Verwalterzustimmung bei Kauf durch den Verwalter

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Bild: itchaznong/stock.adobe.com
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1. Sieht die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass die Veräußerung von Sondereigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf, so kann der Verwalter diese auch dann erklären, wenn er selbst das Sondereigentum erwirbt.

2. Auf die Verwalterzustimmung findet in diesem Fall die Vorschrift des § 181 BGB – Insichgeschäft – keine Anwendung, wenn es sich bei der Verwalterzustimmung um eine Erklärung gegenüber dem Veräußerer und nicht dem Erwerber handelt.

3. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass im Falle des Erwerbs einer Sondereigentumseinheit durch den Verwalter die Wohnungseigentümer der Veräußerung durch Beschluss zustimmen müssen.

(Leitsätze des Bearbeiters)

OLG Hamm, Beschluss vom 10. 03. 2020 – 15 W 72/20

Problemstellung

Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass Veräußerungen der Zustimmung durch den Verwalter bedürfen. In § 12 Wohnungseigentumsgesetz heißt es hierzu:

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden.

Fraglich ist, ob der Verwalter eine im Grundbuch vorgesehene Verwalterzustimmung erteilen kann, wenn er selbst der Erwerber ist. Nach § 181 BGB sind nämlich Insichgeschäfte grundsätzlich nicht möglich. In § 181 BGB heißt es:

Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.

Die Entscheidung

Das Grundbuchamt verweigert die Eigentumsumschreibung einer Sondereigentumseinheit aufgrund eines Kaufvertrages zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter als Käufer, obwohl der Verwalter die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung erteilt hat.

Das Grundbuchamt vertrat die Auffassung, dass der Verwalter nicht selbst die Zustimmung für den Erwerb erklären kann, wenn er der Erwerber ist. Vielmehr müsse ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegen oder ein Nachweis erfolgen, dass der Verwalter von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist.

Hiergegen wendet sich die Beschwerde der Kaufvertragsparteien. Mit Erfolg!

Das OLG Hamm folgt der wohl herrschenden Auffassung, dass die von einem Verwalter eines Wohnungseigentums erteilte Zustimmung zu der Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit an ihn selbst nicht den Beschränkungen des § 181 BGB unterliegt.

§ 181 BGB ist nach Ansicht des OLG Hamm bereits nicht direkt anwendbar, da der Verwalter seine einseitige Zustimmungserklärung zu der Veräußerung nicht gegenüber sich selbst als Erklärungsempfänger abgibt. Da in der Zustimmungserklärung ein Erklärungsempfänger nicht ausdrücklich genannt ist, ist daher davon auszugehen, dass der Verwalter die Zustimmungserklärung gegenüber dem Verkäufer abgibt (§ 182 Abs. 1 BGB:Hängt die Wirksamkeit eines Vertrags oder eines einseitigen Rechtsgeschäfts, das einem anderen gegenüber vorzunehmen ist, von der Zustimmung eines Dritten ab, so kann die Erteilung sowie die Verweigerung der Zustimmung sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden).

Auch ist § 181 BGB auf den vorliegenden Sachverhalt nicht entsprechend anzuwenden. Im Einzelfall könne es zwar zu Interessenkonflikten kommen. Eine entsprechende Anwendung scheidet aber immer dann aus, wenn die andere Vertragspartei, hier der Verkäufer, Erklärungsempfänger ist. Außerdem könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Vereinbarung den Erwerb von Sondereigentum durch den Verwalter so gestalten, dass dieser der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf.

Konsequenzen

Die wenigsten Teilungserklärungen sehen eine Regelung für den Fall vor, dass der Verwalter eine Sondereigentumseinheit erwirbt.

Verwalterzustimmungen sind in der Regel Formsache, da die Zustimmung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden darf. Dieser Grund muss in der Person des Erwerbers und nicht etwa des Veräußerers begründet sein. Ein solcher wichtiger Grund kann z. B. dann vorliegen, wenn der Erwerber nicht in der Lage ist, seinen künftigen finanziellen Verpflichtungen in der Gemeinschaft nachzukommen. Ein wichtiger Grund kann aber auch vorliegen, wenn der Erwerber beabsichtigt, das Sondereigentum zweckwidrig und in anstößiger Weise zu nutzen. Eine Ablehnung der Zustimmung kommt auch in den Fällen in Betracht, in denen die Teilungserklärung die Vermietung von Sondereigentumseinheiten als Ferienwohnung verbietet und der Erwerber die Wohnung zweckwidrig zur Vermietung als Ferienwohnung nutzen will.

Praxistipp

Die vom Gericht erwähnte Möglichkeit der Vereinbarung einer obligatorischen Beschlussfassung im Falle des Selbsterwerbs durch den Verwalter, sollte für den Fall, dass eine Verwalterzustimmung in die Teilungserklärung aufgenommen werden soll, bereits von Anfang an Einzug in die Teilungserklärung halten. Es ist selbstverständlich auch nachträglich noch möglich, die Teilungserklärung entsprechend zu ergänzen.

Alternativ kann, auch wenn § 181 BGB nicht anwendbar ist, in der Teilungserklärung aufgenommen werden, dass der Verwalter für den Fall des Erwerbes einer Sondereigentumseinheit durch ihn selbst von § 181 BGB befreit ist.

Allerdings bedarf auch in den Fällen, in denen die Veräußerung an den Verwalter der Zustimmung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf, eines wichtigen Grundes, um die Zustimmung zu versagen. Wird die Zustimmung unberechtigt versagt, kann der Verwalter, wie auch jeder andere Erwerber bei unberechtigter Zustimmungsverweigerung, die Zustimmung gerichtlich auf dem Klagewege erwirken. OS

Dr. Olaf Steckhan

Dr. Olaf Steckhan
RA, FA für Bau- und Architektenrecht, Referent, wronna+partner.gbr, IVD Nord e. V.
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