Arbeit bis unters Dach – mehr Bauen geht gar nicht

Selbst bei idealen Rahmenbedingungen (mehr Bauland, schnellere Genehmigungsverfahren) könnten heute kaum mehr Wohnungen fertiggestellt werden, denn die Bauwirtschaft steckt bis zum Hals in Arbeit. Bauherren und Investoren müssen lange warten, bis die Handwerker anrücken.

Der Hauptverband der Deutschen Bau­industrie (HDB) meldet in seiner Jah­resbilanz 2017 einen Genehmigungs­überhang von 400.000 Wohnungen, der die Produktion noch einige Zeit tragen werde. Die Betriebe des Bauhauptgewerbes ver­zeichneten im vergangen Jahr ein Umsatz­plus von sechs Prozent. Die Branche erwirt­schaftete nach Verbandsangaben einen baugewerblichen Umsatz von 114 Milliarden Euro. Der Wohnungsbau sei 2017 abermals die stärkste Stütze der Baukonjunktur gewe­sen. Der Umsatz der Betriebe mit 20 und mehr Beschäftigten legte um 11,6 Prozent zu. Die Bausparte habe auch im vergange­nen Jahr vor allem von den niedrigen Zinsen und dem wachsenden Bedarf an Mietwoh­nungen in den Ballungszentren profitiert. Aufgrund der nach wie vor steigenden Auf­tragseingänge – im Gesamtjahr 2017 um 5,0 Prozent, im Dezember sogar um 39,8 Prozent – erwartet der HDB für 2018 eine Fortsetzung der guten Entwicklung, trotz des Rückgangs der Wohnungsbaugenehmigun­gen von rund 6 Prozent (Jan.-Nov.). Diesen führt der HDB lediglich auf das mittlerweile erreichte hohe Niveau (2016: + 19 %) und auf Baulandengpässe in den Ballungszentren zurück, die insbesondere den Ein- und Zweifamilienhausbau bremsen.

Die gute Baukonjunktur hält nun bereits im achten Jahr an

Die eigentlich vom starken Auf und Ab des Schweinezyklus ge­prägte Baukonjunktur hält an. Seit 2009 hat die Bauwirtschaft 100.000 Arbeitskräfte eingestellt und beschäftigte Ende letzten Jahres 812.000 Personen. Allein 2017 erhöhte sich der Personalbestand um 30.000 oder vier Prozent. Der Bedarf an Bauarbeitern kann nur gedeckt werden, weil ein Großteil aus dem Ausland kommt.

Der anhaltende Nachfrageüberhang lässt die Bau- und Handwerkerpreise tendenziell steigen und in dieses Bild fügen sich die Kernaussagen im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen nahtlos ein. Das Gutach­ten wird regelmäßig vom Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) beauftragt. Nach der Analyse der beteiligten Wissenschaftler sind die Wohnungsmieten auch im letzten Jahr mit 4,3 Prozent weiter und etwas stär­ker als im Vorjahr (+ 3,1 Prozent) gestiegen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Inflation entspreche dies einem realen An­stieg von 2,5 Prozent. Deutschlandweit lag der mittlere Mietpreis 2017 bei 7,46 Euro pro Quadratmeter nach 7,15 Euro pro Qua­dratmeter im Vorjahr.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnun­gen sind im Jahr 2017 weiter gestiegen. Der Anstieg fiel mit 7,9 Prozent im Vergleich zu 2016 etwas geringer aus als ein Jahr zuvor: Von 2015 bis 2016 stiegen die Kaufpreise noch mit einer Jahresrate von 8,8 Prozent. Im bundesweiten Mittel kosten nun Eigen­tumswohnungen aus dem Bestand 2.120 Euro pro Quadratmeter nach 1.970 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr 2016.

Run auf Wohnungen vorbei?

Der für die Analyse des Wohnungsmarktes zuständige Immobilienweise Prof. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, hatte schon bei der Vorstellung des Frühjahrsgut­achtens 2017 mit der Aussage provoziert, dass private Investoren, die ihr Vermögen in Eigentumswohnungen stecken, mit fal­lenden Preisen rechnen müssten. „In Städ­ten wie Berlin und München ist die Party bald vorbei“, so Harald Simons damals. Ob­wohl die Preisentwicklung weiterhin nach oben zeigt, wiederholt Simons seine War­nung im aktuellen Frühjahrsgutachten: „Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Ber­lin und Stuttgart zu Ende gegangen. In Ham­burg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf ist dies bislang nicht der Fall, aber eine Ab­schwächung ist auch hier gut möglich.“ Die Zuwanderung insbesondere nach München, Berlin und Stuttgart habe sich beruhigt. Gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot kräftig, da sich die Baugenehmigungen der letzten Jahre nun durch höhere Fertigstel­lungszahlen bemerkbar machen.

Wohnungswirtschaft sieht keinen Anlass zur Entwarnung

Auf diese Einschätzung reagierte der vdw Niedersachsen Bremen mit einem kritischen Kommentar. „Aus Sicht der sozial orientier­ten Wohnungswirtschaft gibt es überhaupt keinen Anlass zu Entwarnung!“, schreibt vdw-Direktor Heiner Pott. Menschen mit ge­ringem bis mittlerem Einkommen helfe es überhaupt nicht, „wenn der elitäre Woh­nungsneubau nun etwas an Dynamik zu ver­lieren droht. Ihnen ist auch nicht damit ge­holfen, wenn die Kaufpreise in den großen Metropolen in den nächsten Jahren aus wirklich absurden Höhen um rund ein Viertel sinken werden.“

Thomas Engelbrecht

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