Mietminderung

Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietsache zu erhalten und den Gebrauch während der Mietzeit zu gewähren. Erfüllt er diese Pflichten nicht, kann der Mieter eine Reihe von Rechten geltend machen. Er kann Erfüllung verlangen gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und, soweit die Leistungsstörung auf Mängeln beruht, stehen dem Mieter zusätzlich die Gewährleistungsrechte der §§ 536, 536a BGB, d. h. insbesondere Mietminderung und Schadensersatz, zu. Daneben gibt es auch ein außerordentlich fristloses Kündigungsrecht des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

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Feuchte Keller berechtigen zur Mietminderung
Feuchte Keller berechtigen zur Mietminderung

Mangelbegriff im Mietrecht
Dreh- und Angelpunkt der Mietminderung ist das Vorliegen eines Mangels. Ein Mietobjekt ist nach dem Gesetz dann mangelhaft, wenn es mit einem Fehler behaftet ist, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert.
Danach ist ein Fehler jede dem Mieter ungünstige Abweichung der aktuellen Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten (oder mangels auch stillschweigender Vereinbarung) gewöhnlichen Soll-Beschaffenheit.
Der Fehlerbegriff ist dabei weit auszulegen. Er bezieht sich nicht nur auf den Zustand der Mietsache selbst, sondern auf alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Auch Störungen außerhalb der vermieteten Teile, sogar außerhalb des Mietobjekts, so genannte „Umweltfehler“ fallen ebenso unter den Mangelbegriff wie Dritteinwirkungen, wie etwa Störungen durch Mitbewohner oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen (Nutzungsuntersagung).
Für die Definition des Mangelbegriffes spielt eine Kenntnis oder Unkenntnis des Vermieters oder das Vorliegen eines Verschuldens keine Rolle. Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetz ein.

Tipp
Bereits die Begriffsbestimmung des Mangels zeigt die Bedeutung der vertraglichen Vereinbarung auf. Deshalb ist dem Vermieter zu empfehlen, sich Gedanken über die Soll-Beschaffenheit des Mietobjekts zu machen. Es macht also durchaus Sinn, im Mietvertrag ausdrücklich das Baujahr, denkmalschützerische Nachteile, Stromversorgung, Standortprobleme (Schullärm, Einflugschneise, usw.) im Vertrag aufzunehmen, um später nicht mit Minderungen des Mieters traktiert zu werden.

Zwar wird grundsätzlich auf die Baualtersklasse des Mietobjektes einschließlich etwaiger Sanierungsmaßnahmen bei der Bestimmung der Soll-Beschaffenheit abgestellt, dennoch sind die Begrifflichkeiten schillernd. Was nach Art, Alter und Lage der Mietsache üblich und daher zu erwarten ist, also vertraglich vorausgesetzte Nachteile sind, kann man später trefflich lange und teuer streiten. Vermieter müssen daher abwägen, ob sie knarrende Dielen, nicht ganz dicht schließende Fenster, fehlende Heizmöglichkeit in der Küche, lagebedingt schlechter Fernsehempfang, zu erwartende Neuerrichtung eines Nachbarhauses, usw. aktiv ansprechen oder nach dem Prinzip Hoffnung das Problem aussitzen. Diese fünf Mängelgruppen spielen in der Rechtsprechung immer wieder eine Rolle:

  1. Zustandsmängel der Mietsache selbst (insbesondere Baumängel, Feuchtigkeit, Schimmel, usw.),
  2. Leistungsmängel auf Vermieterseite (Versorgung),
  3. Einwirkungen Dritter (vor allem Mitbewohner und Nachbarn),
  4. Umweltfehler (vor allem Lärmimmissionen aus Verkehr und Baumaßnahmen),
  5. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (Nutzungsuntersagung).

Im Mietrecht ist aber nicht jeder Nachteil automatisch ein Mangel im Rechtssinn. Gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Übersetzt bedeutet dies, dass der Mieter eine Mietminderung nur geltend machen kann, wenn eine erhebliche Tauglichkeitsminderung vorliegt.
Unerheblich ist ein Fehler dann, wenn er bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Gewicht fällt oder leicht erkennbar ist und schnell mit geringen Kosten beseitigt werden kann. Maßstab ist dabei, ob der Mangel so geringfügig ist, dass eine hierauf gestützte Mietminderung gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Der Vermieter ist allerdings beweisbelastet für das Vorliegen dieses Ausnahmefalls. Ein Mangel wird auch beim Fehlen zugesicherten Eigenschaft angenommen. Hierbei spielt die Einschränkung der erheblichen Tauglichkeitsminderung keine Rolle ( § 536 Abs. 2 BGB).
Eine Eigenschaftszusicherung liegt dann vor, wenn Angaben zu wertbildenden oder werterhöhenden Umständen erkennbar mit dem Willen gemacht werden, für die Richtigkeit dieser Verhältnisse einstehen zu wollen. Die Zusicherung muss Vertragsinhalt geworden sein, folglich vom Mieter als vertragsgemäß verlangt und vom Vermieter in vertragsbindender Form erklärt werden. Eine bloße Beschreibung des Mietobjekts genügt für eine Eigenschaftszusicherung nicht. Umgekehrt muss eine Zusicherung nicht ausdrücklich erfolgen, sondern kann ausnahmsweise auch stillschweigend angenommen werden.

