 HGB:

Die Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft den Gläubigern als Gesamtschuldner persönlich.

Diese Haftung wird für sogenannte Altverbindlichkeiten nicht mit dem Ausscheiden beendet, vielmehr gilt gem. § 736 Abs. 2 BGB i.V.m. § 160 HGB eine fünfjährige Nachhaftungsfrist, wonach ein aus der Gesellschaft ausscheidender Gesellschafter für die von der Gesellschaft bis dahin begründeten Verbindlichkeiten haftet, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig und daraus Ansprüche gegen ihn tituliert wurden oder eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wurde oder sich aus einem erlassenen Verwaltungsakt ergeben oder anerkannt wurde. Die Fünfjahresfrist beginnt bei im Handelsregister eingetragenen Personengesellschaften am Ende des Tages, an dem das Ausscheiden in das Handelsregister der Gesellschaft eingetragen wird.

Da Gesellschaften bürgerlichen Rechts nicht in das Handelsregister eingetragen werden, stellt sich die Frage, wann bei einem ausscheidenden Gesellschafter die Fünfjahresfrist beginnt. Zudem ist fraglich, ob nach dem Ausscheiden eines Gesellschafters im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Hausgeldzahlungen oder Sonderumlagen sogenannte Altverbindlichkeiten darstellen, für die der ausgeschiedene Gesellschafter noch haftet oder ob es sich um Neuverbindlichkeiten handelt, für die er unabhängig von der Fünfjahresfrist nicht einzustehen hat.

Entscheidung

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten eine Wohnungseigentümergemeinschaft und ein ehemaliger Gesellschafter einer GbR, die noch im Jahr 2017 Eigentümerin war, über Hausgeldforderungen aus Jahresabrechnungen der Jahre 2013 und 2014, die in den Jahren 2014 und 2015 beschlossen wurden.

Die GbR, seit 1994 Teil- und Wohnungseigentümerin, hatte die Hausgeldnachzahlungen nicht geleistet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte daraufhin den Beklagten. Dieser war aufgrund eines im Jahr 2002 über sein Vermögen eröffnetes Insolvenzverfahren noch im Jahr 2002 aus der Gesellschaft ausgeschlossen worden. Erst im Jahr 2017 wurde in das Grundbuch eingetragen, dass der Gesellschaftsanteil des ausgeschiedenen Gesellschafters den verbliebenen Gesellschaftern angewachsen ist.

Der beklagte ehemalige Gesellschafter kann nicht beweisen, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. deren Verwalter bereits im Jahr 2002 bzw. vor dem Jahr 2017 bekannt geworden ist, dass er aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Der Beklagte meint, dass es hierauf auch nicht ankomme, da es sich bei den in den Jahren 2014 und 2015 beschlossenen Jahresabrechnungen und sich den daraus ergebenden Zahlungspflichten nicht um Altverbindlichkeiten der Gesellschaft, sondern um Neuverbindlichkeiten handele.

Dies sieht der Bundesgerichtshof anders.

Der Bundesgerichtshof schließt sich der Auffassung an, dass Hausgeldforderungen, die aufgrund von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach dem Ausscheiden des GbR-Gesellschafters beschlossen werden, Altverbindlichkeiten darstellen. Ob eine Forderung eine „bis dahin begründete Verbindlichkeit“ i.S.v. § 160 HGB darstellt, hängt, wie der Bundesgerichtshof ausführt, weder von dem Zeitpunkt ihres Entstehens noch von dem Eintritt ihrer Fälligkeit ab. Altverbindlichkeiten in diesem Sinne sind vielmehr alle Schuldverpflichtungen, deren Rechtsgrundlage bis zum Ausscheiden des Gesellschafters gelegt worden ist, auch wenn die einzelnen Verpflichtungen erst später entstehen und fällig werden. Entscheidendes Kriterium für die Abgrenzung von Alt- und Neuverbindlichkeiten ist, ob der das Schuldverhältnis begründende Tatbestand bereits vor dem Ausscheiden des Gesellschafters erfüllt war.

Maßgeblich ist daher, ob der Rechtsgrund für die Beitragspflicht eines Wohnungseigentümers bereits mit dem Erwerb des Wohnungseigentums gelegt wird oder ob er erst mit dem jeweiligen Beschluss der Wohnungseigentümer, den Beitrag zu erheben, entsteht.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs lässt das Wohnungseigentumsgesetz beide Deutungen zu. Er schließt sich jedoch der Ansicht an, wonach der Rechtsgrund für die Beitragspflicht bereits mit dem Erwerb des Wohnungseigentums gelegt wird, und es nicht auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt. Er führt hierzu aus, dass die Rechtsgrundlage für die Beitragsverbindlichkeiten des Wohnungseigentümers mit dem Erwerb des Wohnungseigentums gelegt ist. Dieser schuldet ab diesem Zeitpunkt dem Grunde nach anteilig die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Darauf, dass die konkreten, der Höhe nach bezifferten Beitragsverpflichtungen erst entstehen und entsprechende Zahlungen durch die Eigentümer-GbR von der Wohnungseigentümergemeinschaft nur verlangt werden können, wenn ein Beschluss gefasst wurde, aus dem sich die konkrete Beitragspflicht ergibt, kommt es für die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters nicht an. Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich daher auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen. Auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten im Sinne von § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB.

