Hamburger Investmentmarkt

Berechnungen des Hamburger Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger zufolge betrug das Transaktionsvolumen auf dem Markt für gewerblich genutzte Immobilien der Hansestadt im ersten Quartal rund 260 Mio. Euro.

Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Rückgang um etwa 13 %. „Die Zuversicht und positive Stimmung am Hamburger Investmentmarkt aus 2010 war auch im ersten Quartal zu spüren. Gleichwohl ist das Transaktionsvolumen hinter den Erwartungen zurückgeblieben“, sagt Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, zum Quartalsergebnis. Der relativ geringe Umsatz sei insbesondere auf das Fehlen geeigneter Objekte zurückzuführen.

Eigennutzer stärkste Verkäufergruppe
Stärkste Käufergruppen mit einem Anteil von zusammen über 60 % waren im ersten Quartal die offenen Immobilienfonds (31 %) sowie die Projektentwickler und Bauträger (31 %). Versorgungswerke und Pensionskassen standen für etwa 17 % des Marktes, REITs und private Investoren folgten mit Anteilen jeweils um die 10 %. Als mit Abstand stärkste Verkäufergruppe traten im ersten Jahresviertel mit einem Marktanteil von rund 48 % die Eigennutzer und Non Properties auf. Dies betraf sowohl Büroobjekte als auch Hotels. Offene Fonds waren mit etwa 22 % am Marktgeschehen beteiligt, gefolgt von Versicherungen mit lediglich cirka 10 %. Andere Eigentümergruppen wie auch die Projektentwickler und Bauträger waren bisher nur vereinzelt und mit kleineren Transaktionsvolumina vertreten. Internationale Marktteilnehmer traten mit einem Anteil von etwa 27 % verstärkt als Verkäufer auf, während aus dem Ausland lediglich etwa 10 % des Gesamtmarktes dieser Käufergruppe zuzurechnen sind. „Trotzdem ist das Interesse der ausländischen Anleger an Investments in den deutschen Markt weiterhin hoch. Deutschland gilt bei Investoren derzeit als sehr stabil“, so Christoph Ringleben.

Anlageschwerpunkt auf Büros
Mit einem Anteil von 84 % standen Büroobjekte weiterhin stark im Fokus der Anleger. Durch zwei Hoteltransaktionen aus Eigennutzung erreichte dieses Segment einen Marktanteil von cirka 11 % am Transaktionsvolumen. Andere Bereiche traten am Markt hingegen nur unwesentlich in Erscheinung. Die Spitzenrendite für Büroobjekte lag im Vergleich zum Vorjahreszeitraum unverändert bei 4,80 %. Auch die Einzelhandelsrendite blieb mit 4,80 % ähnlich wie die Rendite für Logistikobjekte mit 6,80 % gleich.

Weiterhin Mangel an Core-Objekten
Die Marktentwicklung der vergangenen Quartale setzt sich fort, Nachfrage und Angebot an hochwertigen Immobilien sind weiterhin nicht im Gleichgewicht. Das Transaktionsvolumen könnte deutlich höher ausfallen, wenn mehr Core-Produkte insbesondere in den zentralen Lagen am Markt verfügbar wären. Ein Ausweichen der Core-Investoren in risikobewusstere Investments ließ sich am Transaktionsvolumen bisher jedoch nicht ablesen. „Da innerstädtische Projektentwicklungen in erstklassigen Objekten auch in Zukunft knapp sein werden, erscheint uns ein Ausweichen in gute Immobilien in Stadtteillagen unausweichlich und auch empfehlenswert. Derartige Transaktionen deuten sich auch im großvolumigen Bereich an“, stellt Christoph Ringleben fest. Daher rechnet er auch damit, dass selektive Investments in diesen Lagen zur Belebung des Transaktionsvolumens führen werden. Gemeint sind allerdings etablierte Stadtteillagen, deren Fungibilität gegeben zu sein scheint, und nicht reine Bürolagen in Nebenzentren. Einzelhandelsgenutzte Immobilien im Bereich Einkaufs- und größere Fachmarktzentren werden ebenfalls von vielen Investoren nachgefragt, doch ist auch in diesem Bereich das Angebot knapp. Insgesamt ist bei allen vorgenannten Investitionstypen von Renditerückgängen auszugehen.

Positiver Ausblick ins Jahr 2011
Die positive Grundstimmung am Markt beeinträchtigt dies jedoch nicht. „Insgesamt schätzen wir die Chancen auf Realisierung der Investitionsziele für das laufende Jahr als gut ein“, so Christoph Ringleben. Das Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro aus 2010 wird im Jahr 2011 wahrscheinlich übertroffen, da internationale Investoren und auch verschiedene offene Fonds verstärkt auf der Verkäuferseite zu finden sein dürften.

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