Gebäudebestandsdaten in verstaubten Ordnern?

BIM spielt in der Wohnungswirtschaft (noch) keine Rolle

Im Baubereich findet der digitale Wandel vor allem im Building Information Modeling (BIM) seinen Ausdruck. BIM ist eine effiziente Planungsmethode, mit deren Hilfe ein Bauwerk anhand eines digitalen Gebäudemodells und über dessen gesamten Lebenszyklus mit allen relevanten Informationen abgebildet wird.

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Virtueller Zwilling eines Gebäudes: BIM-Modell mit eingebundender Haustechnik-Planung. BILD: Compendium GmbH & Co. KG /Frankfurt am Main
Virtueller Zwilling eines Gebäudes: BIM-Modell mit eingebundender Haustechnik-Planung. BILD: Compendium GmbH & Co. KG /Frankfurt am Main

Das bedeutet damit nicht weniger als einen Paradigmenwechsel im Planen, der eklatante Auswirkungen auf das Bauen und den Gebäudebetrieb hat. Damit stellen sich auch neue Fragen für die Wohnungswirtschaft: Was ist der Nutzen von BIM im Gebäudebetrieb?

Der Mehrwert beim Einsatz der BIM-Planungsmethode für den professionellen Bauherrn, Wohnungsgenossenschaften, institutionelle Bauherrn oder freie Bauträger

Um den Nutzen der digitalen Planung und BIM zu erkennen, muss man die Methode kurz erklären. Die Grundlage für die gesamte Kommunikation aller am Bau Beteiligten, vom Bauherrn über den Fachplaner bis zum Facility-Manager, ist das digitale Gebäudemodell. Im Gebäudemodell des mit BIM planenden Architekten fließen die Fachmodelle von Ingenieuren wie Statiker oder TGA-Fachplaner ein. Im Verlauf der weiteren Planung und im Bauprozess wird das Gebäudemodell weiter mit baubegleitenden Anpassungen ergänzt und steht nach Bauabschluss als umfassendes und den Ist-Stand abbildendendes Modell zur Verfügung.

Dieses 3D-Modell ist das sichtbare Ergebnis. Das nicht sichtbare und für die Wohnungswirtschaft weitaus wichtigere Ergebnis, ist die dahinterliegende Datenbank. Sie ist der Mehrwert für die Branche, als umfassende Sammlung von Informationen zu Bauteilen, Systemen, Materialien, zu Produkteigenschaften oder Wartungsintervallen. Diese Datenbank ist die Basis für ein effizientes Gebäudemanagement und der Schlüssel für den optimalen Betrieb.

Das Interesse wächst spürbar

Ein effizientes Gebäudemanagement bedeutet vor allem, die Betriebskosten, und damit 80 bis 90 Prozent aller Folgekosten nach Bauübergabe (Quellen: u.a. Statista, Fraunhofer), niedrig zu halten. Das essenzielle Interesse daran, Betriebsprozesse weiter zu verbessern und damit Geld zu sparen sowie Rücklagen zu bilden, trägt jedes wirtschaftlich planende und arbeitende Unternehmen. Ist BIM also bereits bei den Baugenossenschaften angekommen? Noch nicht, wie die Realität zeigt. Es gibt bereits erste Pilotprojekte, jedoch noch keine Digitalstrategien. „Wir arbeiten daran“, lässt die Branche vernehmen, doch Einblicke in konkrete Planungen gewährt bisher niemand. Dennoch: Das Interesse wächst spürbar.

Noch keine Strategie zur Nutzung eines Datenpools

Die Ausführenden, also die Architekten, Fachplaner und Bauunternehmer, zeichnen ein ähnliches Bild vom Verständnis der digitalen Planung bei den Wohnungsgesellschaften und den institutionellen Bauherrn mit großem Wohnungsbestand (Stiftungen oder die Kirche). Einigkeit herrscht darüber, dass BIM kommt. Und es wird ihre Arbeitsweise stark verändern. Strategien, wie der umfassende Datenpool hinter dem Gebäudemodell genutzt werden kann, gibt es jedoch nicht.

BIM-Planungssoftware, wie beispielsweise ArchiCAD, ermöglichen die direkte Übergabe aus der Datenbank in ein CAFM-System oder eine ERP-Software, die damit die wesentliche Grundlage für Immobilienverwaltung und Bewirtschaftung werden. Dennoch erreicht die Digitalisierung des Bauens die Wohnungswirtschaft erst langsam, wie Julia Kreienbrink, Architektin und Partnerin bei delaossa-architekten in München, deutlich macht: „Das mag auch daran liegen, dass der Wohnungsbau nicht so kompliziert ist. Für ein Krankenhaus mit komplexer TGA-Planung oder auch ein technisch aufwendiges Bürogebäude bietet die BIM-Planung für den Betrieb sofort vielfältigen Nutzen.“

Doch nicht nur bei Neubauprojekten bedeutet die digitale Planung Kostensicherheit, weniger Baufehler oder eine hohe Termintreue. Das gilt ebenso für den Wohnungsbestand, wie Florian Kraft, BIM-Experte und Büropartner bei Stefan Forster Architekten/Frankfurt a.M., herausstellt. Stefan Forster Architekten arbeiten bundesweit mit Wohnungsgenossenschaften, Institutionen und freien Auftraggebern zusammen und haben sich auf Wohnungsbau spezialisiert.

Architekt Florian Kraft: „Die Bestandsverwaltung mit BIM ist ideal für Wohnungsgenossenschaften.

Das setzt aber voraus, dass die verfügbaren Informationen im BIM-Datenmodell und der dahinterstehenden Datenbank erfasst sind. Bestandsdaten gibt es meist nur als Planausdrucke, in verstaubten Ordnern im Archiv der Genossenschaft oder bestenfalls gescannt, als Dateien. Eine wirkliche Nutzung der Daten findet meist nicht statt. Diese Arbeit anzupacken und auf den Ist-Stand und mit BIM zukunftstauglich zu machen, schreckt viele ab.“

Wohnungsgenossenschaften sind Bauherr, Nutzer und Verwalter der Immobilie in Personalunion. Sie definieren selbst den Bedarf, wissen um die Kosten für Betrieb und Instandhaltung und kennen ihre Mieter. Das ermöglicht ihnen, das Projekt, und damit das Thema BIM, „ganzheitlich von hinten zu denken“, wie es Florian Kraft ausdrückt. Building Information Modeling ist ein ideales Werkzeug, um vom „Betrieb“ kommend die Ausstattungsqualität festzulegen, die Nutzungsdauer von Einbauten und Materialien zu bedenken und die Gebäudestruktur so zu planen, dass sie auch zukünftigen Anforderungen genügen kann.

Weitere umfassende Informationen zum Thema BIM erhalten sie online auf der Plattform für Building Information Modeling.

Autor. Tim Westphal

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