Mieteinbehalt oder Mietminderung?

Gemäß § 535 Abs. I Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in mangelfreien Zustand zu überlassen. Falls Mängel auftreten, muss der Vermieter sie unverzüglich beheben.
Für den Fall, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt, darf der Mieter grundsätzlich die Miete mindern und/oder zurückhalten.

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Der Vermieter ist verpflichtet, die Mängel unverzüglich zu beheben. Foto: Veka
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mängel unverzüglich zu beheben. Foto: Veka

Was die Höhe des zurück behaltenen Betrages betrifft, ist der Bundesgerichtshof zunächst vom Drei- bis Fünffachen der Mängelbeseitigungskosten ausgegangen, vertritt jetzt aber die Ansicht, dass der Mieter die Miete sogar vollständig zurück halten darf, wenn das im Verhältnis zum Mangel angemessen ist. Zwischen Mietminderungs- und –zurückbehaltungsrecht bestehen zwei Unterschiede: Das Einbehaltungsrecht kann, während der Mangel besteht, jederzeit geltend gemacht werden, ohne dass es einer Anzeige bedarf, entfällt aber rückwirkend, wenn der Mangel beseitigt ist.

Mietminderung
An Mietobjekten treten immer wieder einmal Mängel auf, relativ oft an der Heizung, an Fenstern, ferner auch Schimmel, Feuchtigkeit oder Baulärm. Sie veranlassen den Mieter, die Miete gegenüber dem Vermieter zu mindern. Er darf für die Zeit, in der ein Mangel entstanden ist, den Mietzins bis zur vollständigen Nichtzahlung mindern. Die Herabsetzung muss aber angemessen sein. Ein unerheblicher Mangel berechtigt nicht zur Minderung. Auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft kann einen Sachmangel darstellen. Eine Mietminderung kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter den Mangel schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages kannte oder ihn selbst verschuldet hat.
Entsteht ein Mangel während der Vertragszeit, muss ihn der Mieter seinem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt er diese Anzeige, darf er während des Zeitraums der versäumten Anzeige nicht mindern. Die Mietminderung tritt dann automatisch in Kraft. Der Vermieter muss also weder sein Einverständnis erklären, noch sind Fristen zu setzen. Solange die Mietsache mit dem Mangel behaftet ist, kann der Mietzins gemindert werden. Das Mietminderungsrecht darf vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Was die Höhe der Mietminderung betrifft, so kommt es hier häufig zum Streit. Kann eine Einigung nicht erzielt werden, so wird der Minderungsbetrag nach den Umständen des Einzelfalls vom Gericht geschätzt. Dabei ist nach neuerer Rechtsprechung die Bruttomiete (Mietzins einschließlich Nebenkosten) für die Berechnung der Minderung maßgeblich. So kann die Miete z. B. bei einer defekten Heizung, die die Wohnung nur bis 18 °C. erwärmt, um 10 %, bei defekten Fenstern bis 50 % (Undichtigkeit aller Fenster einer Wohnung und damit verbundene Feuchtigkeit) gemindert werden.
In der Literatur (siehe unten) angegebenen Gerichtsentscheidungen zu prozentualen Minderungsbeträgen können zwar nicht exakt auf andere Fälle angewendet werden, aber als Orientierungshilfe gelten.

Zurückbehaltungsrecht
Das Zurückbehaltungsrecht besteht neben dem Minderungsrecht, d. h. der Mieter kann beide Rechte neben einander geltend machen. Einbehalten darf er die Miete allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Tipp 1
Weiß der Vermieter nichts vom Mangel der Mietsache, darf der Mieter von der Miete nichts einbehalten. Tut er es dennoch, sollte der Vermieter ihn wegen Zahlungsverzugs verklagen und die Räumungsklage prüfen. Wenn der Vermieter aber den Mangel kennt, weil der Mieter ihn angezeigt hat, erweist sich das Zurückbehaltungsrecht als probates finanzielles Druckmittel dafür, dass der Vermieter seine Pflichten erfüllt. Wenn allerdings der Vermieter den Mangel beseitigt hat, entfällt das Zurückbehaltungsrecht rückwirkend. Das bedeutet, dass der Mieter verpflichtet ist, nach Beseitigung des Mangels den gesamten zurück behaltenen Mietbetrag an den Vermieter heraus zu geben. Das trifft auch zu, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt, weil der angezeigte Mangel vom Vermieter nicht beseitigt wurde.
Das Zurückbehaltungsrecht kann im Mitvertrag nicht ausgeschlossen werden. Darf der Mieter die Miete einbehalten, gerät er nicht in Zahlungsverzug. Er muss dieses Recht gegenüber dem Vermieter auch nicht erklären. Kommt es zu einem Mietprozess, muss er sich darauf berufen. Es wäre unbillig, wenn der Mieter bei jedem kleineren Mangel den gesamten Mietzins einbehalten dürfte. Maßstab ist hier die Minderungsquote. Kann der Mieter z. B. bei einer Miete von 600 Euro um 5 % = 30 Euro mindern, so darf er etwa das Fünffache davon (= 150 Euro) einbehalten.

Tipp 2
Der Vermieter sollte vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung prüfen, ob dem Mieter ein Recht auf Zurückbehaltung der Miete zusteht, weil ein Mangel des Mietobjekts nicht beseitigt wurde.
Da das Zurückbehaltungsrecht neben dem Minderungsrecht besteht und in wesentlich höheren Beträgen geltend gemacht werden kann als die Mietminderung, prüfen die Gerichte bei einer fristlosen Kündigung wegen Verzugs der Mietzahlung bei Unklarheit darüber, ob der Mieter zum Einbehalt eines Mietteils berechtigt war, neben dem Recht der Mietminderung auch das zur Mietzurückbehaltung.

Weitere Rechte des Mieters
Neben dem Mietminderungs- und –zurückbehaltungsrecht steht dem Mieter bei Mangel der Mietsache auch das Recht der Mängelbeseitigung zu. Er kann vom Vermieter die Beseitigung des Mangels auf dessen Kosten verlangen. Er muss den Mangel allerdings dem Vermieter anzeigen und ihn zur Beseitigung auffordern. Dieses Recht hat der Mieter auch bei kleinen Mängeln, die keine Minderung oder Einbehaltung rechtfertigen würden. Darüber hinaus kann der Mieter Schadenersatz verlangen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Schließlich gibt es für Mieter das Recht auf Aufwendungsersatz. Gemäß § 536a Abs. II BGB dürfen sie den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Dieser Anspruch besteht, wenn der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet oder der Mangel umgehend beseitigt werden muss, weil das für die Erhaltung der Mietsache unumgänglich ist.

Klaus Linke
Marketingberater

Literatur: Joachim Dospil/ Hedwig Hanhörster, Tabellen für die Rechtspraxis, Carl Heymann Verlag.

Redaktion (allg.)

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