Wohnflächenabweichungen

Die Bestimmungen
Nicht entschieden wurde aber, ob die (wenn auch nur relativ geringfügig) voneinander abweichenden Berechnungsmethoden der früheren DIN 283 oder die der II. BV bzw. nunmehr der Wohnflächenverordnung (WoFlV) bei der Wohnflächenberechnung von nicht öffentlich gefördertem oder in anderer Weise preisgebundenem Wohnraum zu verwenden sind.
Die frühere DIN 283 enthielt den Hinweis, dass die II. BV für die wohnungswirtschaftlichen Berechnungen ergänzende Bestimmungen, insbesondere bezüglich der anrechenbaren Grundfläche, enthält.
Die Berechnung der Fläche von Wohnräumen nach der ehemaligen DIN 283 ist schwierig, weil die Blätter 1/03.1961 Begriffe (DIN 283-1) im August 1989 und 2/02.1962 Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (DIN 283-2) schon im August 1983 zurückgezogen worden sind, deshalb "überaltert" und auch nicht mehr ohne weiteres erhältlich sind.
Obwohl in den letzten Jahren die II. BV mehrfach geändert wurde, gab es keine klarstellende Ausweitung der Anwendbarkeit der Berechnungsvorschriften der §§ 42 ff. II. BV auf alle Wohnungen.
Der BGH hat in einem weiteren Urteil VIII ZR 44/03 vom 24.03.2003(3) zwar entschieden, dass für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42 - 44 II. BV herangezogen werden können.
Damit ist es zwar möglich, nicht aber zwingend erforderlich, die II. BV bei der Berechnung der Wohnfläche heranzuziehen. Hieran hat auch die Einführung der WoFlV nicht geändert. Deshalb ist die Anwendung der "richtigen" Methode immer noch umstritten.

Praxisvorgehen
In der Praxis wenden Sachverständige bei rechtsverbindlichen Mietspiegeln mit Hinweisen, wie bei jeweiliger Mietspiegelanwendung die Wohnfläche zu berechnen ist, diese Berechnungshinweise meist an.
Damit keine unbegründeten Erwartungen auf die Auswirkungen dieser BGH-Rechtsprechung geweckt werden, ist darauf hinzuweisen, dass bei einer negativen Wohnflächenabweichung der Mietminderwert nicht einfach durch eine bloße Division der Wohnungsmiete durch die fehlerhaft angegebene Fläche und der Multiplikation mit dem richten Flächenumfang errechnet werden kann.
Denn die Wohnfläche als Teil des Faktors Größe ist einer der 5 Wertfaktoren des § 558 BGB, die sich auch - aber eben nicht allein - auf die Miethöhe und die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirkt.
Im Regelfall werden die Mieten von Wohnungen in Mietspiegeln neben Parametern wie Wohnlage, Baujahr, Bad/Dusche, Heizung nach Wohnflächengruppen erfasst, die bei Tabellenmietspiegeln üblicherweise Bandbreiten (z.B. 51 bis 60 m²) umfassen. Ergibt sich aus der Berechnung, dass nach Ermittlung der Abweichung eine andere Gruppeneinordnung vorgenommen werden muss, ist die notwendige Einordnung in die neue Gruppe leicht verständlich.
Eine Neubewertung muss aber auch dann vorgenommen werden, wenn die Veränderung nicht dazu führt, dass kein Gruppenwechsel erfolgt, sondern sich innerhalb der Größengruppe eine Verschiebung ergibt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass im Allgemeinen der m²/Wohnfläche umso teurer wird, je kleiner die Fläche der Wohnung ist. Damit nimmt bei Flächenverringerungen der Wert der jeweiligen Wohnfläche zu und mithin auch die Einordnung innerhalb der Mietspanne des jeweiligen Gruppe.

Fazit
Ohne Mietspiegel kann auf die in der Broschüre Leitfaden für die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung von Wohnraummieten(4) abgedruckten Größenzu- und Größenabschläge sowie Umrechnungskoeffizienten(5) zurückgegriffen werden. Koeffizienten dürfen aber nur dazu verwendet werden, um von einer Gruppe in die angrenzende Größengruppe umzurechnen. Das reicht für die Umrechnung größerer Differenzen nicht aus.
Wolfgang Isenmann, Bitterfeld und Mönchengladbach (6)

(1) WM 2004, 485.
(2) ZMR 2005, 854.
(3) WM 2004, 336.
(4) Herausgeber  IfS Institut für Sachverständigenwesen e. V., Köln, Gereonstraße 50, Band 16.
(5) Siehe 9.1.2, 48 f.
(6) Der Autor ist öffentlich bestellter und vereidigter IHK-Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude.

Protokoll kann Streit vermeiden
Vor dem Ein- oder Auszug sollten Vermieter und Mieter ein Wohnungsübergabeprotokoll gemeinsam anfertigen, auch wenn so ein Schriftstück vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben ist.

Das Protokoll erfasst die ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung an den Vermieter und sichert den Vermieter ab, dass an ihn keine Forderungen nach dem Auszug des Mieters mehr gerichtet werden können. Es gibt Sicherheit beim Einzug des Nachmieters in die Wohnung und für die Schadensbeseitigung.
Im Protokoll sollten auch strittige Punkte vermerkt werden. Wichtig ist der Hinweis, dass Mieter und Vermieter ein Exemplar des Übergabeprotokolls erhalten haben. Das Protokoll ist von beiden Mietvertragspartnern zu unterschreiben. Es wird Bestandteil des Mietvertrages. Im Falle einer Schadenersatzforderung dient es als Beweis. Doch nicht immer läuft das Prozedere reibungslos ab. Erklärt sich der Mieter oder Vermieter schließlich nicht bereit, ein gemeinsames Wohnungsübergabeprotokoll aufzustellen, kann er dazu nicht gezwungen werden. In diesem Fall ist zu empfehlen, sachverständige Zeugen (z.B. Malermeister oder Architekt) hinzuzuziehen, die  den Zustand der Wohnung begutachten und das Protokoll mit unterschreiben. Darüber hinaus lässt sich der Zustand des Mietobjektes noch mit Fotos oder Videoaufnahmen wirkungsvoll dokumentieren.

Achtung, Falle!
Mängel, die der Vermieter wegen mangelnder Sorgfalt bei der Erstellung des Übergabeprotokolls nicht erkannt hat, kann er später dem Mieter nicht anlasten. Sie gehen zu seinen Lasten.
ila