Da die Forderungen aus den Jahren 2014 und 2015 stammen, kommt es darauf an, ob die Fünfjahresfrist des § 160 HGB zum Zeitpunkt der Klagerhebung, rund 15 Jahre nach dem Ausscheiden aus der Gesellschaft, im Jahr 2017 bereits abgelaufen war. Dies verneint der Bundesgerichtshof, da bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – anders als bei einer Personenhandelsgesellschaft – für den Beginn der Fünfjahresfrist nicht an die Publizität durch Registereintragung des Ausscheidens angeknüpft werden kann. Die Frist beginnt aufgrund der in § 736 BGB angeordneten sinngemäßen Anwendung der Norm mit der positiven Kenntnis des jeweiligen Gläubigers von dem Ausscheiden des Gesellschafters aus der Gesellschaft.

Eine frühzeitige Kenntnis, die einen Ablauf der Nachhaftungsfrist vor den Beschlüssen zur Folge gehabt hätte, konnte der beklagte ehemalige Gesellschafter nicht beweisen.

Konsequenzen

Die Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen, zumal ein aus einer GbR ausscheidender Teil- bzw. Wohnungseigentümer damit im Grunde unbegrenzt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch für Jahre später fällig werdende Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, z. B. Hausgeldforderungen, einzustehen hat.

Es liegt nahe, diese Rechtsprechung auch auf Mietverhältnisse zu übertragen, da der Rechtsgrund für die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters mit dem Abschluss des Mietvertrages auch für künftige Mieten entsteht.

Praxistipp

Aus einer GbR ausscheidenden oder ausgeschiedenen Gesellschaftern ist anzuraten, ihr Ausscheiden dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder im Falle der Vermietung, dem Vermieter, anzuzeigen. Insbesondere sollte darauf geachtet werden, die Anzeige auch beweisen zu können. Eine mündliche Erklärung lässt sich in der Regel Jahre später selten beweisen. Die Anzeige sollte bereits so früh wie möglich erfolgen und den Tag des Ausscheidens ausweisen.

Anderenfalls droht eine langjährige Nachhaftung, weit über den Zeitraum von fünf Jahren hinaus, da die Fünfjahresfrist erst mit der Kenntnis des Gläubigers vom Ausscheiden beginnt. Dies gilt nicht für Gesellschafter von im Handelsregister eingetragene Personenhandelsgesellschaften. Aufgrund der Publizität des Handelsregisters und des Umstands, dass das Ausscheiden des Gesellschafters im Handelsregister eingetragen wird, bedarf es einer Anzeige nicht. In diesen Fällen ist jedoch darauf zu achten, dass die Anmeldung des Ausscheidens umgehend erfolgt und, was allerdings in der Regel nicht zu beeinflussen ist, vom Gericht auch umgehend eingetragen wird.

Ob es sinnvoll ist, in den Fällen, in denen das Ausscheiden bereits geraume Zeit zurückliegt, die Nachhaftungsfrist des § 160 HGB mangels Anzeige jedoch noch nicht begonnen hat, nachzuholen, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Schlafende Hunde sollen bekanntlich nicht geweckt werden. Insbesondere wenn es um die finanzielle Situation der Gesellschaft bzw. der aktuellen Gesellschafter nicht gut bestellt ist, sollte sich ein seit Jahren aus einer GbR ausgeschiedener Gesellschafter gut überlegen, ob er sein Ausscheiden nachträglich anzeigt. Auf jeden Fall sollte zuvor rechtlicher Rat eingeholt werden.

Einem trotz Ausscheidens haftenden Gesellschafter steht allerdings sowohl gegenüber der Gesellschaft als auch den übrigen Gesellschaftern und ggf. auch gegenüber anderen ausgeschiedenen ehemaligen GbR-Gesellschaftern ein Gesamtschuldnerausgleichsanspruch zu. Ein ausgeschiedener Gesellschafter, der für Altverbindlichkeiten in Anspruch genommen wird, sollte daher darauf achten, seinerseits rechtzeitig Maßnahmen zur Sicherung und Durchsetzung seiner Ausgleichsansprüche einzuleiten. OS

Dr. Olaf Steckhan

Dr. Olaf Steckhan
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, Referent, wronna+partner.gbr, IVD Nord e. V.
AnhangGröße
Beitrag als PDF herunterladen55.75 KB

◂ Heft-Navigation ▸

Artikel Nachhaftung des Gesellschafters einer GbR
Seite 37 bis 38
3.3.2020
Sanierung einer historischen Kuvertfabrik
In München-Pasing beginnt nach umfangreichen Entkernungs- und Sicherungsarbeiten die Verwandlung einer denkmalgeschützten Kuvertfabrik in ein modernes Bürogebäude.
5.12.2019
Der Bundestag hat die Verschärfung der Regeln für sogenannte Share Deals auf das kommende Jahr verschoben. Vor allem die Ausdehnung des steuerlichen Zugriffs auf Kapitalgesellschaften ist umstritten...
8.11.2019
Fahrplan zur Digitalisierung von Prozessen
Mobile Apps, automatisierte Prozesse, künstliche Intelligenz – hübsche Schlagwörter, aber wie helfen sie im Tagesgeschäft? Ein Veränderungsmodell in drei Stufen.
5.5.2020
BBU-ZukunftsAward 2020
Das Berliner Wohnungsunternehmen Gewobag setzt überschüssigen Strom aus Windkraft- und Solaranlagen ein, um 1.700 Wohnungen mit Wärme zu versorgen. Dafür gab es jetzt den BBU-ZukunftsAward 2020.