Der Mieter in der Insolvenz

Vorab ist eine Reihe von Begriffen zu klären, da der Vermieter nur einer unter vielen Gläubigern ist. Dabei kann er sich je nach Anspruch und Stadium des Verfahrens in fünf Gläubigerkategorien wiederfinden.

Das Insolvenzverfahren dient der gleichmäßigen Befriedigung aller Gläubiger. Die Insolvenzordnung unterscheidet zwischen:

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  1. Insolvenzgläubiger (§ 38 InsO)
  2. Massegläubiger (§ 53 InsO)
  3. Aussonderungsgläubiger (§ 47 InsO)
  4. Absonderungsgläubiger (§ 49 InsO)
  5. nachrangige Insolvenzgläubiger (§ 39 InsO).

Insolvenzgläubiger ist jeder Gläubiger, der zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens einen begründeten Vermögensanspruch gegen den Schuldner hat (§ 38 InsO).
Aussonderungsberechtigte Gläubiger sind gem. § 47 InsO keine Insolvenzgläubiger. Sie sind Gläubiger, die einen Anspruch auf Herausgabe eines Gegenstands aus der Insolvenzmasse haben, z.B. bei einfachem Eigentumsvorbehalt. Grundlage des Aussonderungsrechtes ist somit die Nichtzugehörigkeit des Gegenstands zur Insolvenzmasse, so z. B. das Eigentumsrecht des Vermieters oder des Auftraggebers bei Beendigung des Auftrags.
Absonderungsberechtigte Gläubiger haben dagegen keinen Anspruch auf den Gegenstand als solchen, sondern lediglich einen Anspruch auf bevorzugte Befriedung aus dem Gegenstand, z. B. beim erweiterten Eigentumsvorbehalt. Sie sind regelmäßig daneben auch Insolvenzgläubiger, soweit der Insolvenzschuldner für die Ansprüche persönlich haftet. Absonderungsgläubiger sind z. B. Gläubiger, die ein rechtsgeschäftliches oder gesetzliches Pfandrecht haben oder die z. B. aufgrund einer Sicherungsübereignung oder einer Sicherungsabtretung an Gegenständen der Insolvenzmasse (Vermieterpfandrecht vor Verfahrenseröffnung) abgesichert sind.
Massegläubiger sind die Gläubiger, deren Forderung nach Verfahrenseröffnung oder durch den vorläufigen Insolvenzverwalter mit Verfügungsbefugnis begründet wurde, z. B. Miete nach Verfahrenseröffnung. Sie haben Anspruch auf vorrangige Befriedigung nach den Aus- und Absonderungsgläubigern, aber vor den Insolvenzgläubigern.
Nachrangige Gläubiger erhalten im Insolvenzverfahren nur ausnahmsweise eine Zahlung auf ihre Forderungen. Es handelt sich im Wesentlichen um Gläubiger, die Ansprüche haben, die unter die Eigenkapitalersatzvorschriften fallen, sowie um Insolvenzgläubiger mit ihren Zinsansprüchen, soweit diese nach Verfahrenseröffnung entstehen.
Bereits aus diesen Begriffsdefinitionen der Gläubigergruppen lässt sich entnehmen, dass es entscheidend darauf ankommt, welcher Gruppe der Vermieter im Einzelfall zuzuordnen ist. Die Stellung eines aussonderungsberechtigten Gläubigers, absonderungsberechtigten Gläubigers oder Massegläubigers ist privilegiert. Der Vermieter kann auf Realisierung der Forderung hoffen. Der Insolvenzgläubiger erhält meistens nur einen geringen Anteil seines Anspruches (2 % bis 5 %). Der nachrangige Gläubiger fällt regelmäßig gänzlich mit seinen Forderungen aus. In diesen Fällen wird der Vermieter seine Forderungen nicht realisieren können.
Welche Auswirkung hat nun die Insolvenz auf das Mietverhältnis, und wie werden die Ansprüche der Vermieter in der Insolvenz des Mieters behandelt? Es geht um den Anspruch auf Miete, die Kündigungsmöglichkeiten, Betriebskostennachzahlungen und Schadensersatzansprüche.

