Grundstückskauf: Straßenausbau geplant - Terrasse nicht genehmigt

24.07.2008

Was Frau S. und Herr K. zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht wussten: Einen drei Meter breiten Grundstücksstreifen entlang der noch unerschlossenen Straße wollte das Bezirksamt eventuell für einen späteren Straßenausbau beanspruchen. Diese rund 65 m² machen etwa 15 % der gesamten Grundstücksfläche aus und müssten bei Beginn von Straßenbauarbeiten an das Land abgetreten werden. Eine solche mögliche Verkleinerung hat Auswirkungen: zunächst auf die Kaufentscheidung und – bleibt es dabei - auf die Planung des Hauses und die Grundstücksgestaltung.

Verbraucheranwalt Breloer

Die Baufluchtlinie musste um drei Meter von der Straße zurückgesetzt werden, für eine Terrasse zur Straße hin wurde keine Baugenehmigung erteilt. Wider besseres Wissen informierte der erfahrene Immobilienhändler, der das Grundstück aus einer Zwangsversteigerung erworben hatte, nicht über die Planungsabsicht des Bezirksamtes. Im Kaufvertrag erklärte er sogar, ihm seien „nicht im Grundbuch eingetragene Lasten, Verpflichtungen und Beschränkungen“ nicht bekannt. Frau S. und Herr K. hatten auch für die 65 m² den vollen Kaufpreis von 138 Euro pro m² bezahlt und nicht den im Verkehrswertgutachten zur Zwangsversteigerung dafür ausgewiesenen Preis von 5 Euro pro m².

Der Prozess:
Frau S. und Herr K. klagten auf Schadenersatz, unterlagen in erster Instanz durch Klageabweisung und gingen in Berufung. Das Kammergericht Berlin-Schöneberg beurteilte die Lage verbraucherfreundlicher: Der professionelle Verkäufer hat besondere Hinweispflichten. Auch eine nur im Vorstadium befindliche Planung der öffentlichen Hand wirkt sich erheblich auf den Kaufentschluss als auch die Preisbildung aus. Der Käufer „kann nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte erwarten, dass der Verkäufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen“ darauf aufmerksam macht, formulierte das Gericht. Das gilt auch, wenn beide Seiten gegensätzliche Interessen verfolgen. Die vom Landgericht in erster Instanz vertretene Ansicht, dass die Käufer aus der dem Kaufvertrag beigegebenen Lageskizze den geplanten Straßenbau hätten erkennen können, wurde korrigiert. Das Berufungsgericht befand: Als Laien hätten sie allein aus der Skizze ohne weiteren Hinweis Bebauungsabsichten nicht ableiten können, zumal der Vermerk „geplante Straßenflucht“ deutlich kleiner und unauffällig platziert war. Da der Makler die bezirkliche Straßenplanung verschwieg, machte er sich schadenersatzpflichtig.

Das Ergebnis:

Der Anspruch der Kläger war auf „Ersatz ihres Vertrauensschadens“ gerichtet. „Sie sind so zu stellen, als wäre es ihnen bei Kenntnis der Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuleiten“, meinte das Gericht. Es entschied auf Korrektur des Kaufpreises für die 65 m² Geländestreifen zur Straße und ermittelte einen Schadenersatz von 8.664 Euro zuzüglich Verzugszinsen, Rechtsanwalts- und Gerichtskosten aus beiden Prozessen - zu zahlen vom Verkäufer des Grundstückes. Eine Revision des Urteils (22 U 95 Kammergericht Berlin vom 25.1.07) wurde nicht zugelassen.

Kommentar des die Bauherren vertretenden BSB-Vertrauensanwalts Dr. Bernhard-Dietrich Breloer, Berlin:
Diese verbraucherfreundliche Entscheidung ist bemerkenswert, weil das Gericht die besondere Hinweispflicht des professionellen Verkäufers im Sinne vertraglicher Obhutspflichten begründete. Dessen im Kaufvertrag vorformulierte weitgehende Haftungsausschlussklauseln halfen da nicht. Das Urteil zeigt, dass Landgerichte nicht unfehlbar sind und eine Berufung gegen ein verbrauchernachteiliges Urteil keineswegs aussichtslos ist.

                                                                                                                                                               

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