Schutz vor Mietnomaden – Was Vermieter tun können

Sobald ein Mieter in der Wohnung ist, kann man ihn nicht so leicht wieder herauszubekommen. Weigert sich der Mietbetrüger auszuziehen, führt an einem Räumungsprozess kein legaler Weg vorbei.

Mahnung, Fristsetzung, Kündigung

Erster Schritt dafür ist eine Mah­nung mit Fristsetzung auf rechtzeitige Zah­lung. Zweiter Schritt ist die Kündigung des Mietvertrags. Bei Nichtzahlung der Kaution ist bereits eine Kündigung über § 569 Abs. 2a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) möglich, wenn dieser Betrag der zwei­fachen Monatsmiete entspricht. Mieter dür­fen die Kaution allerdings in drei Monatsraten leisten; nur die erste Zahlung muss bei Einzug geleistet werden. Immerhin müssen Vermieter bei der Kündigung wegen einer unvollständig gezahlten Kaution nicht abwarten, bis ein relevanter Mietrückstand erreicht ist. Ansonsten ist die Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB gerechtfertigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfol­gende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Oder der Mietrück­stand erreicht bei einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, eine Höhe von zwei Monatsmieten.

Erleichterte Möglichkeit der Woh­nungsräumung

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wollte der Gesetzgeber Vermietern vor knapp vier Jahren im Kampf gegen Mietnomaden hel­fen und erleichterte die Räumungsklage gegen säumige Mieter. Die seit Mai 2013 geltenden Änderungen der Zivilprozessord­nung (ZPO) finden sich in § 940a ZPO und § 283a ZPO. Vermieter müssen danach nicht mehr den Ausgang eines Räumungs­prozesses abwarten, bevor die Wohnung geräumt werden kann. Sie können nach der Kündigung des Mietvertrags wegen Zah­lungsverzugs gegenüber ihrem Mieter eine sogenannte Sicherungsanordnung erwir­ken. Der Mieter muss dann eine Sicher­heitsleistung hinterlegen. Das soll weitere Zahlungsausfälle verhindern.

Räumungsklage

Das finanzielle Risiko für Vermieter hat sich damit in der Tat verringert. Leistet der Mie­ter Sicherheit, sinkt das Risiko des Vermie­ters, dass er am Ende von einem zahlungs­unfähigen Mieter nichts bekommt. Leistet der Mieter hingegen keine Sicherheit, kann die nun schneller mögliche Räumung verhin­dern, dass durch den sonst längeren Ver­bleib des nicht zahlenden Mieters bis Pro­zessende weitere Mietrückstände auflau­fen. Die früher frei werdende Wohnung kann zudem schneller an zahlende Mieter neu vermietet werden. Denn gegenüber einem Mieter, der sich nicht an die Anordnung hält, kann ein Vermieter schon vor endgülti­ger Entscheidung über seine Räumungs­klage die Räumung verfügen lassen.

Räu­mungsverfügungen nach § 940a III ZPO

Leider bringt dieses Verfahren Nachteile sowohl für Mieter wie für Vermieter mit sich. Mietern droht eine Räumung per einstweili­ger Verfügung und damit der Verlust der Wohnung vor einer endgültigen Entschei­dung über die Räumungsklage. Stellt sich die Räumungsklage später als unbegründet heraus, lässt sich dieser Wohnungsverlust meist nicht mehr rückgängig machen.

Das wissen auch viele Gerichte, die die Räu­mungsverfügungen nach § 940a III ZPO deshalb eher restriktiv handhaben. Deshalb verlangt das Gesetz auch, dass die Klage auf Zahlung der Mietforderungen eine hohe Aussicht auf Erfolg hat. Beweisen muss das der Vermieter. Die Anforderungen liegen da­bei nah an denen im normalen Verfahren und sind somit relativ hoch.

Auch ist die abschreckende Wirkung der erleichterten Räumung auf Mietnomaden zudem gering. Sie sind in diesem Moment bereits in der Wohnung und können diese nur etwas schneller verlieren. Entsprechend schnell landen sie beim nächsten gutgläubigen Ver­mieter. Das grundsätzliche Problem, dass Mietnomaden in die Wohnung gelangen, löst die erleichterte Möglichkeit der Woh­nungsräumung also nicht.

Vorsorge ist besser als Nachsorge: Selbstauskunft verlangen

Mietnomaden kennzeichnen vor allem mangelnde finanzielle Mittel in Verbin­dung mit krimineller Energie. Vermieter soll­ten deshalb die Bonität von Mietinteressen­ten unter die Lupe nehmen. Niemals sollte das äußere Erscheinungsbild des Mietinte­ressenten für die Vermietung maßgeblich sein, sondern ausschließlich belastbare Fakten. Erst wenn eine umfassende Selbst­auskunft vorliegt, folgt die Unterzeichnung des Mietvertrags. Folgendes sollten Ver­mieter zuvor tun:

• Die Identität anhand eines amtlichen Ausweises feststellen und mit den folgen­den Nachweisen vergleichen.
• Aktuelle – in der Regel die letzten drei – Einkommensnachweise bzw. bei Selbst­ständigen entsprechend Einkommen­steuerbescheide fordern.
• Gegebenenfalls anhand des Arbeitsver­trags feststellen, ob sie auch vom richti­gen Arbeitgeber stammen.
• Außerdem sollten Vermieter sich Konto­auszüge vorlegen lassen.
• Zudem sollten Vermieter eine Schufa-Selbstauskunft verlangen.
• Sie sollten sich eine Bescheinigung des Vorvermieters über die Freiheit von Miet­schulden vorlegen lassen.
• Eine Befragung des vorherigen Vermie­ters zum Verhältnis mit dem Mieter ist sinnvoll.

Schlüsselübergabe bei Zahlung der ersten Rate der Kaution

Die Schlüsselübergabe von der vollständi­gen Zahlung der Kaution abhängig zu ma­chen, ist zwar unzulässig. Mieter haben das Recht, die Kaution in bis zu drei Raten zu leisten. Das bedeutet aber, dass die Schlüs­sel zumindest erst mit Zahlung der ersten Kautionsrate übergeben werden sollten. Sollte der Mieter danach eine falsche Selbstauskunft abgegeben haben, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Wer sorgfältig prüft, lässt es gar nicht so weit komme.

Autor: Christian Günther, Assessor und Redakteur bei anwalt.de.

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