Mietverhältnis
Mietverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen gem. § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Hierbei ist die Stellung des Schuldners als Mieter oder Vermieter gleichgültig. Der Mietvertrag ist somit zunächst insolvenzfest. Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist es, Vorteile für die Insolvenzmasse zu erzielen.

Beispiel
Mieter M. betreibt in sehr günstig angemieteten Räumen ein Geschäft. Dürfte in einem derartigen Fall der Vermieter V. wegen der eingetretenen Insolvenz des M. kündigen, wäre es höchst zweifelhaft, ob eine Anmietung ähnlicher Räume gegebenenfalls zu einem vergleichbar günstigen Preis überhaupt möglich ist. Ein Geschäftsausfall oder höhere Mieten gingen zu lasten der Insolvenzmasse. Die Insolvenzordnung ist aber darum bemüht, möglichst eine Fortführung des Betriebes zu ermöglichen. Einer derartigen Fortführung wäre aber die Grundlage entzogen, wenn das Mietverhältnis wegen bloßer Insolvenz durch den Vermieter V. gekündigt werden könnte.

Der Insolvenzverwalter besitzt für Immobilien oder Räume nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kein Wahlrecht gem. § 103 InsO, ob er den Vertrag erfüllt oder ablehnt. Er muss den Vertrag erfüllen. Nur § 109 ff. InsO beschränken diese Verpflichtungen, in denen Sonderkündigungsrechte (Rücktrittsrechte) oder Erklärungsrechte eingeräumt werden.

Ansprüche des Vermieters
Im Falle der Insolvenz ist für die Behandlung der Ansprüche des Vermieters neben der Art des Anspruchs der Verfahrenszeitpunkt maßgebend:

1. Miete
Die Miete für die Zeit vor Beginn des Insolvenzverfahrens kann durch den Vermieter nur als Insolvenzgläubiger nach § 38 InsO geltend gemacht werden; vgl. § 108 Abs.2 InsO. Gleiches gilt für das Zwischenstadium von der Stellung des Insolvenzantrags bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens (vorläufige Insolvenzverwaltung), sofern nicht ausnahmsweise ein sogenannter „starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt wurde, dem bereits in diesem Stadium die Verfügungsbefugnis übertragen wurde. In der Praxis ist es meist die Regel, lediglich einen sogenannten „schwachen“ vorläufigen Insolvenzverwalter zu bestellen, die den Verfügungen des Schuldners zuzustimmen haben. Mit der Entscheidung des BGH am 18.07.2002 wurde klar gestellt, dass ein derartiger „schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter“ keine Masseverbindlichkeiten analog § 55 Abs. 2 InsO begründen kann (1).
Vermieter müssen hier sehr vorsichtig sein, da der Vermieter selbst dann nur eine Insolvenzquote erhält, wenn ihm vom schwachen vorläufigen Insolvenzverwalter mitgeteilt wurde, im Eröffnungsverfahren anfallende Mieten würden durch die Masse beglichen. Für den Vermieter sind nämlich solche Zusagen wertlos. Der Vermieter ist nur dann gesichert, wenn die Miete bei einem schwachen vorläufigen Insolvenzverwalter tatsächlich unverzüglich bezahlt wird (Bardeckung).
Einzige Möglichkeit bei Bestellung eines schwachen vorläufigen Insolvenzverwalters ist es, eine gerichtliche Einzelermächtigung zur Begründung von Masseverbindlichkeiten für das Mietverhältnis einzuholen. In der Praxis dürfte aber diese Zustimmung seitens des Insolvenzgerichtes kaum erfolgen. Im Gegensatz zu den Warenlieferanten, die nicht gezwungen werden können, ein insolventes Unternehmen weiter zu beliefern, ist der Vermieter kraft Gesetz gezwungen, die Mietsache weiter zur Gebrauchsüberlassung zur Verfügung zu stellen. Es dürfte daher aus der Sicht eines schwachen vorläufigen Insolvenzverwalters bzw. eines Insolvenzgerichtes keinen dringenden Grund geben, von dieser im Gesetz nicht vorgesehenen Rechtssprechung des BGH bei Mietverhältnissen Gebrauch zu machen.

