Verwertungskündigung einer Gemeinde

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Bild: Ingo Bartussek/stock.adobe.com
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Eine Verwertungskündigung ist bei erheblichem Sanierungsstau kaum durchsetzbar.

LG Osnabrück, Urteil vom 29. 01. 2020 – 1 S 117/19)

Problemstellung

§ 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft verschiedene Fälle, in denen ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum vorliegt. Dazu gehören erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf, aber auch die Unmöglichkeit einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Ob und wie eine Immobilie angemessen wirtschaftlich verwertet werden kann, hängt natürlich vom baulichen Zustand der Immobilie ab. Die oben zitierte Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, welchen Einfluss es auf die Wirksamkeit einer Kündigung hat, wenn der Vermieter eine Immobilie verfallen lässt.

Die Entscheidung

Die Parteien streiten über die Herausgabe zweier nebeneinanderliegender Dachgeschosswohnungen. Eigentümer der Immobilie ist eine Gemeinde. Insgesamt weist die Immobilie vier Wohnungen auf. Die beiden Erdgeschosswohnungen sind seit mehreren Jahren nicht bewohnt. 1953 mietete der Vater des jetzigen Mieters und Beklagten die rechte der beiden Dachgeschosswohnungen an. Nach dem Tod der Eltern setzte der Beklagte das Mietverhältnis alleine fort und zahlt heute eine Miete von 40 Euro monatlich. Der Beklagte nutzte auch Teile der linken Dachgeschosswohnung. Er behauptet, mit Einverständnis des Vermieters sei 1977 extra ein Durchbruch zwischen beiden Wohnungen geschaffen worden. Die unteren beiden Wohnungen sind wegen Baumängeln nicht nutzbar. Sanitäranlagen und Elektroinstallationen sind auf dem Stand der Fünfzigerjahre. Das Dach ist nicht gedämmt. Die Steine der Klinkerfassade zersetzen sich. Sanierungsmaßnahmen sind über Jahrzehnte nicht vorgenommen worden. Im Oktober 2016 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und führte zur Begründung aus, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes unmöglich machen würde und sie daher erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleide. Die Klägerin hatte versucht, das Grundstück für 60.000 Euro zu verkaufen, hatte aber nur einen Interessenten gefunden, der nur dann zu einem Erwerb bereit war, wenn der Beklagte auszog.

Das Landgericht erklärte die Kündigung im Ergebnis für unwirksam. Ein Herausgabeanspruch steht der Klägerin nicht zu.

Die Klägerin hatte die Kündigung damit begründet, dass einer sehr geringen Miete erforderliche Sanierungsarbeiten gegenüberstehen, die einen sechsstelligen Betrag erfordern würden. Dieses Argument ließ das Landgericht nicht gelten. Der Klägerin war es nämlich in den vergangenen Jahren unbenommen, die Miete regelmäßig zu erhöhen. Das ist aber lediglich 1959 einmal geschehen. Zumindest die von den Beklagten behauptete Erweiterung des Mietvertrages um die linke Dachgeschosswohnung hätte Gelegenheit geboten, die Miete anzupassen. Zwar gab es im konkreten Fall keine Hinweise darauf, dass die Gemeinde die Immobilie gezielt hat verfallen lassen, um dann das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Jedoch muss nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB der Vermieter während der Mietzeit das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten. Dazu muss der Vermieter die Wohnung, die zu ihrer Ausstattung gehörenden Bauteile und Einrichtungen, den Hausflur und andere gemeinschaftliche Hausteile sowie das Gebäude nebst Grundstück instandhalten. Das gilt unabhängig davon, ob der Mieter irgendwelche Mängel anzeigt. Dieser Verpflichtung ist die Klägerin nicht nachgekommen. Das Missverhältnis zwischen zu erzielender Miete und Sanierungskosten hat sie zumindest teilweise selbst zu vertreten.

Im Übrigen hielt das Landgericht es nicht für erwiesen, dass die Immobilie nur ohne bestehendes Mietverhältnis verkauft werden könne. Einzige Verkaufsbemühungen der Gemeinde war nämlich ein Aushang am Schwarzen Brett in der Gemeindeverwaltung. Angesichts der heutigen Möglichkeiten, Verkaufsangebote für Immobilien zu verbreiten, ist das nicht ausreichend.

Auf die Frage, ob der Mietvertrag irgendwann einmal um die linke Dachgeschosswohnung erweitert worden sei, kommt es im Ergebnis nicht an. Denn jedenfalls wäre es treuwidrig, sich nach einer Nutzungsdauer von über 40 Jahren darauf zu berufen, die linke Dachgeschosswohnung sei nicht mitvermietet.

Konsequenzen

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit der Begründung, ansonsten könne eine Immobilie nicht angemessen wirtschaftlich verwertet werden, sichert die in Art. 14 des Grundgesetzes garantierte Eigentumsfreiheit des Vermieters ab. Aber auch das Besitzrecht des Mieters genießt den Schutz der Eigentumsgarantie. Wenn ein Eigentümer einer Immobilie deren wirtschaftlichen Wert dadurch nutzt, dass er die Immobilie vermietet, bindet er sich an die Rechtspositionen und Interessen seines Vertragspartners.

Die wechselseitigen Interessen der Vertragsparteien sind zeitdynamisch ausgestaltet. Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, das Mietobjekt laufend in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Dafür ist umgekehrt der Mieter verpflichtet, regelmäßige Mieterhöhungen, gegebenenfalls gekoppelt an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten (§ 557b BGB), hinzunehmen. Wenn der Vermieter beides nicht tut, also weder das Mietobjekt instand hält noch die Miete den wirtschaftlichen Verhältnissen anpasst, kann er sich nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses darauf berufen, nun bestände ein Missverhältnis zwischen Miete und Sanierungskosten.

Praxistipp

Zur sogenannten Verwertungskündigung muss der Vermieter vortragen und beweisen können, dass eine wirtschaftlich vernünftige Verwertung der Immobilie nicht möglich ist. Dazu muss zum einen der Verkaufspreis, den der Eigentümer und Vermieter erzielen will, realistisch sein. Das bedeutet, dass das nicht unbedingt der höchste am Markt zu erzielende Preis sein darf. Die Rechtsprechung des BGH betont wiederholt, dass es kein Recht des Eigentümers zur Gewinnoptimierung gibt. Zum anderen muss der Vermieter auch den Verkauf der Immobilie ernsthaft betreiben. Der Eigentümer muss sich ernsthaft um den Verkauf bemühen. Ein Aushang am Schwarzen Brett einer Gemeindeverwaltung genügt da sicherlich nicht. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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