Veräußerungszustimmung des Verwalters

1. Eine für den Verkauf des Wohnungseigentums erforderliche Verwalterzustimmung kann nicht nach Ablauf des Zeitraums der Verwalterbestellung erklärt werden.

2. Die Zustimmungserklärung eines Verwalters, der vor dem 28. März 2020 nicht mehr bestellt war, ist nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (COVMG) nicht wirksam.

3. Ab dem Tag des Inkrafttretens des COVMG am 28. März 2020 erklärte Verwalterzustimmungen sind auch dann wirksam, wenn der Verwalter vor dem 28. März 2020 nicht mehr als Verwalter bestellt war und noch kein neuer Verwalter bestellt worden ist.

(Leitsätze des Bearbeiters)

OLG Hamm, Beschluss vom 05. 08. 2020 – 15 W 266/20

Problemstellung

Aufgrund der mit der Covid-19-Pandemie verbundenen Kontaktbeschränkungen und Kontaktverbote waren seit dem Frühjahr 2020 Wohnungseigentümerversammlungen nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig und möglich. Damit verbunden war in vielen Fällen das Auslaufen von Verwalterbestellungen ohne Neubestellung. Der Gesetzgeber hat dies gesehen und mit § 6 Abs. 1 COVMG eine „Notlösung“ geschaffen. Dort heißt es:

Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

Diese Regelung trat am 28. März 2020 in Kraft. Es gab allerdings auch Fälle, in denen die Verwalterbestellung vor diesem Datum geendet hat. Es stellt sich daher u. a. bei einer für eine Veräußerung von Wohnungseigentum erforderlichen Verwalterzustimmung (§ 12 WEG) die Frage, ob die Regelung des § 6 Abs. 1 COVMG auch dann gilt, obwohl am 28. März 2020 die Verwalterbestellung bereits abgelaufen war und die Zustimmungserklärung vor dem 28. März 2020 erklärt wurde.

Die Entscheidung

Die Verkäufer einer Eigentumswohnung beantragen die Eintragung des Käufers als Eigentümer. Das Grundbuchamt verlangt die Vorlage einer Verwalterzustimmung, die nach der Teilungserklärung für die Veräußerung erforderlich ist. Die vorgelegte Zustimmung wurde von dem ehemaligen Verwalter am 13. März 2020 erklärt. Die Verwalterbestellung endete jedoch bereits am 31. Dezember 2019.

Das Grundbuchamt lehnt die Eintragung ab. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat keinen Erfolg.

Das OLG Hamm führt aus, dass der Nachweis nicht nur die Vorlage einer notariell beurkundeten Zustimmungserklärung einer als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auftretenden Person voraussetzt, sondern auch den Nachweis, dass die die Zustimmungserklärung abgebende Person im Zeitpunkt dieser Erklärung auch tatsächlich Verwalter des Wohnungseigentums war. Nach dem vorgelegten Protokoll der Eigentümerversammlung aus dem März 2018 endete die Verwalterbestellung am 31. Dezember 2019. Die Zustimmungserklärung datiert auf den 13. März 2020.

Auch die am 28. März 2020 in Kraft getretene Regelung des § 6 Abs. 1 COMVG heilt die fehlende Bestellung zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung nicht. Danach soll zwar der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Nach dem gesetzgeberischen Willen soll dies die Verwaltung in Zeiten ermöglichen, in denen keine Eigentümerversammlung zusammentreten kann.

Zwar folge aus der Gesetzesbegründung, dass dies auch für Fälle gilt, in denen die Bestellungszeit schon vor dem Inkrafttreten des COMVG abgelaufen war. Allerdings führt § 6 Abs. 1 COMVG nur dazu, dass der (ehemalige) Verwalter ab dem 28. März 2020 durch das Gesetz wieder ins Amt gehoben worden sei. Eine Rückwirkung sei damit nicht verbunden, da das Gesetz nur eine krisenbedingte Regelung trifft, bei der eine Rückwirkung ausgeschlossen ist.

Konsequenzen

Die Entscheidung ist nicht nur für den Fall der Verwalterzustimmung bei Veräußerung von Wohnungseigentum relevant, sondern erstreckt sich auf alle Erklärungen des Verwalters, die für ihre Wirksamkeit die Bestellung voraussetzen und vor dem 28. März 2020 erklärt wurden. Lief die Bestellung vor diesem Tag ab, müssen sie gegebenenfalls nochmals abgegeben werden.

Praxistipp

Die Lösung des Problems liefert das OLG Hamm mit: Für den vorliegenden Fall folgt daraus, dass die vor Inkrafttreten des COMVG erklärte Verwalterzustimmung erneut zu erklären ist. OS