Ergebnis
Die Miete vor Stellung des Insolvenzantrags ist lediglich eine Insolvenzforderung.
Die Miete ab Stellung des Insolvenzantrags bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist meist nur Insolvenzforderung.

Ausnahme
Wenn ein „starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter die Gebrauchsüberlassung für die Masse in Anspruch nimmt, dann liegt eine Masseforderung vor.

Tipps

  1. Der Vermieter sollte unverzüglich Erkundigungen über den Stand des Insolvenzverfahrens einholen und sich eine Kopie des Bestellungsbeschlusses zukommen lassen, um überprüfen zu können, ob ein „schwacher“ vorläufiger Insolvenzverwalter oder ein „starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt ist. Dies ist wichtig für die - Feststellung, ob der Gesprächspartner tatsächlich als vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt ist
    - Feststellung, ob der vorläufige Insolvenzverwalter Masseverbindlichkeiten begründen kann oder im Einzelfall eine Einzelermächtigung zur Begründung von Masseverbindlichkeiten erforderlich ist
    - Feststellung, ob der vorläufige Insolvenzverwalter prozessführungsbefugt ist, d.h. ob der Mieter oder der vorläufige Insolvenzverwalter zu verklagen ist (schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter ist nicht prozessführungsbefugt)
    - Feststellung, ob vorläufiger Insolvenzverwalter wegen unerfüllter Befriedigungszusagen gegenüber dem Vermieter persönlich aus § 61 InsO haftet oder allenfalls wegen kaum nachzuweisender Ansprüche wegen einer Garantieübernahme oder wegen Verschulden bei Vertragsschluss.
     
  2. Der Vermieter sollte mit Befriedigungsabreden vorsichtig sein und auch nicht der Verlockung nachgeben, Altschulden, d.h. Mietrückstände aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung, zu erzwingen. Derartige Befriedigungsabreden sind regelmäßig anfechtbar und können vom späteren Insolvenzverwalter nach Verfahrenseröffnung selbst dann angefochten werden, wenn sie von diesem selbst als vorläufigen Insolvenzverwalter getroffen worden sind (2).

Vermieter als Insolvenzgläubiger
Insolvenzgläubiger sind Gläubiger die ein zur Zeit der Verfahrenseröffnung verhinderten Vermögensanspruch gegen den Schuldner haben. Der Vermieter muss diese Ansprüche schriftlich beim Insolvenzverwalter unter Beifügung von Belegen der Urkunden anmelden; vgl. § 174 InsO.
Der Insolvenzverwalter trägt die Forderungen in die Insolvenztabelle ein. In einem Prüfungstermin werden diese auf ihre Berechtigung hin überprüft. Das Ergebnis wird in der Insolvenztabelle vermerkt; vgl. § 178 Abs. 2 InsO.
Sofern die angemeldete Forderung zur Insolvenztabelle festgestellt wird, wirkt die Eintragung wie ein rechtskräftiges Urteil; vgl. § 178 Abs. 3 InsO. Sofern die Insolvenzforderung bestritten wird, verbleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit auf Feststellung zur Insolvenztabelle zu klagen. Dies ist häufig wirtschaftlich wenig sinnvoll, da selbst bei einer Feststellung zur Insolvenztabelle der Vermieter allenfalls mit einer geringen Quote befriedigt wird.
Im Falle einer Aufhebung des Insolvenzverfahrens kann der Vermieter als Gläubiger die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter aufgrund eines vollstreckbaren Tabellenauszugs betreiben; vgl. §§ 200, 201 Abs. 1 InsO. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter als Schuldner Restschuldbefreiung gewährt wurde.

Tipp
Für Vermieter ist es von Bedeutung, ob der Forderung eine vorsätzlich unerlaubte Handlung zugrunde liegt; z. B. wenn der Mietvertrag trotz einer zuvor abgegebenen eidesstattlichen Versicherung durch den Mieter abgeschlossen wurde. Hier muss sich der Vermieter bei einer Forderungsanmeldung ausdrücklich auf die Vorsätzlichkeit der erworbenen Forderung berufen. Der Schuldner muss bei persönlicher Anwesenheit im Termin diesen Vorwurf bestreiten. Versäumt dies der Mieter, bewirkt die als vorsätzlich unerlaubte Handlung angemeldete Forderung, dass diese von einer durch den Mieter beantragten Restschuldbefreiung nach § 302 Nr. 1 InsO ausgenommen ist. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter aufgrund des vollstreckbar ausgefertigten Insolvenztabellenauszugs weiter gegen den Mieter vollstrecken kann.