Erfolgreich handeln - was soll der Vermieter tun?
Bereits bei der Vertragsgestaltung sollte der Vermieter etwaige Nachteile der Mietsache als Soll-Zustand vereinbaren. Dann ist der Nachteil Vertragsinhalt geworden, so dass kein Mangel vorliegt und eine Mietminderung von vornherein ausscheidet.
Eine weitere Möglichkeit, das Risiko einer Mietminderung zu reduzieren: Der Mieter wird über bestimmte zu erwartende Nachteile oder bereits vorhandene Nachteile im Mietvertrag zumindest informiert. Es liegt zwar ein Mangel im Rechtssinn vor, weil die negative Eigenschaft nicht Soll-Zustand wurde, der Mieter ist aber in den Rechten beschränkt. Wenn im Mietvertrag dem Mieter Kenntnis verschafft wurde, darf der Mieter kein Minderungsrecht geltend machen. So kann der Vermieter beispielsweise auf eine kurz bevorstehende Straßenbaumaßnahme, die Baulärm verursacht, vertraglich hinweisen. Auch ein Hinweis auf eine Einflugschneise eines Hubschraubers zum Krankenhaus oder auf eine benachbarte Schule kann hilfreich sein. Hier gilt: „Melden macht frei“.
Vermieter können bei einer Minderung auch einwenden, dass der Mieter es versäumt hat, den Mangel anzuzeigen. Ohne Kenntnis des Mangels hat der Vermieter keine Möglichkeit der Abhilfe. 'Vermieter sollten Mängelanzeigen unbedingt nachgehen. Häufig stellt sich heraus, dass der Mangel nicht oder nicht in diesem Umfang existiert, wenn frühzeitig eine Besichtigung vorgenommen wird. Am Besten Zeugen hinzuziehen und behauptete Mängel – wenn überhaupt vorhanden – dokumentieren.
Falls tatsächlich Mängel vorliegen, versuchen den Mieter in Zugzwang zu bringen und nachweisbar die Beseitigung anbieten. Vereitelt oder verzögert der Mieter die Mängelbeseitigung, kann er gleichfalls keine Mietminderung geltend machen. Dies wäre widersprüchliches Verhalten.
Hilfreich kann bei überzogener Minderungsquote der Verweis auf Mietminderungstabellen sein, die zumindest einen Anhaltspunkt liefern. Mieter machen häufig den Fehler, derartige Tabellen schematisch zu übertragen. Wenn in einem genannten Fall ein Monat lang die Heizung ausgefallen ist, kann dies gerade im Winter eine Mietminderung von 80 oder sogar 100 % rechtfertigen. Wenn aber die Heizung nur einen Tag ausgefallen ist, kann der Mieter nicht einen kompletten Monat die Miete mit 80 % bzw. 100 % mindern. Entscheidend ist die Dauer der Minderung. Insofern ist die Monatsmiete durch die Anzahl der Tage zu teilen und die beeinträchtigten Tage zugrunde zu legen. Für den beeinträchtigten Tag ist dann eine entsprechende Minderungsquote zu bilden. Auf diese Weise kann manche Mietminderung schnell der Höhe nach reduziert werden.

Fazit
Nicht jeder Nachteil ist ein Mangel im Sinne des Gesetzes. Sofern keine zugesicherte Eigenschaft vorliegt, scheiden erhebliche Gebrauchsnachteile als Mangel aus. Vermieter dürfen hier Rügen nicht aussitzen, sondern sollten diese aktiv verfolgen. Mängel auch im eigenen Interesse dokumentieren. Bei Mietbeginn den Mieter von etwaigen Nachteilen des Mietobjekts nachweisbar in Kenntnis setzen (schriftlich).

Eine Urteilsübersicht können Sie in unserer aktuellen Ausgabe nachlesen.

Redaktion (allg.)

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