Vermieter als absonderungsberechtigter Gläubiger
Die Stellung des Vermieters wegen Mietrückständen vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist schwach, weshalb Sicherheiten, wie z. B. Kaution, Vermieterpfandrecht, etc. besondere Bedeutung haben. Der Vermieter kann sich wegen Ansprüchen vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens wegen der Miete nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen und der Insolvenzmasse den weiteren Gebrauch der Mietsache entziehen. Ebenso wenig kann er aufrechnen, vgl. § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO. Der Vermieter muss daher zur Durchsetzung der Zahlungsrückstände mögliche Sicherheiten kennen und verwerten.
Sofern der Mieter eine vereinbarte Kaution zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits gezahlt hatte, fällt der Forderungsanspruch gegenüber dem Vermieter in die Insolvenzmasse. Allerdings kann der Vermieter die Kaution behalten, da weiterhin bei Fortbestehen des Mietverhältnisses ein Sicherungsbedürfnis besteht. Insofern kann der Vermieter nicht gezwungen werden, die Kaution zur Insolvenzmasse auszubezahlen bzw. eine Verrechnung mit laufenden Mietansprüchen zu akzeptieren. Der Vermieter kann sich aber aus der Barkaution durch Aufrechnung befriedigen.
Selbst wenn der Vermieter eine Kautionsstellung versäumt hat, empfiehlt es sich für den Vermieter in derartigen Situationen, wegen der Miete das gesetzliche Vermieterpfandrecht nach den §§ 562, 563 BGB auszuüben. Das gibt dem Vermieter das Recht, aus den in dem Objekt eingebrachten und pfändbaren Gegenständen eine abgesonderte Befriedigung aus dem Pfandgegenstand zu verlangen; vgl. §§ 49, 50 Abs. 1 InsO.
Das Absonderungsrecht wird bei beweglichen Gegenständen nach den §§ 166 – 173 InsO durch den Insolvenzverwalter anstelle des Gläubigers realisiert. Im Rahmen der Verwertung stehen der Insolvenzmasse, z.B. im Rahmen einer Versteigerung, Kostenbeiträge gem. §§ 170 Abs. 1, 171 InsO in Höhe von mindestens 9 % des Erlöses zzgl. Umsatzsteuer zu. Ein etwaiger Überschuss aus der Verwertung wird an den Vermieter als Gläubiger verteilt.
In der Verbraucherinsolvenz kann hingegen der Vermieter selbst die Verwertung der seinem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände betreiben, vgl. § 313 Abs. 3 InsO und der dort als Treuhänder bezeichnete Insolvenzverwalter ist nicht befugt, Absonderungsgut aus dem Haftungsverband zu entfernen.
Ist zur Sicherung der Forderung des Vermieters eine Forderung des Mieters an den Vermieter abgetreten, sind auch hier die §§ 166 ff. InsO zu beachten. In diesem Fall kann der Insolvenzverwalter die Verwertung vornehmen, muss jedoch den Verwertungserlös an einen absonderungsberechtigten Vermieter auskehren und darf wiederum für die freie Insolvenzmasse gem. §§ 170 Abs. 1, 171 InsO einen Anteil von 9 % der zur Sicherung abgetretenen Forderungen einbehalten.
Sind zur Sicherung der Forderungen des Vermieters eine Forderung des Mieters an den Vermieter verpfändet, besteht ein solches Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters nicht. Dies gilt wiederum nur dann, wenn die Verpfändung nach § 1280 BGB offengelegt wurde.

Tipp
Vermieter müssen Vermieterpfandrechte unverzüglich geltend machen, wenn er vom Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters etwas erfährt. Um die persönliche Verantwortung des Insolvenzverwalters zu erreichen, das Absonderungsrecht zu sichern, ist es wichtig, dieses schon gegenüber dem vorläufigen Insolvenzverwalters geltend zu machen.
Ist ein „schwacher“ vorläufiger Insolvenzverwalter eingesetzt, der ohne Wissen des Vermieters oder gegen seinen Widerspruch die eingebrachten Sachen des Mieters vom Grundstück entfernt, ist seitens des Vermieters unbedingt die Klagefrist des § 562b Abs. 2 Satz 2 BGB (1 Monat ab Kenntnis) zu beachten, um die Enthaftung der eingebrachten Sachen des Vermieters bis zur Verfahrenseröffnung zu vermeiden. Verklagt werden muss in einem solchen Fall der Mieter und nicht der vorläufige Insolvenzverwalter.
Das Vermieterpfandrecht ist nach § 50 Abs. 2 InsO in seiner Absonderungsstellung allerdings auf die Rückstände der letzten 12 Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschränkt. Es umfasst nicht den Kündigungsentschädigungsanspruch nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Lediglich bei landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen auch ältere Rückstände ohne zeitliche Beschränkung umfasst werden, bilden eine Ausnahme; § 50 Abs. 2 Satz 2 InsO.
Der Vermieter sollte unabhängig von Sicherheiten, seine Forderungen zur Insolvenztabelle für den „Ausfall“ anmelden.

Miete nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens
Die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehenden Mietansprüche müssen gem. § 108 Abs. 1 InsO durch den Insolvenzverwalter erfüllt werden. Die Forderungen des Vermieters stellen in derartigen Fällen Masseverbindlichkeiten dar; vgl. § 55 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 InsO. Sie sind bevorzugte Forderungen und werden aus der Insolvenzmasse vorweg berichtigt, § 53 InsO.
Sollte der Insolvenzverwalter Masseverbindlichkeiten nicht begleichen können, liegt ein Fall der sogenannten Masseunzulänglichkeit vor. Diese Masseunzulänglichkeit hat der Insolvenzverwalter dem Insolvenzgericht anzuzeigen. Vorhandene Erlöse sind rangmäßig nach § 209 InsO zu berichtigen, wobei Mieten auf zweiter Position zu berücksichtigen sind, vgl. § 209 Abs. 2, Abs. 1 Nr. 2 InsO.
Sofern wegen des nicht befriedigten Teils ein Ausfall verbleibt, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen den Insolvenzverwalter geltend machen, § 61 InsO. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Insolvenzverwalter es versäumt hat, von seinem vorzeitigen Kündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO Gebrauch zu machen, obwohl die Mieträume leer stehen.
Die Privilegierung von Mieten als vorweg zu berichtigende Massenverbindlichkeiten gilt auch im vorläufigen Insolvenzverfahren, wenn durch richterlichen Beschluss auf den vorläufigen Insolvenzverwalter die Verfügungsbefugnis nach § 22 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 InsO übergegangen ist. Man spricht insofern von einem „starken vorläufigen Insolvenzverwalter“. Dies stellt in der Praxis den absoluten Ausnahmefall dar.
Stammen die Mieten aus der Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, sind sie entgegen dem Gesetzeswortlaut ebenfalls nur einfache Insolvenzforderungen gem. § 38 InsO und der Vermieter damit nur Insolvenzgläubiger, wenn der Insolvenzverwalter das Mietobjekt nicht für die Masse nutzbar macht, es aber über die Verfahrenseröffnung hinaus durch den Mieter benutzt werden kann. Für diese Handhabung spricht der Umstand, dass nach den §§ 38, 41, 42, 191 InsO als Insolvenzforderungen auch betagte bzw. bedingte Forderungen geltend gemacht werden können. Dies ist gegeben, wenn der Mietvertrag bereits vor der Insolvenzeröffnung wirksam geschlossen wurde.

Kündigung
Sofern die Mietsache an den Mieter überlassen wurde, können die Parteien ein bestehendes Mietverhältnis bei Insolvenz einer Partei kündigen.

Einen umfassenden Überblick erhalten Sie in der aktuellen April-Ausgabe.

(1) BGH NZM 2002, 859
(2) BGH ZInsO 2003, 420; BGH ZInsO 2003, 417; OLG Celle ZInsO 2003, 185

Redaktion (allg.)

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